WEG-Teilungserklärung – Bauträgervollmacht zur Änderung wirksam?

Veröffentlicht von: Rechtsanwalt und Fachanwalt Baurecht Siegen |am 24. Mai 2025 |in: Baurecht Allgemein, Bauträger und WEG-Recht| Kontakt: Kanzlei Kotz

Der Traum vom Immobilienerwerb in Berlin-Mitte endete für einige Käufer in einem handfesten Streit mit dem Bauträger. Im Kern ging es um die Frage, inwieweit die Teilungserklärung eines großen Wohn- und Geschäftshauses nachträglich verändert werden darf – insbesondere, wenn die Pläne die Nutzung des gesamten Objekts grundlegend umkrempeln sollten. Das Kammergericht Berlin musste nun klären, wo die Grenzen solcher Bauträgerrechte liegen und welche Abweichungen für Käufer noch zumutbar sind.

Übersicht

Das Wichtigste in Kürze
Der Fall vor Gericht
Die Schlüsselerkenntnisse
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wichtige Rechtsgrundlagen
Das vorliegende Urteil
- KG – Az.: 21 U 156/23 – Urteil vom 23.04.2025

Zum vorliegenden Urteil Az.: 21 U 156/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

Gericht: Kammergericht
Datum: 23. April 2025
Aktenzeichen: 21 U 156/23
Verfahrensart: Berufungsverfahren
Rechtsbereiche: Vertragsrecht, Immobilienrecht, AGB-Recht

Beteiligte Parteien:

Kläger: Bauträgergesellschaft, die Immobilien entwickelte und verkaufte.
Beklagte: Die Käufer von Immobilieneinheiten im Bauprojekt der Klägerin.

Worum ging es in dem Fall?

Sachverhalt: Eine Bauträgergesellschaft bebaute ein Grundstück und verkaufte Wohneinheiten an Käufer, die ihr eine Vollmacht zur späteren Änderung der Teilungserklärung erteilten. Die Gesellschaft wollte die Teilungserklärung ändern, um den Zuschnitt und die Anzahl der Gewerbeeinheiten sowie die Gemeinschaftsordnung anzupassen, was die Käufer ablehnten. Die Gesellschaft klagte daraufhin auf Genehmigung eines 4. Nachtrags zur Teilungserklärung.
Kern des Rechtsstreits: Es ging um die Gültigkeit einer Vollmacht, die Käufer einer Bauträgergesellschaft für die nachträgliche Änderung der Teilungserklärung erteilten. Das Gericht musste klären, ob die Käufer verpflichtet sind, einem spezifischen 4. Nachtrag zuzustimmen, obwohl ihre ursprüngliche Vollmacht möglicherweise unwirksam war. Ein zentraler Punkt war, welche Beschränkungen eine solche Vollmacht im Bauträgervertrag enthalten muss, um rechtlich wirksam zu sein.

Was wurde entschieden?

Entscheidung: Das Gericht hat die Berufung der Bauträgergesellschaft teilweise für begründet erklärt. Die Käufer müssen einen Teil der Änderungen des 4. Nachtrags zur Teilungserklärung genehmigen, andere Teile jedoch nicht. Die Kosten des Rechtsstreits muss die Bauträgergesellschaft tragen; eine Revision wurde zugelassen.
Begründung: Das Gericht stellte fest, dass die ursprüngliche Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung unwirksam war, da sie nicht die gesetzlich erforderlichen Beschränkungen zum Schutz der Käufer enthielt. Dennoch mussten die Käufer Änderungen zustimmen, die ihnen zumutbar waren und ihr Sondereigentum nicht wesentlich beeinträchtigten. Unzumutbare Änderungen, wie die starke Erhöhung der Anzahl an Beherbergungseinheiten oder die Auferlegung zusätzlicher Verwaltungspflichten, mussten sie hingegen nicht genehmigen.
Folgen: Die Bauträgergesellschaft muss die Gerichtskosten tragen, da sie nur teilweise erfolgreich war. Das Urteil ist noch nicht endgültig, da eine Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen wurde, um eine Klärung der Rechtsfrage zur Gültigkeit von Änderungsvollmachten zu ermöglichen.

Der Fall vor Gericht

Ein Bauprojekt gerät ins Stocken: Streit um nachträgliche Änderungen

Viele Menschen träumen vom Kauf einer neu gebauten Immobilie. Oftmals wird diese direkt vom Bauträger erworben, also dem Unternehmen, das das gesamte Bauprojekt entwickelt und die fertigen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten verkauft. Doch was passiert, wenn der Bauträger nach Abschluss des Kaufvertrags Pläne ändern möchte, die das gesamte Gebäude betreffen? Genau um einen solchen Fall, bei dem es um die Gültigkeit einer Änderungsvollmacht und die Pflicht zur Zustimmung zu Planänderungen ging, drehte sich ein Urteil des Kammergerichts Berlin vom 23. April 2025.

Das Bauvorhaben und die ursprünglichen Pläne

Bauträger erklärt Baupläne vor skeptischen Käufern in Baubüro — Bauträger fordern Planänderung, Käufer lehnen in modernem Wohnkomplex-Baubüro ab. | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Am Anfang stand ein großes Grundstück in Berlin-Mitte. Die Klägerin (eine Gesellschaft, die das Bauprojekt entwickelte und Wohnungen verkaufte) und die G 1 GmbH (eine weitere Gesellschaft, die anfangs Miteigentümerin des Grundstücks war) besaßen dieses Grundstück gemeinsam als sogenannte Bruchteilseigentümer. Das bedeutet, ihnen gehörte das Grundstück nicht als Ganzes, sondern jeweils nur ein bestimmter rechnerischer Anteil daran – so als ob jedem ein Stück eines Kuchens gehört, aber alle Stücke zusammen den ganzen Kuchen ergeben. Sie planten, darauf ein großes Wohn- und Geschäftshaus zu errichten.

Um die einzelnen Wohnungen und Gewerbeeinheiten später getrennt verkaufen zu können, gaben sie am 18. Mai 2015 eine Teilungserklärung ab. Man kann sich eine Teilungserklärung wie eine Gründungsurkunde für ein Mehrfamilienhaus vorstellen. Sie legt fest, welche Teile des Gebäudes einzelnen Eigentümern als Wohnung oder Gewerbeeinheit (das sogenannte Sondereigentum, also der Teil, der einem allein gehört) und welche Teile allen gemeinsam gehören (das Gemeinschaftseigentum, wie Treppenhaus oder Dach). In dieser Teilungserklärung wurde das Grundstück in verschiedene Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt und sogenannten Untergemeinschaften (A, B, C, D, E) zugeordnet. Die Untergemeinschaft B war besonders: Sie umfasste ursprünglich 38 „Teileigentumsrechte (Apartment)“, die für einen Beherbergungsbetrieb, also eine Art Hotel- oder Apartmentvermietung, gedacht waren. Für diese Apartments waren auch separate Abstellräume vorgesehen.

Am 31. Juli 2015 kaufte einer der späteren Beklagten zwei Wohneinheiten von der G 1 GmbH. Am 19. Juli 2016 schlossen dann beide Beklagten (zwei Personen, die gemeinsam eine Einheit in dem Projekt kauften) einen Bauträgervertrag mit der Klägerin über eine Ladeneinheit im Erdgeschoss (Einheit 210). Ein Bauträgervertrag ist ein spezieller Kaufvertrag, bei dem man eine Immobilie kauft, die oft erst noch gebaut oder fertiggestellt werden muss, wobei der Bauträger sich um alles kümmert.

Die umstrittene Vollmacht im Kaufvertrag

Dieser Kaufvertrag für die Ladeneinheit enthielt eine wichtige Klausel in § 12.1: Die Käufer erteilten der Klägerin eine Unwiderrufliche Vollmacht. Eine Vollmacht ist eine Erlaubnis für eine andere Person, im eigenen Namen zu handeln. „Unwiderruflich“ bedeutet, dass man sie nicht einfach so zurücknehmen kann. Mit dieser Vollmacht sollte die Klägerin die Teilungserklärung und die dazugehörige Gemeinschaftsordnung (das Regelwerk für das Zusammenleben, ähnlich einer Hausordnung, aber oft detaillierter) nachträglich „beliebig abändern“ dürfen.

Gegenüber dem Grundbuchamt (der Behörde, die alle Grundstücksangelegenheiten registriert) sollte diese Vollmacht unbeschränkt sein. Im Innenverhältnis – also in der Beziehung zwischen den Käufern und der Klägerin – gab es jedoch Einschränkungen. Änderungen durften das Sondereigentum der Käufer oder ihnen zur alleinigen Nutzung zugewiesenes Gemeinschaftseigentum „bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise“ nicht ohne Zustimmung der Käufer beeinträchtigen. Wichtige Gemeinschaftsflächen durften nicht wesentlich verkleinert oder verlegt werden, und den Käufern durften keine zusätzlichen Kosten entstehen. Unter diesen Voraussetzungen waren die Käufer sogar verpflichtet, solchen Änderungen zuzustimmen. Eine fast gleichlautende Regelung fand sich auch im früheren Vertrag des einen Beklagten über die zwei Wohneinheiten.

Die Klägerin ändert die Pläne – mehrfach

Nachdem die erste Teilungserklärung erstellt war, gab es bereits am 3. Juli 2015 einen ersten Nachtrag zur Teilungserklärung. Ein Nachtrag ist eine Ergänzung oder Änderung des ursprünglichen Dokuments. Später entschieden die Klägerin und die G 1 GmbH, die Pläne für die Beherbergungseinheiten in der Untergemeinschaft B grundlegend zu ändern. Die separaten Abstellräume sollten wegfallen und ihre Fläche den Apartments zugeschlagen werden. Dadurch wurden die Apartments größer. Die so vergrößerte Gesamtfläche wurde dann neu aufgeteilt, sodass statt 38 nun 58, wenn auch im Schnitt kleinere, Apartments entstanden. Zudem sollte eine Regel eingeführt werden, die alle Käufer dieser neuen Apartments verpflichtete, eine bestimmte Verwaltungsgesellschaft für die Vermietung zu beauftragen.

Um diese Pläne umzusetzen, beurkundeten die Klägerin und die G 1 GmbH am 8. Februar 2017 einen zweiten Nachtrag zur Teilungserklärung. Dabei handelten sie auch im Namen der Käufer, gestützt auf die ihnen erteilten Vollmachten. Dieser zweite Nachtrag enthielt unter anderem die Bildung der neuen 58 Apartment-Einheiten, eine Vergrößerung der Ladeneinheit der Beklagten und weitere kleinere Änderungen an anderen Einheiten. Er sah auch die erwähnte Verpflichtung zur Beauftragung einer bestimmten Verwaltungsgesellschaft für die Apartments vor.

Zu einem nicht genau bekannten Zeitpunkt widerriefen die Beklagten jedoch die Vollmacht, die sie der Klägerin in ihrem Kaufvertrag erteilt hatten. Das Gebäude wurde zwar entsprechend den Änderungen des zweiten Nachtrags gebaut, dieser zweite Nachtrag wurde aber noch nicht im Grundbuch eingetragen. Am 19. Oktober 2021 erließ das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung. Das ist eine Mitteilung des Grundbuchamts, dass für eine Eintragung noch Unterlagen fehlen oder Fehler korrigiert werden müssen. Um einige dieser Beanstandungen zu beheben, erstellten die Klägerin und die G 1 GmbH am 7. April 2022 einen vierten Nachtrag zur Teilungserklärung. Wieder handelten sie auch im Namen der Käufer. Allerdings gingen sie nun davon aus, für die Beklagten möglicherweise als Vertreter ohne Vertretungsmacht zu handeln, da diese ja ihre Vollmacht widerrufen hatten. Ein Vertreter ohne Vertretungsmacht handelt zwar im Namen eines anderen, hat aber (nicht mehr) dessen Erlaubnis.

Der vierte Nachtrag enthielt diverse Anpassungen, unter anderem technische Korrekturen an Plänen, die Auflösung zweier Einheiten zugunsten von Gemeinschaftsflächen und weitere Regelungen bezüglich der geänderten Apartment-Anzahl und des Beherbergungsbetriebs.

Vom Streit zur Gerichtsentscheidung: Der Weg durch die Instanzen

Am 25. Mai 2022 forderte die Klägerin die Beklagten auf, den vierten Nachtrag nachträglich zu genehmigen. Die Beklagten lehnten dies ab. Daraufhin verklagte die Klägerin die Beklagten vor dem Landgericht Berlin II. Sie wollte erreichen, dass die Beklagten gerichtlich zur Genehmigung des vierten Nachtrags verurteilt werden.

Das Landgericht wies die Klage am 28. November 2023 jedoch ab. Die Begründung: Die Klägerin sei nicht berechtigt gewesen, den Vertragsgegenstand nachträglich so zu ändern. Die Vollmachtsklausel im Kaufvertrag sei unwirksam, weil sie gegen § 308 Nr. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verstoße. Dieser Paragraph schützt Verbraucher vor Vertragsklauseln, die es einem Unternehmen erlauben, die versprochene Leistung einfach so zu ändern, es sei denn, die Änderung ist für den Verbraucher zumutbar. Auch aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) – der besagt, dass jeder fair und ehrlich handeln muss – ergebe sich kein Recht der Klägerin auf diese Änderungen. Gegen dieses Urteil legte die Klägerin Berufung beim Kammergericht ein.

Das Urteil des Kammergerichts: Teilweise Zustimmungspflicht

Das Kammergericht (das Berufungsgericht in Berlin) änderte das Urteil des Landgerichts am 23. April 2025 ab. Die gute Nachricht für die Klägerin: Sie bekam teilweise Recht. Die Beklagten wurden verurteilt, bestimmten Teilen des vierten Nachtrags zuzustimmen. Die schlechte Nachricht: Anderen, wesentlichen Teilen mussten sie nicht zustimmen. Konkret ging es um folgende Punkte des vierten Nachtrags:

Zustimmungspflicht: Die Beklagten müssen den Punkten II.1., II.4. und II.5. des vierten Nachtrags zustimmen. Diese betrafen Änderungen an der Teilungserklärung, wie die Auflösung zweier Einheiten zugunsten von Gemeinschaftsflächen und technische Anpassungen bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung (eine behördliche Bestätigung, dass Einheiten baulich getrennt sind). Auch Umwandlungen von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt bei einer bestimmten Wohneinheit und einigen Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaften C und D fielen darunter, solange die Miteigentumsanteile (der rechnerische Anteil am Gemeinschaftseigentum) nicht betroffen waren.
Keine Zustimmungspflicht: Hinsichtlich der Punkte II.2., II.3. und der gesamten Ziffer III. (Punkte III.1. bis III.3.) des vierten Nachtrags wurde die Klage abgewiesen. Diese Punkte bezogen sich auf die Umgestaltung der Beherbergungseinheiten (Erhöhung von 38 auf 58) und die damit verbundenen Änderungen der Gemeinschaftsordnung, insbesondere die Verpflichtung zur Beauftragung einer bestimmten Verwaltungsgesellschaft.

Die Kosten des gesamten Rechtsstreits musste die Klägerin tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das bedeutet, es kann durchgesetzt werden, auch wenn noch ein weiteres Rechtsmittel eingelegt wird, oft gegen eine Sicherheitsleistung (eine Art Kaution). Interessanterweise ließ das Gericht die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Eine Revision ist ein Rechtsmittel, bei dem das Urteil nur noch auf Rechtsfehler überprüft wird.

Die Begründung des Kammergerichts: Warum so und nicht anders?

Aber wie kam das Kammergericht zu dieser differenzierten Entscheidung? Es argumentierte, dass die Klägerin zwar keinen Anspruch aus der ursprünglichen Vollmacht habe, aber in bestimmten Grenzen einen Anspruch auf Zustimmung aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Verbindung mit dem Bauträgervertrag.

Die entscheidende Frage: War die Vollmacht überhaupt wirksam?

Zunächst stellte das Gericht fest, dass die Klägerin die Genehmigung der Beklagten für den vierten Nachtrag benötigte, weil sie bei dessen Beurkundung keine wirksame Vollmacht mehr von den Beklagten hatte. Der Grund hierfür war aber nicht der spätere Widerruf durch die Beklagten, sondern dass die Vollmachtsklausel in § 12.1.1 des Bauträgervertrags von Anfang an unwirksam war. Warum das?

Eine solche Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung ist in Bauträgerverträgen zwar grundsätzlich möglich, da sich im Laufe eines Bauprojekts oft ein berechtigter Bedarf für Anpassungen ergibt. Wenn der Käufer aber ein Verbraucher ist (also nicht als Unternehmer handelt) und die Vertragsklauseln Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind (also das „Kleingedruckte“, das der Bauträger standardmäßig verwendet), dann unterliegt eine solche Vollmacht strengen Regeln, insbesondere dem § 308 Nr. 4 BGB. Diese Vorschrift soll Verbraucher davor schützen, dass der Bauträger den Vertragsinhalt einseitig zu stark verändern kann.

Das Gericht legte dar, welche Grenzen eine solche Vollmacht im Innenverhältnis (also zwischen Bauträger und Käufer) einhalten muss, um wirksam zu sein:

Das Sondereigentum des Käufers und seine Sondernutzungsrechte (besondere Rechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums, z.B. ein Gartenanteil) müssen unberührt bleiben.
Das Gemeinschaftseigentum, das für die Nutzung seiner Einheit wichtig ist, darf nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Dem Käufer dürfen keine zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden.
Das Kammergericht fügte diesen vom Bundesgerichtshof (BGH) entwickelten Kriterien noch ein weiteres hinzu: Die Vollmacht darf den Bauträger auch nicht dazu ermächtigen, mehr als nur unwesentliche Änderungen an den Zweckbestimmungen der anderen Sondereigentumseinheiten im Objekt vorzunehmen. Insbesondere die Umwandlung von Gewerbe- in Wohneigentum oder umgekehrt in größerem Umfang sei unzulässig. Denn auch solche Änderungen an anderen Einheiten können die Qualität und den Wert der vom Käufer erworbenen Einheit beeinflussen.

Die Klausel im Vertrag der Beklagten (§ 12.1.1) hielt diesen Anforderungen nach Ansicht des Gerichts nicht stand. Sie erlaubte potenziell Änderungen, die die Zweckbestimmungen anderer Einheiten mehr als unwesentlich beeinträchtigen konnten – wie hier die massive Erhöhung der Anzahl der Apartment-Einheiten von 38 auf 58. Auch wenn die Gesamtfläche gleichblieb, stellt dies eine erhebliche Änderung der Nutzungsintensität und des Gesamtcharakters der Anlage dar. Zudem erlaubte die Klausel die Auferlegung zusätzlicher Verpflichtungen, wie den „Anschlusszwang“ an eine bestimmte Verwaltungsgesellschaft für die Apartment-Eigentümer. Da die Vollmacht diese notwendigen Beschränkungen nicht enthielt, war sie von vornherein unwirksam. Ob die Beklagten als Verbraucher oder Unternehmer handelten, spielte dabei letztlich keine entscheidende Rolle; die Anforderungen an die Zulässigkeit solcher Änderungen seien auch gegenüber Unternehmern ähnlich streng.

Interessanterweise stellte das Gericht auch klar, dass eine solche Vollmachtsklausel nicht ausdrücklich einen „triftigen Grund“ für die Ausübung der Vollmacht nennen müsse, solange die inhaltlichen Grenzen der Änderungsmöglichkeit eng genug gefasst sind. Hier wich das Gericht von einer früheren Andeutung des BGH ab, was mit ein Grund für die Zulassung der Revision war.

Welche konkreten Änderungen mussten die Käufer nun genehmigen?

Da die Vollmacht unwirksam war, musste das Gericht prüfen, ob die Beklagten trotzdem verpflichtet waren, die einzelnen Punkte des vierten Nachtrags zu genehmigen – und zwar aus dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Eine solche Pflicht besteht nur dann, wenn die konkreten Änderungen so geringfügig oder fair sind, dass sie auch unter einer wirksamen (also stark beschränkten) Vollmacht zulässig gewesen wären.

Genehmigungspflichtige Änderungen (Punkte II.1., II.4., II.5. des 4. Nachtrags): Hierzu zählten beispielsweise die Auflösung von zwei kleinen Sondereigentumseinheiten zugunsten von Gemeinschaftsflächen oder technische Anpassungen bei der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Auch die Aufteilung einer Wohneinheit und damit verbundene Umwandlungen von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum (und umgekehrt) bei dieser Einheit sowie bei einigen Einheiten der Untergemeinschaften C und D fielen darunter, da sie die Miteigentumsanteile der Beklagten nicht berührten. Das Gericht sah diese Änderungen als geringfügig oder unwesentlich an. Sie beeinträchtigten den Kern der von den Beklagten gekauften Leistung nicht und luden ihnen keine neuen Verpflichtungen auf. Es wäre treuwidrig von den Beklagten, solch unproblematischen Anpassungen die Zustimmung zu verweigern.
Nicht genehmigungspflichtige Änderungen (Punkte II.2., II.3., III.1., III.2., III.3. des 4. Nachtrags): Diese Punkte standen in direktem Zusammenhang mit der umstrittenen Umgestaltung der Beherbergungseinheiten der Untergemeinschaft B (Erhöhung von 38 auf 58 Einheiten) und der Einführung des „Anschlusszwangs“ an eine bestimmte Verwaltungsgesellschaft.
Die Erhöhung der Apartmentanzahl wertete das Gericht als eine „mehr als unwesentliche Änderung in den Zweckbestimmungen der Sondereigentumseinheiten des Objekts“. Selbst wenn die Beklagten eine Gewerbeeinheit erworben hatten, sei eine derart grundlegende Änderung des Gesamtkonzepts des Gebäudes, insbesondere hinsichtlich der Intensität der Beherbergungsnutzung, eine unzumutbare Beeinträchtigung.
Die Regelungen in Ziffer III des vierten Nachtrags, die der Umsetzung dieser erhöhten Apartmentanzahl und den Vorgaben für den Beherbergungsbetrieb (einschließlich des Zwangs zur Beauftragung einer bestimmten Verwaltung) dienten, stellten nach Ansicht des Gerichts „zusätzliche Verpflichtungen“ dar. Solche Verpflichtungen überschreiten die zulässigen Grenzen dessen, was einem Käufer nachträglich aufgebürdet werden darf. Den „Anschlusszwang“ hatte das Gericht schon bei der Prüfung der Vollmachtsklausel als erhebliche und nicht hinnehmbare Belastung eingestuft. Daher mussten die Beklagten diesen Teilen des vierten Nachtrags nicht zustimmen.

Die Kosten des Rechtsstreits musste die Klägerin tragen, da sie nur teilweise gewonnen hatte. Die Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof erfolgte, weil das Kammergericht in der Frage, ob eine Änderungsvollmacht einen „triftigen Grund“ nennen muss, von der bisherigen Linie des BGH abgewichen ist und dies eine klärungsbedürftige Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung darstellt.

Die Schlüsselerkenntnisse

Käufer von Bauträger-Immobilien sind nicht schutzlos, wenn der Bauträger nachträglich Änderungen an den Bauplänen vornehmen will. Das Gericht stellte klar, dass weitreichende Vollmachten zur Änderung von Teilungserklärungen oft unwirksam sind, wenn sie dem Bauträger zu viel Freiraum geben und Käufer benachteiligen können. Trotz unwirksamer Vollmacht müssen Käufer aber kleinen, harmlosen Anpassungen zustimmen, die ihre eigenen Rechte nicht beeinträchtigen – größeren Eingriffen wie einer drastischen Erhöhung der Wohnungsanzahl oder neuen Verpflichtungen können sie jedoch widersprechen. Die Entscheidung zeigt, dass Gerichte zwischen notwendigen technischen Korrekturen und grundlegenden Konzeptänderungen unterscheiden und Käufern damit einen wirksamen Schutz vor unzumutbaren nachträglichen Vertragsänderungen bieten.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Kann ein Bauträger die Baupläne nach Abschluss meines Kaufvertrags noch ändern?

Nachdem Sie einen Kaufvertrag über eine noch zu errichtende Immobilie oder eine Wohnung unterzeichnet haben, kann ein Bauträger die Baupläne oder die damit verbundene Beschreibung des Bauvorhabens nicht beliebig ändern. Der unterzeichnete Vertrag sowie die darin enthaltenen oder als Anlage beigefügten Baupläne und Baubeschreibungen legen fest, was der Bauträger zu bauen hat. Dies bildet die feste Grundlage Ihrer Erwartungen an das erworbene Objekt.

Grenzen für Änderungen durch den Bauträger

Änderungen sind grundsätzlich nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig. Dabei spielen die konkreten vertraglichen Vereinbarungen und wichtige gesetzliche Schutzvorschriften eine entscheidende Rolle, besonders wenn Sie als Verbraucher handeln.

Vertragliche Vereinbarungen: Manche Bauträgerverträge enthalten Klauseln, die dem Bauträger das Recht einräumen, geringfügige oder technisch notwendige Änderungen vorzunehmen. Solche sogenannten „Änderungsvorbehalte“ sind jedoch nicht unbegrenzt gültig. Das Gesetz schützt Käufer davor, dass solche Klauseln sie unangemessen benachteiligen oder überraschen. Eine Änderung ist insbesondere dann unzulässig, wenn sie zu einer wesentlichen Abweichung von der ursprünglich vereinbarten Leistung führt. Eine Änderung gilt als „wesentlich“, wenn sie die Nutzung, den Wert, die Größe oder die Qualität der Immobilie erheblich beeinträchtigt. Das können zum Beispiel Änderungen der Raumaufteilung, der Fenstergrößen, der Ausrichtung oder der Ausstattung sein, die einen spürbaren Nachteil für Sie bedeuten.
Gesetzliche Grenzen: Selbst wenn eine Änderungsklausel im Vertrag steht, darf diese nicht gegen allgemeine Rechtsgrundsätze oder das Gesetz verstoßen. Klauseln, die dem Bauträger eine sehr weitreichende oder unbegrenzte Änderungsbefugnis ohne Ihre Zustimmung einräumen, sind häufig unwirksam, vor allem wenn sie als vorformulierte Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) verwendet werden. In solchen Fällen kann sich der Bauträger nicht auf diese unwirksamen Klauseln berufen.

Änderungen an der Teilungserklärung

Auch die Teilungserklärung, die die genaue Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum (Ihre Wohnung) und Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Dach, Außenwände) regelt, ist nach der Vertragsunterzeichnung nur unter strengen Voraussetzungen änderbar. Für Änderungen, die Ihr Sondereigentum oder die wesentlichen Merkmale des Gemeinschaftseigentums betreffen, ist in der Regel die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer – also auch Ihre Zustimmung als Käufer – erforderlich. Ohne diese Zustimmung ist eine solche Änderung an der Teilungserklärung meist nicht möglich.

Was das für Käufer bedeutet

Für Sie als Käufer bedeutet dies, dass Sie sich auf die im Vertrag und den Anlagen, wie den Bauplänen und der Baubeschreibung, festgelegten Details verlassen können. Wenn der Bauträger Änderungen vornehmen möchte, die wesentlich von dem Vereinbarten abweichen, ohne dass dies im Vertrag wirksam vorgesehen ist oder Sie dem zugestimmt haben, kann dies als Mangel des Bauvorhabens angesehen werden. Es ist wichtig, die vereinbarten Pläne genau zu kennen und jede geplante oder vorgenommene Abweichung sorgfältig zu prüfen.

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Was genau ist eine Teilungserklärung und welche Bedeutung hat sie für mein Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum?

Die Teilungserklärung ist ein grundlegendes Dokument im Immobilienrecht, das man sich wie die „Geburtsurkunde“ eines Mehrparteienhauses vorstellen kann. Sie ist erforderlich, wenn ein Grundstück mit einem Gebäude in einzelne, rechtlich selbstständige Eigentumseinheiten, also Wohnungen oder Gewerbeeinheiten, aufgeteilt werden soll. Dies wird als Wohnungseigentum oder Teileigentum bezeichnet.

Diese Erklärung wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Ohne eine gültige Teilungserklärung gibt es kein separates Wohnungs- oder Teileigentum, sondern nur ein Grundstück mit einem Gebäude, das einer Person oder mehreren Personen gemeinsam gehört.

Was ist eine Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung besteht in der Regel aus drei Hauptbestandteilen:

Aufteilungsplan: Dies ist eine Art Bauplan des Gebäudes, der sehr genau zeigt, wie das Haus in einzelne Wohnungen oder Einheiten aufgeteilt ist. Jede Einheit erhält eine eigene Nummer. Er visualisiert auch, welche Bereiche zu den einzelnen Einheiten gehören (z.B. ein Kellerabteil) und welche Bereiche gemeinschaftlich genutzt werden (z.B. Flure, Treppenhäuser).
Abgeschlossenheitsbescheinigung: Hierbei handelt es sich um eine Bestätigung der Baubehörde, dass die einzelnen Wohnungen oder Einheiten baulich voneinander getrennt und eigenständig nutzbar sind. Das bedeutet, dass jede Wohnung einen eigenen abschließbaren Zugang hat und eigene Küchen und Bäder besitzt.
Gemeinschaftsordnung: Dies ist der „Regelwerk“-Teil der Teilungserklärung. Sie legt fest, wie das Zusammenleben und die Verwaltung des Hauses organisiert sind. Hier finden Sie Regelungen zu wichtigen Punkten wie:
- Die genaue Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.
- Die Verteilung der Kosten für das Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel nach Miteigentumsanteilen oder Wohneinheiten).
- Die Nutzungsregeln für gemeinschaftliche Flächen (z.B. Garten, Waschküche, Stellplätze).
- Die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer.
- Die Grundlagen für die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Bedeutung für Ihr Eigentum: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Die Teilungserklärung ist entscheidend für das Verständnis Ihres Eigentums, da sie klar zwischen zwei wichtigen Bereichen unterscheidet:

Ihr Sondereigentum:
- Das Sondereigentum ist der Teil des Gebäudes, der Ihnen allein gehört und den Sie exklusiv nutzen dürfen. Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Ihre Wohnung oder Ihre Gewerbeeinheit sowie alle dazugehörigen, abschließbaren Räume wie ein Kellerabteil oder ein Tiefgaragenstellplatz, die Ihnen laut Teilungserklärung zugewiesen sind.
- Innerhalb Ihres Sondereigentums können Sie im Allgemeinen frei verfügen und Änderungen vornehmen, solange Sie dabei nicht das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen oder die Rechte anderer Eigentümer verletzen. Stellen Sie sich vor, Sie möchten Ihre Wände in Ihrer Wohnung streichen oder eine neue Küche einbauen – das dürfen Sie, weil es Ihr Sondereigentum betrifft.
Das Gemeinschaftseigentum:
- Das Gemeinschaftseigentum sind alle Teile des Grundstücks und des Gebäudes, die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören und zur gemeinsamen Nutzung oder zum Bestand des Gebäudes dienen. Für Sie bedeutet das: Das Grundstück selbst, das Fundament, das Dach, tragende Wände, die Fassade, Treppenhäuser, Flure, Aufzüge, Heizungsanlagen und Versorgungsleitungen (sofern sie nicht ausschließlich dem Sondereigentum dienen) gehören dazu.
- Über das Gemeinschaftseigentum können Sie nicht allein entscheiden. Es wird gemeinschaftlich von allen Eigentümern über die Wohnungseigentümergemeinschaft verwaltet und instand gehalten. Dies betrifft zum Beispiel Entscheidungen über größere Reparaturen am Dach oder die Gestaltung des Vorgartens.

Die Teilungserklärung ist somit das Fundament für Ihr Wohnungs- oder Teileigentum. Sie legt fest, welche Rechte und Pflichten Sie als Eigentümer haben und welche Bereiche des Gebäudes Ihnen gehören und welche gemeinschaftlich sind. Deshalb ist es so wichtig, die Teilungserklärung zu verstehen, insbesondere wenn es um Änderungen am Gebäude oder an den Regeln des Zusammenlebens geht. Änderungen an der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung können erhebliche Auswirkungen auf Ihre Eigentumsrechte und Kosten haben und erfordern oft hohe Hürden, wie zum Beispiel die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer, je nachdem, was genau geändert werden soll.

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Wann sind Klauseln in einem Bauträgervertrag, die dem Bauträger eine Änderungsbefugnis einräumen, unwirksam?

Klauseln in einem Bauträgervertrag, die dem Bauträger erlauben, Änderungen an der geplanten Immobilie vorzunehmen, sind häufig als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu bewerten. Das bedeutet, sie sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die der Bauträger standardmäßig verwendet und auf deren Inhalt Sie als Käufer in der Regel keinen Einfluss nehmen konnten. Solche Änderungsklauseln können unwirksam sein, wenn sie Sie als Käufer unangemessen benachteiligen.

Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Änderungsbefugnis des Bauträgers zu weit geht und die berechtigten Erwartungen des Käufers an das gekaufte Objekt missachtet werden. Eine Klausel ist in der Regel unwirksam, wenn sie

Ihr Sondereigentum betrifft oder beeinträchtigt: Ihr Sondereigentum ist Ihre konkrete Wohnung oder Ihr Haus, das Sie erwerben, inklusive der dazugehörigen Bereiche (z.B. Balkon, Kellerabteil). Eine Klausel, die dem Bauträger erlaubt, grundlegende Merkmale Ihrer Wohnung wie Grundriss, Größe, Raumaufteilung oder die Qualität der vereinbarten Ausstattung (z.B. Fliesen, Sanitäranlagen) einseitig zu ändern, ist in der Regel unwirksam. Sie haben ein Recht darauf, genau das zu erhalten, was Sie auf Basis der Vertragsunterlagen und Baubeschreibung erwartet haben.
Wesentliches Gemeinschaftseigentum mehr als nur unwesentlich verändert: Das Gemeinschaftseigentum sind die Teile des Gebäudes, die allen Eigentümern gemeinsam gehören und von allen genutzt werden, wie das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, tragende Wände, die Heizungsanlage oder der Aufzug. Der Bauträger darf hier keine Änderungen vornehmen, die den Wert, die Sicherheit oder die Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes insgesamt beeinträchtigen oder eine wesentliche Abweichung von dem vereinbarten Zustand darstellen.
Ihnen zusätzliche Pflichten oder Kosten auferlegt: Wenn eine Änderungsklausel dazu führen würde, dass Sie ohne Gegenleistung plötzlich mehr bezahlen müssen, eine mindere Qualität hinnehmen müssen oder neue, unerwartete Pflichten erhalten, ist sie ebenfalls kritisch zu prüfen und häufig unwirksam. Es geht darum, dass das Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung nicht einseitig verschoben werden darf.
Die Zweckbestimmung anderer Einheiten mehr als unwesentlich verändert: Stellen Sie sich vor, Sie kaufen eine Wohnung in einem ruhigen Wohnhaus, und die Klausel würde es dem Bauträger erlauben, eine benachbarte Wohneinheit in ein lautes Gewerbe umzuwandeln. Solche Änderungen, die den Charakter oder die Nutzung des gesamten Gebäudes oder Ihrer direkten Umgebung erheblich beeinflussen und von dem ursprünglich vereinbarten Zustand abweichen, können die Klausel unwirksam machen.
Ihre Rechte als Käufer unzumutbar einschränkt: Auch wenn die Klausel beispielsweise Ihr Recht auf Mängelbeseitigung unzulässig verkürzt oder Ihnen das Recht nimmt, die Bauausführung zu prüfen, kann dies zur Unwirksamkeit führen.

Entscheidend ist immer, ob die Klausel von den gesetzlichen Regelungen abweicht und Sie als Käufer entgegen dem Gedanken von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Das bedeutet, die Klausel darf nicht dazu führen, dass Sie schlechter gestellt werden, als es der normale Gang der Dinge oder die gesetzlichen Bestimmungen vorsehen würden.

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Muss ich Änderungen an der Teilungserklärung oder den Bauplänen zustimmen, auch wenn die ursprüngliche Änderungsklausel unwirksam war?

Auch wenn eine vertragliche Vereinbarung, die Sie zur Zustimmung zu Änderungen an der Teilungserklärung oder den Bauplänen verpflichtet hätte (eine sogenannte Änderungsklausel), unwirksam ist, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen dennoch zur Zustimmung verpflichtet sein. Dies mag überraschend klingen, liegt aber an einem wichtigen Grundsatz des deutschen Rechts: dem Grundsatz von Treu und Glauben.

Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB)

Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 Bürgerliches Gesetzbuch, kurz BGB) bedeutet, dass jeder Vertragspartner sich fair und rücksichtsvoll gegenüber dem anderen verhalten muss. Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Haus oder eine Wohnung gekauft. Der Bauträger möchte nun kleine Anpassungen an den Plänen vornehmen. Selbst wenn die ursprüngliche Vereinbarung über solche Änderungen rechtlich nicht bindend war, können Gerichte prüfen, ob es unter dem Gesichtspunkt der Fairness zumutbar wäre, dass Sie den Änderungen zustimmen. Dieser Grundsatz dient dazu, unbillige Ergebnisse zu vermeiden und zu verhindern, dass sich jemand auf formale Fehler beruft, um einen offensichtlich unzumutbaren Vorteil zu erzielen.

Wann eine Zustimmung trotz unwirksamer Klausel gefordert werden kann

Für Sie bedeutet das: Gerichte unterscheiden bei solchen Fällen, ob die gewünschten Änderungen geringfügig und zumutbar sind oder wesentlich und unzumutbar.

Geringfügige und zumutbare Änderungen: Hierunter fallen Anpassungen, die das erworbene Objekt in seinen wesentlichen Eigenschaften, seinem Wert oder seiner Nutzung nicht oder nur unerheblich beeinträchtigen. Es handelt sich um kleinere Korrekturen oder Verbesserungen, die für den Käufer keine nennenswerten Nachteile mit sich bringen. Beispiele hierfür könnten sein:
- Eine leichte Verschiebung einer nicht tragenden Wand, die die Raumaufteilung kaum beeinflusst.
- Der Austausch eines Materials durch ein gleichwertiges oder besseres, das die Optik oder Funktion nicht negativ verändert.
- Technische Anpassungen, die notwendig sind, um Bauvorschriften zu erfüllen oder die Effizienz zu verbessern, ohne die Wohnqualität zu mindern. Wenn die Änderungen in dieser Kategorie liegen, kann das Gericht entscheiden, dass Sie aus Gründen von Treu und Glauben zur Zustimmung verpflichtet sind. Dies liegt daran, dass der Bauträger ein berechtigtes Interesse an der Realisierung seines Bauvorhabens hat und Sie durch die geringfügigen Änderungen keine wesentlichen Nachteile erleiden.
Wesentliche und unzumutbare Änderungen: Dies sind Änderungen, die den Charakter des Objekts grundlegend verändern, seinen Wert erheblich mindern oder Ihre Nutzungsmöglichkeiten spürbar einschränken. Solche Änderungen können für den Käufer erhebliche Nachteile bedeuten und würden über das hinausgehen, was man im Rahmen von Treu und Glauben erwarten kann. Beispiele hierfür könnten sein:
- Eine erhebliche Verkleinerung der Wohnfläche.
- Eine gravierende Veränderung der Raumaufteilung, die die Nutzung der Immobilie erschwert.
- Der Anbau weiterer Stockwerke, der die Lichtverhältnisse oder die Aussicht wesentlich beeinträchtigt.
- Eine Änderung der Nutzung (z.B. von Wohn- zu Gewerberaum) oder der Anzahl der Einheiten. In solchen Fällen sind Sie nicht zur Zustimmung verpflichtet, selbst wenn eine ursprünglich wirksame Klausel dies vorgesehen hätte. Die Gerichte würden hier Ihre Interessen als Käufer als vorrangig ansehen.

Was das für Sie bedeutet

Die Gerichte betrachten jeden Fall einzeln und wägen die Interessen des Bauträgers und des Käufers sorgfältig ab. Entscheidend ist, ob die geforderte Zustimmung für Sie persönlich zumutbar ist oder nicht. Die bloße Unwirksamkeit einer Änderungsklausel schützt Sie also nicht pauschal vor jeder Zustimmungspflicht, sondern verschiebt die Prüfung auf den allgemeinen Rechtsgrundsatz der Fairness und Zumutbarkeit.

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Welche Möglichkeiten habe ich, wenn der Bauträger weitreichende Änderungen an meinem Objekt oder der Anlage vornimmt, denen ich nicht zustimmen möchte?

Der Vertrag als Grundlage Ihrer Rechte

Die erste und wichtigste Grundlage ist Ihr Kaufvertrag oder Werkvertrag. Darin ist genau festgelegt, welche Bauleistungen der Bauträger erbringen muss. Das umfasst die vereinbarte Beschaffenheit Ihres Objekts und der gesamten Anlage. Hierzu zählen detaillierte Baupläne, die Baubeschreibung, vereinbarte Materialien und oft auch Visualisierungen. Nur das, was vertraglich vereinbart ist, ist bindend. Viele Verträge enthalten Regelungen zu geringfügigen Abweichungen, die beispielsweise technisch notwendig sind und den Wert oder die Nutzung nicht beeinträchtigen. Weitreichende Änderungen, die über solche unwesentlichen Abweichungen hinausgehen, sind jedoch in der Regel nur mit Ihrer ausdrücklichen Zustimmung zulässig.

Was sind „weitreichende Änderungen“ und wie reagiert man?

Weitreichende Änderungen betreffen die Qualität, die Funktion, den Wert oder das Erscheinungsbild Ihres Objekts oder der gesamten Anlage erheblich. Stellen Sie sich vor, es sollen andere, minderwertigere Materialien als vereinbart verbaut werden, die Raumaufteilung wird grundlegend geändert, oder die geplante Gartenanlage weicht stark von den ursprünglichen Plänen ab. Solche Abweichungen können die Erwartungen an Ihr Eigentum maßgeblich beeinflussen.

Wenn Sie mit solchen Änderungen nicht einverstanden sind, ist es entscheidend, Ihre Ablehnung klar und nachweisbar zu kommunizieren. Eine schriftliche Mitteilung, beispielsweise per Einschreiben, ist hier ratsam. Darin sollten Sie die geplante Änderung genau benennen und Ihren Widerspruch begründen. Verweisen Sie dabei auf die ursprünglich im Vertrag festgelegte Baubeschreibung und die Pläne.

Mögliche rechtliche Folgen bei unerwünschten Änderungen

Nimmt der Bauträger trotz Ihres Widerspruchs weitreichende Änderungen vor, die vom Vertrag abweichen und die vereinbarte Beschaffenheit Ihres Objekts oder der Anlage mindern, kann dies rechtliche Konsequenzen haben. Solche nicht genehmigten Abweichungen können als Mangel der Bauleistung gewertet werden.

Das deutsche Werkvertragsrecht sieht bei Mängeln verschiedene Möglichkeiten vor:

Nacherfüllung: Das bedeutet, der Bauträger muss den ursprünglichen, vertragsgemäßen Zustand herstellen. Er muss also die Mängel beseitigen, indem er die vereinbarten Arbeiten nachholt oder fehlerhafte Ausführungen korrigiert.
Minderung des Kaufpreises: Ist die Mangelbeseitigung nicht möglich, unverhältnismäßig aufwendig oder wird sie vom Bauträger abgelehnt, kann eine Kaufpreisminderung in Betracht kommen. Dabei wird der Kaufpreis um den Betrag gemindert, um den der Wert des Objekts durch den Mangel gemindert ist.
Rücktritt vom Vertrag oder Schadensersatz: In sehr schwerwiegenden Fällen, bei denen der Mangel die Nutzung des Objekts erheblich beeinträchtigt und eine Nacherfüllung nicht möglich ist, kann sogar ein Rücktrittsrecht vom Vertrag in Betracht kommen. Zudem können bei einem durch die Änderungen entstandenen Schaden Schadensersatzansprüche entstehen.

Eine schnelle und sorgfältige Dokumentation ist hierbei sehr wichtig. Halten Sie alle Abweichungen genau fest, vergleichen Sie sie mit den Vertragsunterlagen, machen Sie Fotos und bewahren Sie den gesamten Schriftverkehr mit dem Bauträger auf. Dies hilft, die Situation und die Abweichungen später nachvollziehbar darzustellen.

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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Bruchteilseigentümer

Bruchteilseigentümer sind mehrere Personen, die gemeinsam an einem Grundstück oder einer Sache beteiligt sind, wobei jeder Eigentümer einen bestimmten rechnerischen Anteil hat, aber keine einzelnen physischen Teile für sich besitzt. Jeder Eigentümer kann über seinen Anteil verfügen, jedoch steht das Eigentum allen gemeinsam zu. Im Immobilienkontext bedeutet dies, dass das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude allen Bruchteilseigentümern zusammen gehören, was besondere Rechte und Pflichten für die Verwaltung und Nutzung nach sich zieht.

Beispiel: Stellen Sie sich einen Kuchen vor, der in mehrere Stücke geteilt ist. Jeder hat Anteil an einem bestimmten Bruchteil des Kuchens, aber niemand besitzt ein ganz bestimmtes Stück für sich allein. So ist es bei Bruchteilseigentum an einem Grundstück.

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Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das ein Grundstück mit darauf befindlichem Gebäude in einzelne Einheiten aufteilt, zum Beispiel Wohnungen oder Gewerbeeinheiten. Sie regelt, welche Teile des Gebäudes zum individuellen Sondereigentum (Einzelwohnungen oder -einheiten) gehören und welche zum gemeinschaftlichen Eigentum aller Eigentümer (z. B. Treppenhaus, Dach). Die Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage für Wohnungseigentum und muss im Grundbuch eingetragen werden, damit die einzelnen Eigentümer ihre jeweiligen Rechte und Pflichten kennen.

Beispiel: Man kann sich eine Teilungserklärung wie die „Geburtsurkunde“ eines Mehrfamilienhauses vorstellen, die genau festlegt, wer welche Wohnung besitzt und welche Teile des Hauses von allen gemeinsam genutzt werden.

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Unwiderrufliche Vollmacht

Eine Vollmacht ist die Erlaubnis, für einen anderen Menschen oder ein Unternehmen rechtsverbindlich zu handeln. Eine unwiderrufliche Vollmacht bedeutet, dass diese Erlaubnis nicht einfach zurückgenommen werden kann. Im Zusammenhang mit Bauträgerverträgen bedeutet eine solche Vollmacht zum Beispiel, dass der Bauträger bestimmte Änderungen an der Teilungserklärung oder anderen Unterlagen auch dann vornehmen darf, wenn der Vollmachtgeber (der Käufer oder Eigentümer) später seine Einwilligung widerruft – sofern die Vollmacht rechtlich wirksam ist.

Beispiel: Wenn Sie jemandem eine unwiderrufliche Vollmacht geben, könnte diese Person etwa in Ihrem Namen Verträge abschließen oder Dokumente ändern, ohne dass Sie dies später einseitig verhindern können.

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Vertreter ohne Vertretungsmacht

Ein Vertreter ohne Vertretungsmacht handelt im Namen eines anderen, besitzt aber keine gültige Erlaubnis (Vollmacht) dazu. Solche Rechtsgeschäfte können grundsätzlich unwirksam sein, da die Vertretung keine Grundlage hat. Im Immobilienbereich kann dies bedeuten, dass bestimmte Änderungen oder Vereinbarungen, die von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht vorgenommen werden, von dem Vertretenen nicht anerkannt werden müssen, es sei denn, sie werden später genehmigt.

Beispiel: Stellen Sie sich vor, jemand unterschreibt in Ihrem Namen ein Dokument, obwohl Sie ihm keine Erlaubnis dafür gegeben haben. Dieses Handeln ist rechtlich problematisch, weil es ohne Ihre Genehmigung erfolgt.

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Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass einzelne Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus baulich voneinander getrennt und eigenständig nutzbar sind. Sie ist Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung können einzelne Wohnungen nicht rechtlich als eigenständiges Sondereigentum eingetragen und verkauft werden. Sie betrifft vor allem, dass jede Wohnung einen eigenen, abschließbaren Zugang sowie eigene Sanitäreinrichtungen besitzt.

Beispiel: Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, sorgt die Abgeschlossenheitsbescheinigung dafür, dass diese Wohnung baulich klar vom Rest des Hauses abgegrenzt ist und unabhängig genutzt werden kann.

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Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)

AGB sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei für eine Vielzahl von Verträgen stellt, ohne dass der andere Vertragspartner sie individuell aushandelt. Sie sind besonders im Bau- und Immobilienrecht üblich, zum Beispiel bei Bauträgerverträgen. AGB unterliegen strengen gesetzlichen Regeln, insbesondere dem Schutz des Verbrauchers vor unangemessenen Benachteiligungen (vgl. §§ 305 ff. BGB). Klauseln, die dem Bauträger zu weitreichende Änderungsbefugnisse einräumen und die berechtigten Erwartungen der Käufer verletzen, können als unwirksam angesehen werden.

Beispiel: Ein Bauträger verwendet standardisierte Vertragstexte, in denen er sich ohne Zustimmung des Käufers das Recht vorbehält, Baupläne nach Belieben zu ändern. Solche Klauseln in den AGB können von Gerichten überprüft und für unwirksam erklärt werden, wenn sie den Käufer unangemessen benachteiligen.

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Wichtige Rechtsgrundlagen

§ 308 Nr. 4 BGB (Verbraucherschutz bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen): Diese Vorschrift schützt Verbraucher vor überraschenden oder unangemessenen Vertragsänderungen durch den Verwender von AGB. Insbesondere sind Klauseln unwirksam, die dem Unternehmer das Recht einräumen, die vertraglichen Bedingungen einseitig und ohne sachlichen Grund zu ändern. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vollmachtsklausel im Bauträgervertrag, die der Klägerin eine unbeschränkte Änderungsvollmacht einräumte, wurde wegen Verstoßes gegen diese Norm als unwirksam eingestuft, da sie dem Bauträger weitreichende und nicht zumutbare Änderungsbefugnisse einräumte.
§ 242 BGB (Treu und Glauben): Dieser Grundsatz verlangt von den Vertragsparteien ein faires und redliches Verhalten und stellt eine „Lücke füllende“ Norm dar. Er kann eine Zustimmungspflicht begründen, wenn eine Vertragsänderung zwar nicht vertraglich wirksam vereinbart ist, aber aus Rücksicht auf das Vertrauensverhältnis geboten erscheint. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Auch ohne wirksame Vollmacht wurde den Beklagten teilweise eine Zustimmungspflicht zu bestimmten Änderungen auferlegt, weil diese Anpassungen als geringfügig und fair eingestuft wurden und eine Ablehnung treuwidrig gewesen wäre.
Bauträgervertrag (Recht des Werkvertrags mit Besonderheiten): Der Bauträgervertrag ist ein Werkvertrag, bei dem der Bau und Verkauf einer Immobilie verbunden sind, und enthält spezielle Schutzvorschriften für Käufer, insbesondere wenn diese Verbraucher sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Er bildet die vertragliche Grundlage zwischen Klägerin und Beklagten und regelt insbesondere die Rechte zur Planung und zum Vollmachterteil, weshalb die Wirksamkeit der Vollmachtsklausel zentrale Streitfrage war.
Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere Regelungen zu Teilungserklärung und Gemeinschaftseigentum: Das WEG regelt die rechtliche Struktur von Wohnungseigentum, die Rechtswirkungen von Teilungserklärungen und Nachträgen, sowie Rechte und Pflichten der Eigentümergemeinschaft. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Änderungen an der Teilungserklärung und die Aufteilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterliegen den strengen WEG-Vorschriften, weshalb die Rechtmäßigkeit der Nachträge und deren Wirksamkeit gegen die Käufer nach WEG geprüft werden mussten.
§§ 164 ff. BGB (Vollmacht und Vertretung): Diese Vorschriften regeln, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Vertreter für einen anderen rechtsverbindlich handeln kann, insbesondere auch den Widerruf und die Folgen eines Handelns ohne Vertretungsmacht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin berief sich auf die erteilte Vollmacht, die Beklagten widerriefen diese jedoch; daher war besonders zu prüfen, ob die Klägerin im Innenverhältnis und im Verhältnis zum Grundbuchamt noch wirksam vertreten war.
Grundbuchrecht und Grundbuchordnung (Beurkundung, Eintragung und Zwischenverfügung): Die Vorschriften regeln die korrekte Eintragung von Eigentumsrechten und Änderungen, sowie den Umgang mit Beanstandungen durch das Grundbuchamt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Trotz geänderter Teilungserklärungen und voller Bauausführung war der zweite Nachtrag noch nicht eingetragen, eine Zwischenverfügung hielt Änderungen zurück, wodurch weitere Nachträge zur Mängelbeseitigung erforderlich wurden.

Das vorliegende Urteil

KG – Az.: 21 U 156/23 – Urteil vom 23.04.2025

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1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts vom 28. November 2023 unter Aufhebung seiner Kostenentscheidung wie folgt geändert:

Die Beklagten werden verurteilt, zu der Teilungserklärung vom 18. Mai 2015 (UR-Nr…) betreffend das Grundstück Grundbuch des Amtsgerichts Mitte, … die im 4. Nachtrag vom 7. April 2022 (UR-Nr. …) enthaltenen Änderungen zu genehmigen mit Ausnahme der Punkte II.2., II.3., III.1., III.2. und III.3. Hinsichtlich dieser Punkte wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits über beide Instanzen hat die Klägerin zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe:

Die Klägerin nimmt die Beklagten aus einem Bauträgervertrag auf Änderung der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch.

Die Klägerin und die G 1 GmbH (im Folgenden: G 1) waren Bruchteilseigentümer eines 5.687 qm großen Grundstück in Berlin-Mitte mit der grundbuchlichen Bezeichnung … . Die Gesellschaften beabsichtigten, das Grundstück mit einem großen Wohn- und Geschäftshaus zu bebauen, in Teil- und Wohneigentumseinheiten aufzuteilen und diese an Erwerber zu veräußern.

Am 18. Mai 2015 gaben sie eine Teilungserklärung zur Aufteilung ihres Grundeigentums in Wohnungs- und Teileigentum ab, die der Notar S beurkundete (UR-Nr. … Anlage B 19; im Folgenden: Teilungserklärung). Nach dieser Teilungserklärung wird das Eigentum an dem Grundstück in Wohnungs- und Teileigentumseinheiten aufgeteilt und diese unterschiedlichen Untergemeinschaften zugeordnet, nämlich:

Untergemeinschaft A: Wohnungseigentumsrechte Nr. 1 bis 165;

Untergemeinschaft B: „Teileigentumsrechte (Apartment)“ Nr. 166 bis 203;

Untergemeinschaft C: „Teileigentumsrechte(Gewerbe EG)“ Nr. 204 bis 212, 261 und 262;

Untergemeinschaft D: „Teileigentumsrechte (PKW-Stellplätze im UG)“ Nr. 213 bis 262 und SNR 24.

Ferner werden der Untergemeinschaft E die „Sondernutzungsrechte (PKW-Stellplätze)“ zugeordnet.

Die Lage dieser Sondereigentumseinheiten ergeben sich aus einer Anlage zur Teilungserklärung, dem Aufklärungsplan (vgl. Teilungserklärung, I.1.). Die Einheiten wurden teilweise der Klägerin, teilweise der G 1 als Eigentümerin zugewiesen.

Unter III. der Teilungserklärung ist die Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung der Eigentümer geregelt. Dort heißt es in § 3.2:

„Die Teileigentumsrechte (Apartment) 166-203 (Untergemeinschaft B) dürfen im Übrigen insbesondere für einen Beherbergungsbetrieb genutzt werden. Soweit alle Eigentümer der Teileigentumsrechte (Apartment) 166-172 und/oder 173-179 und /oder 180-187 und/oder 188-195 und/oder 196/203 diese zu Wohnzwecken umnutzen/umwidmen wollen, erteilen die übrigen Eigentümer dazu die Zustimmung.“

Die Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaft B werden im Folgenden auch als Beherbergungseinheiten bezeichnet. Die ursprünglich 38 Beherbergungseinheiten waren im 1., 2. und 3. OG des Gebäudes vorgesehen und entlang längerer Flure gelegen. Der Aufteilungsplan sah weiter vor, dass zumindest einige dieser Einheiten über „Kellerräume“ (Schriftsatz der Klägerin vom 12. Juli 2023, S. 6), d.h. Abstellräume verfügen sollten, die sich in der Nachbarschaft der jeweiligen Einheit auf diesen Fluren befinden sollten.

Am 31. Juli 2015 schloss der Beklagte zu 1) mit der G 1 einen Bauträgervertrag über die beiden benachbarten Wohneinheiten 115 und 116 in dem Gebäude, wobei sich die GSP 1 dazu verpflichtete, beide Einheiten zusammenzulegen (Anlage K 12, im Folgenden: Bauträgervertrag 115/116).

Am 19. Juli 2016 schlossen beide Beklagten mit der Klägerin einen Bauträgervertrag über die Teileigentumseinheit 210, eine Ladeneinheit im Erdgeschoss des Gebäudes (Anlage K 1, im Folgenden: Bauträgervertrag 210).

In § 12.1 des Bauträgervertrags 210 erteilen die Beklagten der Klägerin eine unwiderrufliche Vollmacht unter anderem, um in ihrem Namen die Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung „nachträglich beliebig abzuändern und alle damit in Zusammenhang stehenden Erklärungen abzugeben…“. Weiter heißt es in § 12.1:

„Die Vollmachten sind gegenüber dem Grundbuchamt nicht beschränkt, sondern allgemein erteilt; die Beschränkungen gelten nur im Innenverhältnis zwischen den Vertragsparteien und schränken den Umfang der Vollmacht gegenüber dem Grundbuchamt in keiner Weise sein (…).

Im Innenverhältnis ist der Bevollmächtigte insofern beschränkt, dass Änderungen bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise Inhalt und Umfang des Sondereigentums des Käufers oder derjenigen Teile des Gemeinschaftseigentums, die ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesen sind, ohne seine Zustimmung nicht beeinträchtigt werden dürfen. Verkehrs- und Gemeinschaftsflächen, soweit für die Nutzung durch den Käufer von Bedeutung, dürfen nicht wesentlich verkleinert oder verlegt werden. Kosten dürfen dem Käufer durch etwaige Änderungen nicht entstehen. Unter diesen Voraussetzungen ist der Käufer der Verkäuferin gegenüber zu solchen Änderungen auch verpflichtet. (…)“

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Bauträgervertrag 210 (Anlage K 1) verwiesen.

Der Bauträgervertrag 115/116 zwischen dem Beklagten zu 1) und der G 1 enthält eine wortgleiche Regelung.

Am 3. Juli 2015 ließen die Klägerin und die G 1 einen 1. Nachtrag zur Teilungserklärung beurkunden (Anlage B 20).

Ferner entschlossen sie sich, Anzahl und Zuschnitt der in der Untergemeinschaft B zusammengefassten Beherbergungseinheiten wie folgt zu ändern:

Die auf denselben Stockwerken befindlichen von den Apartments getrennten Abstellräume entfallen, ihre Fläche wird der Fläche der Apartments zugeschlagen. Deren nun vergrößerte Gesamtfläche wird neu aufgeteilt und zwar in der Form, dass auf den Stockwerken insgesamt 58 Teileigentumseinheiten entstehen, die die Nummern 166 bis 203 und 264 bis 283 erhalten, aber dieselbe Gesamtfläche aufweisen wie die 38 Teileigentumseinheiten 166 bis 203 nach altem Zuschnitt. Zudem wollten die Klägerin und die G 1 eine Regelung treffen, wonach sämtliche Erwerber der neu zugeschnittenen Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaft B die Dienstleistungen, die zur Vermietung der Einheiten zur Beherbergung erforderlich sind, bei ein und derselben Projektverwaltungsgesellschaft beauftragen müssen.

Zur Umsetzung dieses und weiterer Ziele ließen die Klägerin und die G 1 am 8. Februar 2017 vor dem Notar S in Berlin den 2. Nachtrag zur Teilungserklärung beurkunden (UR-Nr. …, Anlage B 14; im Folgenden: 2. Nachtrag). Beide handelten dabei auch in Ausübung der Änderungsvollmachten, die ihnen die Erwerber von Sondereigentum an dem Grundstück in ihren jeweiligen Bauträgerverträgen erteilt hatten. Dieser Nachtrag 2 enthält eine Reihe von Änderungen der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung, nämlich unter anderem:

– II.1.a): Unter Verweis auf einen geänderten Aufteilungsplan und ein geändertes Teilungsverzeichnis werden die neu gebildeten Einheiten 166 bis 203 sowie 264 bis 283 gebildet.

– II. 1.b): Der Zuschnitt der Teileigentumseinheit 210 wird zulasten der Einheit 204 etwas vergrößert.

– II. 1.c): Die Wohneinheit 49 wird in zwei kleinere Wohneinheiten aufgeteilt, nämlich die Wohneinheit 49 und die Wohneinheit 263.

– II. 1.d): Bei einigen Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaften C und D haben sich Lage oder Zuschnitt/Umriss geändert, ohne dass sich dies auf die Verteilung der Miteigentumsanteile auswirke.

– III.2.: Die Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung wird in § 3.2. dahin geändert, dass die jeweiligen Eigentümer der Teileigentumseinheiten 166 bis 203 sowie 264 bis 283 verpflichtet sind, die Sondereigentumsverwaltung durch eine nach bestimmten Kriterien und notfalls einheitlich durch Mehrheitsbeschluss der Untergemeinschaft B verwalten zu lassen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage B 14 verwiesen.

Zu einem nicht genau vorgetragenen Zeitpunkt widerriefen die Beklagten die Vollmacht, die sie der Klägerin in § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 eingeräumt hatten.

Die Klägerin und die G 1 ließen das Gebäude gemäß den Änderungen im 2. Nachtrag errichten. Der 2. Nachtrag ist noch nicht in das Grundbuch eingetragen.

Am 19. Oktober 2021 erließ das Grundbuchamt, das Amtsgericht Mitte, wegen der Eintragung des 2. Nachtrags eine Zwischenverfügung mit einer Reihe von Beanstandungen (Anlage K 5).

Zur Beseitigung jedenfalls einiger dieser Beanstandungen erklärten die Klägerin und die G 1 am 7. April 2022 vor dem Notar S den 4. Nachtrag zur Teilungserklärung (UR-Nr. …, Anlage K 6; im Folgenden: 4. Nachtrag) wobei beide nicht nur in eigenem Namen sondern auch als Vertreter der Käufer der Sondereigentumseinheiten handelten und davon ausgingen, für die Beklagten möglicherweise als Vertreter ohne Vertretungsmacht zu handeln, da diese die Vollmacht aus § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 widerrufen hatten (vgl. 4. Nachtrag Punkt I.2).

Der 4. Nachtrag enthält die folgenden Änderungen der Teilungserklärung und der Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung:

– II.1.: Es werden einige Änderungen an der Abgeschlossenheitsbescheinigung und den ihr beigefügten Plänen vorgenommen, u.a. werden die Sondereigentumseinheiten 261 und 262 zugunsten der Gemeinschaftsflächen aufgelöst.

– II.2.: Es wird ein vom Amtsgericht Mitte angefordertes korrigiertes Teilungsverzeichnis vorgelegt, das die mit dem 2. Nachtrag geänderten Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaft B aufführt.

– II.3.: Die (gleichbleibende) Summe der Miteigentumsanteile der Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaft B wird in Korrektur eines Schreibfehlers im 2. Nachtrag mit 2.875/20.000 angegeben.

– II.4.: Mit Bezug auf die Aufteilung der Wohneinheit 49 alt in eine kleinere Wohneinheit 49 neu und eine Wohneinheit 263 im 2. Nachtrag erklären die Klägerin und die GSP 1 für alle Eigentümer, dass über die mit dieser Aufteilung verbundene Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum und umgekehrt Einigkeit bestehe.

– II.5.: Die Klägerin und die GSP 1 erklären für alle Eigentümer, dass Einigkeit über die Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum und von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum bestehe, die durch die Lage- oder Zuschnittsänderungen einzelner Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaften C und D (vgl. 2. Nachtrag II.1.d)) bedingt ist.

– III.1 bis 3: Auf die Beanstandung in der Zwischenverfügung des Amtsgerichts Mitte hin werden diverse Änderungen an der Gemeinschaftsordnung vorgenommen, die der Umsetzung der erhöhten Anzahl von Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaft B und der Vorgaben für den Beherbergungsbetrieb in diesen Einheiten dienen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 6 und die Erläuterungen im Schriftsatz der Klägerin vom 15. Oktober 2024 verwiesen.

Am 25. Mai 2022 forderte die Klägerin die Beklagten auf, den 4. Nachtrag zu genehmigen. Die Beklagten kamen dem nicht nach. Mit ihrer vor dem Landgericht Berlin II erhobenen Klage begehrt die Klägerin, dass die Beklagten zur Genehmigung des 4. Nachtrags verurteilt werden. Daneben hatte die Klägerin die Beklagten in dieser Klage außerdem auf Zahlung eines noch offenen Restbetrags aus dem Bauträgervertrag 210 in Anspruch genommen; insoweit haben die Parteien den Rechtsstreit noch vor dem Landgericht übereinstimmend für erledigt erklärt.

Mit Urteil vom 28. November 2023 hat das Landgericht die auf Genehmigung des 4. Nachtrags gerichtete Klage abgewiesen, da die Klägerin gegenüber den Beklagten nicht berechtigt sei, den Vertragsgegenstand des Bauträgervertrags 210 nachträglich zu ändern. Ein solches Änderungsrecht ergebe sich nicht aus § 12.1.1. des Bauträgervertrags, da diese Bestimmung wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 4 BGB unwirksam sei. Auch aus § 242 BGB stehe der Klägerin ein solches Änderungsrecht nicht zu. Wegen der Einzelheiten der Begründung und weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf diese Entscheidung verwiesen.

Die Klägerin hat gegen das Urteil Berufung eingelegt. Zur Begründung führt sie in Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens aus, dass sie zu den Änderungen an Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung berechtigt sei, die im 2. und 4. Nachtrag enthalten sind.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils zu verurteilen, den 4. Nachtrag zur Teilungserklärung zu genehmigen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

II.

Die zulässige Berufung hat teilweise Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet.

1. Anspruch auf Genehmigung des 4. Nachtrags nur teilweise begründet Hinsichtlich einzelner Bestimmungen des 4. Nachtrags hat die Klägerin den mit der Klage geltend gemachten Anspruch auf Genehmigung durch die Beklagten, der sich jedenfalls aus der Pflicht der Beklagten zur Vertragstreue bei der Erfüllung des Bauträgervertrags 210 ergibt, § 242 BGB.

Ein solcher Anspruch auf Genehmigung besteht hinsichtlich der Punkte II.1., II.4. und II.5 des 4. Nachtrags, die sich auf die Teilungserklärung beziehen. Damit hat die Klägerin außerdem Anspruch auf Genehmigung der Punkte I., IV., V. und VI., die insoweit nur flankierende Bedeutung haben.

Hingegen hat die Klägerin keinen Anspruch auf Genehmigung der Änderung der Teilungserklärung, die in den Punkten II.2. und II.3. des 4. Nachtrags geregelt ist. Außerdem hat die Klägerin keinen Anspruch auf Genehmigung der unter III.1 bis III.3 geregelten Änderungen der Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung.

Im Einzelnen gilt:

a) Punkt II.1. des 4. Nachtrags

Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Genehmigung von Punkt II.1. des 4. Nachtrags, der sich aus § 242 BGB i.V.m. dem Bauträgervertrag 210 ergibt.

aa) Genehmigungsbedürfnis

Der aus § 242 BGB abgeleitete Anspruch der Klägerin auf Genehmigung des 4. Nachtrags setzt zunächst voraus, dass die Klägerin überhaupt ein Bedürfnis nach einer solchen Erklärung der Beklagten hat. Daran fehlte es, wenn die Klägerin nach wie vor aufgrund von § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 über eine Vollmacht der Beklagten verfügen sollte, diese Erklärung in ihrem Namen abzugeben, und wenn die Klägerin durch die Beurkundung des 4. Nachtrags von dieser Vollmacht wirksam Gebrauch gemacht hätte. Dann hätte sie den Punkt II.1. bereits mit Wirkung für die Beklagten verbindlich erklärt. Einer weiteren Genehmigung bedürfte es folglich nicht.

So verhält es sich aber nicht. Die Klägerin verfügte bei der Erklärung des 4. Nachtrags nicht über eine Vollmacht der Beklagten, weil die Einräumung dieser Vollmacht in § 12.1.1. des Bauträgervertrags unwirksam ist. Auf den später erklärten Widerruf dieser Vollmacht durch die Beklagten kommt es somit nicht an.

(1) Voraussetzungen für eine Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung (a) Es gelten grundsätzlich die Beschränkungen des § 308 Nr. 4 BGB Verkauft ein Bauträger ein Sondereigentum an einem Grundstück, dass durch Teilungserklärung gemäß § 3 WEG geteilt ist, ist allgemein anerkannt, dass er sich im Bauträgervertrag vom Erwerber eine Vollmacht einräumen lassen darf, um in dessen Namen nachträglich die Teilungserklärung zu ändern. Denn ein Bauträgervertrag wird häufig zu einem Zeitpunkt abgeschlossen, in dem Errichtung und Vermarktung der aufgeteilten Immobilie noch nicht abgeschlossen sind. Deshalb kann sich im Verlauf der Realisierung des Projekts aufgrund von nicht immer vorhersehbaren Schwierigkeiten oder Änderungswünschen anderer Erwerber noch in vielfacher Hinsicht ein berechtigter Bedarf für den Bauträger ergeben, die bereits abgegebene Teilungserklärung nachträglich zu ändern (BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 26 ff; Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 2, Rn. 3 ff; Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, 2. Auflage, 2022, Kapitel 2, Rn. 172 ff; Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 81 ff, jeweils m.w.N.).

Diesem Ziel dient eine Änderungsvollmacht, die allerdings Beschränkungen unterliegen muss. Wäre die Vollmacht unbegrenzt, könnte der Bauträger, indem er von ihr Gebrauch macht, über die Teilungserklärung die Beschaffenheit der verkauften Sondereigentumseinheit, also des Vertragsgegenstands und damit den Inhalt seiner vertraglichen Pflichten nachträglich ändern. Folglich müssen sich die Befugnisse des Bauträgers aufgrund der Änderungsvollmacht in den Grenzen halten, die auch für ein Recht des Bauträgers gegenüber dem Erwerber bestehen, die vertragliche Leistung nachträglich zu ändern (Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 11, Rn. 72 ff; Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 81). Schließlich ermöglicht die Änderungsvollmacht dem Bauträger die Umsetzung eines solchen Änderungsrechts in Bezug auf die Teilungserklärung in Selbstvornahme. Jedenfalls wenn der Erwerber Verbraucher ist und die Regelungen des Bauträgervertrags allgemeine Geschäftsbedingungen des Bauträgers sind – wie im Regelfall – unterliegen vertragliche Bestimmungen zu Änderungen des Vertragsgegenstands den Beschränkungen des § 308 Nr. 4 BGB. Somit muss auch die vertragliche Regelung einer Änderungsvollmacht für die Teilungserklärung diese Beschränkungen einhalten, andernfalls ist die Vollmacht unwirksam (BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 26 ff; Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 81; Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 2, Rn. 13).

Allerdings verlangt § 308 Nr. 4 BGB nicht, dass die Änderungsvollmacht auch im Außenverhältnis beschränkt wäre. Es genügt, wenn der Bauträgervertrag die gebotenen Beschränkungen im Innenverhältnis regelt und ihre Einhaltung dadurch sichergestellt wird, dass die Ausübung der Vollmacht durch einen Notar überwacht wird (BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 28 und 30; Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 2, Rn. 14; Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, 2. Auflage, 2022, Kapitel 5, Rn. 174).

(b) Beschränkungen für das Innenverhältnis Für die aus § 308 Nr. 4 BGB für das Innenverhältnis der Vollmacht abzuleitenden Beschränkungen gilt: Die Vollmacht darf nur für solche Änderungen des Vertragsgegenstands genutzt werden, die unter Berücksichtigung der Interessen des Bauträgers dem Erwerber zumutbar sind. Dies bedeutet, dass die mögliche Leistungsänderung für den Erwerber kalkulierbar sein muss und der wesentliche Kern der vertraglichen Leistung durch sie nicht beeinträchtigt werden darf (BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 29 f).

Damit diese Grenze gewahrt wird, muss zunächst Folgendes von der Vollmacht ausgenommen sein (vgl. BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 30 m.w.N.;; Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 108; Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 2, Rn. 14):

– Das Sondereigentum und etwaige Sondernutzungsrechte des Erwerbers müssen unangetastet bleiben,

– das zu dessen Benutzung erforderliche Gemeinschaftseigentum darf nicht mehr als unwesentlich beeinträchtigt werden und

– dem Erwerber dürfen keine zusätzlichen Verpflichtungen auferlegt werden.

Auch für die Ausnahme der Begründung zusätzlicher Verpflichtungen von der Änderungsvollmacht besteht ein Bedürfnis (zweifelnd Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 2, Rn. 15), da solche in der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung in vielfacher Weise vorgesehen werden könnten und damit eine erhebliche und vom Erwerber nicht hinzunehmende Beeinträchtigung bedeuten können, wie nicht zuletzt der vorliegende Fall und der „Anschlusszwang“ der Erwerber der Untergemeinschaft B an einen bestimmten Sonderverwalter belegt (vgl. 2. Nachtrag, Punkt III.2).

Das Berufungsgericht meint aber, dass mit den genannten Punkten die notwendigen Beschränkungen der Änderungsvollmacht im Innenverhältnis noch nicht abschließend beschrieben sind, sondern noch einer Ergänzung bedürfen: Die Änderungsvollmacht darf den Bauträger auch nicht dazu ermächtigen, mehr als unwesentliche Änderungen in den Zweckbestimmungen der Sondereigentumseinheiten des Objekts vorzunehmen. Insbesondere darf die Umwandlung von Teileigentum in Wohneigentum oder umgekehrt in einem mehr als unwesentlichen Umfang nicht zugelassen sein (so auch Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 109). Solche Änderungen, auch wenn sie andere Sondereigentumseinheiten betreffen, können ähnliche Auswirkungen auf die Beschaffenheit des Vertragsgegenstands des die Vollmacht erteilenden Erwerbers haben wie die nicht mehr unwesentliche Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums, das zur Benutzung des Vertragsgegenstands erforderlich ist, die ebenfalls eine Grenze für die Änderungsvollmacht markiert (BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 30). So kann (nicht: muss, vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, V ZR 284/19, Rn. 38) beispielsweise die nachträgliche Umwandlung von Wohneinheiten in Teileigentumseinheiten, in denen eine gewerbliche Nutzung zulässig ist, oder umgekehrt von solchen Teileigentumseinheiten in Wohneigentum für einen Erwerber eine Beeinträchtigung bedeuten, die den Grad der erwähnten anerkannten Beschränkungen (BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 30) erreicht (ebenso Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 109).

Natürlich sind auch Änderungen der Zweckbestimmung von Sondereigentumseinheiten oder Teilflächen denkbar, die geringfügig und vom Erwerber einer anderen Sondereigentumseinheit deshalb hinzunehmen sind. Dem ist dadurch Rechnung zu tragen, dass nur solche Änderungen von der Änderungsvollmacht auszunehmen sind, die den Bereich des Unwesentlichen verlassen (vgl. BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 30). Dass mit der „nicht mehr unwesentlichen Beeinträchtigung“ die Beschränkung der Änderungsvollmacht durch einen auslegungsbedürftigen Begriff definiert wird, ist der Vielgestaltigkeit der denkbaren Anwendungsfälle geschuldet und angesichts der Überwachung durch den Notar hinnehmbar.

(c) Weiterer „triftiger Grund“ muss nicht angegeben werden Werden die Grenzen der Änderungsvollmacht im Innenverhältnis bestimmt wie unter (b) dargestellt, hält sich die dem Bauträger eingeräumte Rechtsmacht damit im Rahmen dessen, was dem Erwerber im Sinne von § 308 Nr. 4 BGB zumutbar ist. Es ist darüber hinaus nicht erforderlich, dass der Bauträgervertrag zusätzlich noch bestimmt, die so beschränkte Änderungsvollmacht dürfe nur aus „triftigem Grund“ ausgeübt werden, geschweige denn, dass solche triftigen Gründe im Einzelnen aufgelistet werden müssten.

Die Forderung, dass eine Klausel, die das Recht ihres Verwenders begründet, nur rechtmäßig ist, wenn ein triftiger Grund vorliegt, rührt daher, dass § 308 Nr. 4 BGB die RL 93/13/EWG über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (im Folgenden: Klauselrichtlinie) umsetzt, die in Ziff. 1. k) ihres Anhangs aufführt, eine Klausel könne unwirksam sein, die dem Verwender die einseitige Leistungsänderung „ohne triftigen Grund“ gestattet. Daraus lässt sich folgern – ohne dass dies zwingend wäre – dass § 308 Nr. 4 BGB im Lichte dieser Ziff. 1. k) im Anhang der Klauselrichtlinie auszulegen ist und eine Änderungsklausel also nur dann einem Verbraucher zumutbar ist, wenn sie dem Verwender die Änderung nur aus triftigem Grund gestattet.

In diesem Sinne hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Änderungsklausel gegenüber einem Verbraucher nur dann im Einklang mit § 308 Nr. 4 BGB bzw. § 10 Nr. 4 AGBG a.F. steht, wenn sie vorsieht, dass für die Änderung ein triftiger Grund vorliegen muss (BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 29; Urteil vom 15. November 2007, III ZR 247/06; Urteil vom 23. Juni 2005, VII ZR 200/04).

Schon aus dieser Aussage folgt aber nicht, dass die „triftigen Gründe“, die Voraussetzung einer Änderung gemäß der Klausel sind, im Einzelnen dort auch ausgelistet werden müssten, sondern allenfalls, dass die Leistungsänderung auf Fälle eingeschränkt sein muss, in denen ein triftiger Grund gegeben ist. Doch auch die ausdrückliche Einschränkung einer Leistungsänderung auf Fälle, in denen ein – nicht näher bestimmter – triftiger Grund vorliegt, kann nur dann aufgrund der Klauselrichtlinie geboten sein, wenn die betroffene Regelung andernfalls überhaupt keine Einschränkungen für Leistungsänderungen durch den Verwender vorsähe.

Wenn solche Leistungsänderungen aber bereits in der Klausel inhaltlich auf geringfügige Modifikationen beschränkt sind, die die Leistung des Verwenders im Kern nicht beeinträchtigen dürften, dann ist bereits durch diese inhaltlichen Regelungen dafür Sorge getragen, dass die Änderungen für den Verbraucher zumutbar im Sinne von § 308 Nr. 4 BGB sind. Die Regelung ist dann bereits aufgrund der inhaltlichen Beschränkung dem Verbraucher zumutbar, es muss nicht noch der Umstand hinzutreten, dass der Verwender die Leistung nur aus triftigem Grund ändern darf.

Würde zudem ein solcher Grund auf Seiten des Verwenders verlangt, könnte dies auch nur bedeuten, dass der Verwender die Änderung nicht nur aus „Gewinnstreben“, sondern zumindest teilweise aufgrund von Zwängen erstrebt, die er nicht beeinflussen kann.

Gerade bei der hier diskutierten Änderungsvollmacht an einen Bauträger betreffend die Teilungserklärung, wäre eine solche weitere Einschränkung über die inhaltlichen Beschränkungen hinaus nicht sinnvoll: Mit den in Betracht kommenden Änderungen reagiert der Bauträger in der Regel auf bis dato nicht erkannte oder geänderte Rahmenbedingungen seines Projekts oder den Sonderwunsch eines anderen Erwerbers, wobei es ihm immer um die nachträgliche Optimierung der Flächenaufteilung und Kostenvermeidung gehen wird, sodass die hier in Rede stehenden Änderungen naturgemäß immer auch dem Gewinnerzielungs- oder Verlustvermeidungsinteresse des Bauträgers dienen. Diese Motivlage disqualifiziert den Änderungswunsch nicht, sondern ist dem Erwerber zumutbar, solange die in Betracht kommenden Änderungen wie in (b) geschildert inhaltlich weitgehend beschränkt sind. Mit der hinzutretenden Formulierung, dass solche Änderungen nur aus „triftigem Grund“ zulässig sind, wäre nichts gewonnen als entweder eine Leerformel oder eine weitgehende Verhinderung berechtigter Änderungsanliegen des Bauträgers (wie hier Grziwotz/Koeble, Handbuch Bauträgerrecht, 2. Auflage, 2022, Kapitel 5, Rn. 175).

Auch aus dem Gebot der richtlinienkonformen Auslegung von § 308 Nr. 4 BGB folgt nichts Abweichendes: Indem gemäß der Ausführungen unter (b) nur unwesentliche Änderungen als zumutbar im Sinne von § 308 Nr. 4 BGB zugelassen werden, ist das Änderungsrecht des Verwenders von vornherein inhaltlich so stark eingeschränkt, dass jeglicher Grund, den der Verwender bei der Leistungsänderung haben könnte, als „triftig“ im Sinne von Ziff. 1. k) des Anhangs zur Klauselrichtlinie anerkannt werden kann. Es kommt hinzu, dass die Richtlinie das Fehlen solcher Gründe nicht einmal zwingend, sondern nur optional als Charakteristikum einer unzulässigen Klausel ansieht (vgl. Art. 3 Abs. 3 der Klauselrichtlinie: „Klauseln, die für missbräuchlich erklärt werden können.“).

Soweit es der Bundesgerichtshof als „nicht unbedenklich“ bezeichnet hat, wenn eine Vollmachtsklausel bei der Beschränkung im Innenverhältnis „keine triftigen Gründe nennt“ (BGH, Beschluss vom 19. September 2019, V ZB 119/18, Rn. 34) und die Literatur daraus teilweise das Erfordernis ableitet, es triftige Gründe müssten ausdrücklich aufgeführt werden (Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 2, Rn. 16; Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 81), folgt das Berufungsgericht dem nicht. Vielmehr meint es, dass die vom Bundesgerichtshof gesehenen Bedenken im Ergebnis nicht durchgreifen können.

(2) Anwendung auf den Fall (a) Änderungsvollmacht ist an § 308 Nr. 4 BGB zu messen.

Die Regelung der Änderungsvollmacht in § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 ist an § 308 Nr. 4 BGB zu messen. Die Beklagten können sich auf diese Regelung berufen, da sie Verbraucher und keine Unternehmer sind (vgl. § 310 Abs. 1 S. 1 BGB). Auch wenn der Vertragsgegenstand eine Gewerbeeinheit ist und die Beklagten in § 3.1.2 des Bauträgervertrags 210 angegeben haben, Unternehmer im Sinne des UStG zu sein, ändert dies nichts daran, dass sie die Gewerbeeinheit im Zweifel im Rahmen ihrer Vermögensverwaltung und also als Verbraucher gekauft haben.

Aber selbst wenn die Beklagten den Bauträgervertrag als Unternehmer geschlossen haben sollten, und § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 nur am Maßstab des § 307 Abs. 1 BGB zu messen wäre, gälten hier die unter (1) geschilderten aus § 308 Nr. 4 BGB hergeleiteten Anforderungen für die Regelung des Innenverhältnisses der Vollmacht. Diese Beschränkungen für ein einseitiges Leistungsänderungsrecht eines Klauselverwenders sind nicht nur gegenüber einem Verbraucher, sondern auch gegenüber einem Unternehmer im Rahmen von § 307 Abs. 1 BGB bei der AGB-Kontrolle geboten:

Zum Einen hat der Klauselverwender auch gegenüber einem Unternehmer kein anerkennenswertes Interesse, den Vertragsgegenstand, der Gegenstand des vertraglichen Leistungsaustauschs ist, über die unter (1) geschilderten Grenzen hinaus nachträglich zu modifizieren.

Vor allem aber ist zu beachten: Wie die meisten Bauträgerprojekte umfasst auch das streitgegenständliche Vorhaben auch eine größere Anzahl von Wohneinheiten. Diese werden zumindest zum Großteil, wenn nicht ausschließlich von Verbrauchern zum Eigenbezug oder zur privaten Vermögensverwaltung in Form der Vermietung erworben. Somit wird zumindest für die Änderungsvollmachten, die diese Sondereigentümer in ihren Bauträgerverträgen der Klägerin bzw. der G 1 eingeräumt haben, unzweifelhaft der Maßstab des § 308 Nr. 4 BGB gelten. Vor diesem Hintergrund wäre es nicht sinnvoll, wenn gegenüber der Vollmacht derjenigen Sondereigentümer, die ihren Bauträgervertrag als Unternehmer geschlossen haben, ein anderer Maßstab gälte und somit innerhalb eines einheitlichen Projekts nach Erwerbergruppen unterschiedliche Anforderungen an die Änderungsvollmacht zur Anwendung kämen. Da diese Vollmachten ihren Zweck nur dann sachgerecht erfüllen können, wenn sie gegenüber allen Sondereigentümern gelten, sollte auch der für sie geltende Maßstab ein einheitlicher sein. Da der Schutzstandard der Verbraucher-Erwerber nicht von § 308 Nr. 4 BGB abweichen darf, spricht dies dafür, diesen Standard im Rahmen von § 307 Abs. 1 BGB auch für etwaige Unternehmer-Erwerber anzuwenden.

(b) Die Änderungsvollmacht ist unwirksam

Wendet man diese Überlegungen auf den vorliegenden Fall an, erweist sich die Änderungsvollmacht in § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 als unwirksam, da sie im Innenverhältnis nicht ausreichend beschränkt ist. Dafür gibt es zwei Gründe:

(aa) . § 12.1.1. des Bauträgervertrags sieht nicht vor, dass der Bauträger dem Erwerber durch Gebrauch der Vollmacht keine neuen Verpflichtungen auferlegen darf. Die Formulierung „Kosten dürfen dem Käufer durch etwaige Änderungen nicht entstehen“ ist – jedenfalls bei verwenderfeindlicher Auslegung (§ 305c Abs. 2 BGB) – nicht hinreichend klar. Sie kann so verstanden werden, dass nur die Entstehung von Kosten ausgeschlossen ist, die durch die Änderung selbst entstehen, nicht aber durch deren Folgen. Nach Meinung des Berufungsgerichts ist es erforderlich, explizit die Begründung neuer Verbindlichkeiten auszuschließen, auch wenn diese im Ergebnis für den Betroffenen „Kosten“ bedeuten mögen.

(bb) . Vor allem aber schließt § 12.1.1. das Gebrauchmachen von der Änderungsvollmacht nicht für den Fall aus, dass die Zweckbestimmung von Sondereigentum mehr als nur unwesentlich geändert wird. Somit kann der Bauträger auch in nicht mehr unwesentlichem Maße Flächen, die in der Teilungserklärung als Teileigentum ausgewiesen waren in Wohneinheit umwandeln oder umgekehrt Wohneigentum in Teileigentum, auch sonst ist ihm eine nicht mehr unwesentliche Änderung der Zweckbestimmung von Sondereigentum nicht ausdrücklich untersagt. Sowohl die explizit das Innenverhältnis regelnden Passage in § 12.1.1. (Bauträgervertrag 210, S. 22 unten) als auch der Absatz a. in § 12.1.1. auf S. 21 oben lassen die insoweit gebotene Regelung vermissen.

Als Zwischenergebnis ist somit festzuhalten, dass II.1. des 4. Nachtrags zur Teilungserklärung die Beklagten nicht bindet. Die Klägerin hat die Teilungserklärung insoweit ohne Vertretungsmacht für die Beklagten abgegeben, weil die Änderungsvollmacht in § 12.1.1. des Bauträgervertrags unwirksam ist.

bb) Die Beklagten sind zur Genehmigung von II.1. des 4. Nachtrags verpflichtet.

Allerdings sind die Beklagten zur Genehmigung von II.1. des 4. Nachtrags verpflichtet.

(1) Anspruch des Bauträgers auf Änderung der Teilungserklärung

Wenn ein Bauträger ein anerkennenswertes Bedürfnis hat, sich in den geschilderten Grenzen (oben aa) (1)) eine Vollmacht zur Änderung der Teilungserklärung auszubedingen, muss er, wenn er nicht über eine solche Vollmacht verfügt, jedenfalls einen Anspruch auf Genehmigung solcher Änderungen durch den Erwerber haben. Denn die Vollmacht hat keine andere Funktion, als dem Bauträger die Durchsetzung dieses Änderungsanspruchs im Wege der Selbstvornahme zu ermöglichen. Wenn der Änderungsanspruch nicht ausdrücklich im Bauträgervertrag geregelt ist, ergibt er sich jedenfalls aus dem Gebot der gegenseitigen Vertragserfüllung gemäß Treu und Glauben (§ 242 BGB).

Die genaue Reichweite dieses Änderungsanspruchs kann an dieser Stelle zunächst offenbleiben. Klar ist, dass er mindestens so weit gehen muss, wie sich der Bauträger eine Änderungsvollmacht ausbedingen darf, denn der Anspruch stellt die materiell-rechtliche Grundlage der Ausübung dieser Vollmacht dar. Da die unter aa) (1) geschilderten Grenzen der Änderungsvollmacht eine typisierende Regelung für die Kontrolle allgemeiner Geschäftsbedingungen darstellen, kann der Umfang des Änderungsanspruchs im Einzelfall auch darüber hinaus gehen.

(2) Anwendung auf II.1. des 4. Nachtrags

Nach diesen Grundsätzen hat die Klägerin einen Anspruch auf Genehmigung von II.1. des 4. Nachtrags. Dieser Punkt sieht vor, dass die Sondereigentumseinheiten Nr. 261 und Nr. 262, die in der ursprünglichen Teilungserklärung als Lagerräume bestimmt waren, aufgelöst und den Gemeinschaftsflächen zugeschlagen werden. Hierin liegt zwar eine Änderung der Zweckbestimmung dieser Flächen (von Teileigentum zu Gemeinschaftseigentum), die auch für die Erwerber anderer Einheiten – wie die Beklagten – problematisch sein kann, wenn sie nicht mehr als unwesentlich ist (vgl. Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 81). Diese Grenze wird durch die hier in Rede stehende Änderung aber nicht überschritten. Die beiden ursprünglich als Lagerräume vorgesehenen Sondereigentumseinheiten haben bezogen auf das Gesamtgebäude nur ein sehr geringes Gewicht. Wenn sie als Sondereigentum wegfallen und dem Gemeinschaftseigentum zugeschlagen werden, stellt dies für die übrigen Eigentümer – sofern überhaupt spürbar – eher einen Vorteil dar. Dass sich die Miteigentumsquote und damit die Kostenbeteiligung der übrigen Sondereigentümer aufgrund der Auflösung dieser Einheiten anteilig erhöhen könnte, ist unerheblich, da es sich hierbei nur um eine minimale Verschiebung handeln kann. Erst wenn die Umwidmung von Sonderin Gemeinschaftseigentum zu einer nicht mehr unwesentlichen Erhöhung der Miteigentumsquoten anderer Eigentümer und damit ihrer Kostenbelastung führt, steht dieser Umstand einem Änderungsanspruch des Bauträgers entgegen (so auch Basty, Der Bauträgervertrag, 11. Auflage, 2023, Kapitel 2, Rn. 15; strenger offenbar Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 108).

b) Punkt II.2. des 4. Nachtrags

Hingegen hat die Klägerin aus keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch gegen die Beklagten auf Genehmigung von Punkt II.2. des 4. Nachtrags.

Auf die Zwischenverfügung des Grundbuchamts hin wird der Teilungserklärung hier ein Teilungsverzeichnis beigefügt, in dem die Einheiten der Untergemeinschaft B grün unterlegt werden, die durch den 2. Nachtrag in ihrem Zuschnitt modifiziert und ihrer Anzahl erhöht wurden. Nach dem Verständnis des Berufungsgerichts ist dieses Teilungsverzeichnis eine Bedingung, die das Grundbuchamt dafür gestellt hat, dass der 2. Nachtrag in das Grundbuch eingetragen werden kann.

aa) Genehmigungsbedürfnis

Auch insoweit hat die Klägerin ein Bedürfnis für die begehrte Genehmigung, da die Änderungsvollmacht in § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210 unwirksam ist. Es gelten die Ausführungen unter a) aa) entsprechend.

bb) Kein Anspruch auf Genehmigung

Allerdings hat die Klägerin aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch gegen die Beklagten auf Genehmigung dieses Punkts im 4. Nachtrag.

(1) Kein Anspruch aus § 242 BGB

Der Anspruch ergibt sich nicht aus § 242 BGB. Für die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit kommt es nicht auf den Inhalt von II.2. des 4. Nachtrags isoliert an, sondern es ist zu berücksichtigen, dass dieser Teil des 4. Nachtrags dafür erforderlich ist, um die Änderung des Flächenzuschnitts der Beherbergungseinheiten, sodass 58 statt 38 Einheiten entstehen, in das Grundbuch eintragen und somit die Änderung der Teilungserklärung durch den 2. Nachtrag vollziehen zu können. Deshalb kommt es für die Genehmigung von II.2. des 4. Nachtrags darauf an, ob diese Umgestaltung der Einheiten der Untergemeinschaft B im Rahmen der Änderung der Teilungserklärung zulässig ist, bzw. ob der Klägerin insoweit ein Änderungsanspruch zusteht.

Diese Frage ist zu verneinen. Bei der Umgestaltung der Einheiten der Untergemeinschaft B handelt es sich um eine nicht mehr unwesentliche Änderung der Zweckbestimmung der zu ihr gehörenden Teileigentumseinheiten. Wäre die Fläche aller 58 Teileigentumseinheiten, für die jetzt die Zweckbestimmung „Beherbergungsbetrieb“ gilt, zuvor in vollem Umfang den 38 Teileigentumseinheiten mit der Zweckbestimmung „Beherbergungsbetrieb“ zugewiesen gewesen, müsste diese Umgestaltung noch als unwesentlich angesehen werden. Dann hätte sie nämlich nur dadurch erzielt werden können, dass einige oder alle der 38 Teileigentumseinheiten geteilt werden. Da ein Sondereigentümer immer auch ohne die Zustimmung der übrigen Sondereigentümer und die der Eigentümergemeinschaft berechtigt ist, seine Einheit in zwei aufzuteilen (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 2012, V ZR 211/11) muss auch ein Bauträger vor dem Verkauf einer Sondereigentumseinheit dieses Recht haben. Deshalb muss diese Änderung als zulässig und somit unwesentlich anzusehen sein, auch wenn es für die anderen Eigentümer des Gebäudes durchaus einen Unterschied bedeuten kann, ob sich in ihrem Gebäude ein Beherbergungsbetrieb mit 38 oder mit 58 Apartments und regelmäßig entsprechend mehr Übernachtungsgästen befindet.

Die Klägerin hat sich im vorliegenden Fall aber nicht darauf beschränkt, die ursprünglich in der Teilungserklärung vorgesehenen Teileigentumseinheiten unter Beibehaltung der Zweckbestimmung lediglich aufzuteilen. Sie hat außerdem die im Bereich der Untergemeinschaft B befindlichen Teileigentumseinheiten mit der Zweckbestimmung „Lager- oder Abstellraum“, die als Stauraum für einzelne Beherbergungseinheiten vorgesehen waren, als solche aufgelöst und in Flächen umgewidmet, auf denen ein Beherbergungsbetrieb möglich ist. Die Klägerin hat die dem Beherbergungsbetrieb gewidmeten Einheiten also nicht nur neu zugeschnitten, sondern sie hat außerdem die ihnen insgesamt zur Verfügung stehende Fläche gegenüber der Teilungserklärung durch Auflösung von Lagerräumen erhöht, was die Schaffung neuer Einheiten im Zuge der Neuaufteilung erleichtert hat. Wenn diese Maßnahmen im Zusammenwirken dazu führen, dass sich die Zahl der dem Beherbergungsbetrieb gewidmeten Einheiten von 38 auf 58 erhöht, handelt es sich deshalb insgesamt um eine nicht mehr unwesentliche Maßnahme, selbst wenn die Erhöhung dieser Anzahl in gewissem – aber eben geringeren – Umfang auch ohne Auflösung der Lagerräume, möglich gewesen sein sollte.

Die Umgestaltung der Beherbergungseinheiten ist auch nicht durch einen Änderungsvorbehalt in der Gemeinschaftsordnung gedeckt (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2021, V ZR 284/19, Rn. 23). Die in der Teilungserklärung vom 18. Mai 2015 enthaltene Gemeinschaftsordnung umfasst einen solchen Vorbehalt nicht. In § 3.2 der Gemeinschaftsordnung befindet sich nur eine Regelung, wonach die Eigentümer der Beherbergungseinheiten diese in Wohneinheiten umwidmen können. Dies berechtigt die Eigentümer indessen nicht, die Lagerräume neben den Berherbergungseinheiten in Beherbergungsflächen umwidmen zu können, was die entscheidende Voraussetzung dafür war, um die Anzahl der Beherbergungsflächen von 38 auf 58 erhöhen zu können.

Unerheblich ist auch, dass die Teileigentumseinheiten, deren Anzahl durch Flächenvergrößerung und Neuzuschnitt vergrößert wurde, sich nur in einem abgrenzbaren Teil des Gesamtgebäudes im 1. bis 3. OG befinden. Dennoch werden diese Einheiten und diejenigen der übrigen Eigentümer durch dieselben oder – hinsichtlich der Rezeptionen – unmittelbar nebeneinander liegenden und ineinander übergehenden nicht streng voneinander abtrennbaren Gemeinschaftsflächen erschlossen, sodass sich eine intensivere Nutzung der Flächen der Untergemeinschaft B unweigerlich auch auf die in den anderen Bereichen des Gebäudes auswirkt (vgl. Pause/Vogel, Bauträgerkauf und Baumodelle, 7. Auflage, 2022, Kapitel 3, Rn. 109).

Offenbar war sich auch die Klägerin von Anfang an der erhöhten Beeinträchtigung bewusst, die aus der Erhöhung der Zahl der Beherbergungseinheiten für die übrigen Sondereigentümer resultiert. Dies ergibt sich aus ihrem Kaufvertrag über die Teileigentumseinheiten der Untergemeinschaft B, aus dem die Beklagten in ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 3. April 2025 in Auszügen vortragen (a.a.O. S. 4). Das Berufungsgericht weist hierauf aber nur ergänzend hin; streitentscheidend ist dieser neue Vortrag der Beklagten nicht, weshalb der Klägerin insoweit keine Möglichkeit zur Erwiderung eingeräumt werden musste.

(2) Kein Anspruch aus § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210

Ein Anspruch der Klägerin auf Genehmigung von Punkt II.2. des 4. Nachtrags ergibt sich auch nicht aus § 12.1.1. des Bauträgervertrags 210. Zwar wird dort auf S. 22 unten auch ein Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zu Änderungen an der Teilungserklärung begründet, diese Bestimmung ist aber wegen Verstoßes gegen § 308 Nr. 4 BGB unwirksam (§ 306 Abs. 1 BGB). Sie regelt im Zusammenhang mit den Beschränkungen der Vollmacht für das Innenverhältnis, dass die Käufer zu den so beschriebenen Änderungen auch verpflichtet seien. Da die in § 12.1.1. definierten Grenzen der Vollmacht die von § 308 Nr. 4 BGB vorgegebenen Grenzen für das Innenverhältnis aber nicht eingehalten (vgl. a) aa)), muss auch die parallele Regelung des Änderungsanspruchs unwirksam sein.

(3) Kein Anspruch aus § 10 Abs. 2 WEG

Die Voraussetzungen eines Genehmigungsanspruchs aus § 10 Abs. 2 WEG hat die Klägerin nicht vorgetragen.

c) Punkt II.3. des 4. Nachtrags

Auch insoweit hat die Klägerin aus keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Genehmigung gegen die Beklagten.

In diesem Punkt des 4. Nachtrags geht es um die Beseitigung eines formalen Hindernisses, dass dem grundbuchlichen Vollzug der Erhöhung der Beherbergungseinheiten auf 58 durch den 2. Nachtrag entgegensteht. Es gelten insoweit die Ausführungen unter b) entsprechend.

d) Punkt II.4 des 4. Nachtrags

Hinsichtlich des Punktes II.4 hat die Klägerin einen Anspruch auf Genehmigung des 4. Nachtrags gegen die Beklagten.

Der 4. Nachtrag enthält an dieser Stelle die vom Grundbuchamt für erforderlich angesehene Auflassungserklärung und einige Klarstellungen, die der Aufteilung der ursprünglichen Wohneinheit 49 in zwei Wohneinheiten, nämlich in die Wohneinheit 49 (neuer Zuschnitt) und die Wohneinheit 263 dient. Diese Aufteilung ist bereits im 2. Nachtrag (dort Punkt II. 1.c)) vorgesehen.

aa) Genehmigungsbedürfnis

Die Klägerin hat ein Genehmigungsbedürfnis. Es gelten die Ausführungen unter a) aa) entsprechend.

bb) Anspruch auf Genehmigung aus § 242

Die Klägerin hat insoweit einen Anspruch auf Genehmigung des Nachtrags.

Teilt ein Bauträger eine noch nicht verkaufte Wohneigentumseinheit in zwei kleinere Einheiten auf, ohne dass hierfür erhebliche Zusatzflächen in Anspruch genommen werden, liegt hierin eine unwesentliche Änderung, denen die anderen Erwerber zustimmen müssen, wenn der Bauträger insoweit nicht von einer Änderungsvollmacht Gebrauch machen kann. Dem Eigentümer einer Wohneinheit ist eine solche Aufteilung generell gestattet (BGH, Urteil vom 27. April 2012, V ZR 211/11), sodass auch ein Bauträger gegenüber seinen Erwerbern berechtigt sein muss, die Teilungserklärung hinsichtlich einer noch nicht verkauften Wohneinheit entsprechend zu ändern.

e) Punkt II. 5 des 4. Nachtrags

Auch hinsichtlich dieses Punkts hat die Klägerin einen Anspruch auf Genehmigung des 4. Nachtrags durch die Beklagten.

Hier geht es um geringfügige Änderungen der Flächen im Bereich der Teileigentumseinheiten 211, 212, 230, 250, 251 und 262, wobei es im Wesentlichen um die Schaffung oder Veränderung von Pkw-Stellplätzen geht (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 15. Oktober 2024, S. 9 ff).

aa) Genehmigungsbedürfnis

Hinsichtlich des Genehmigungsbedürfnisses dieser Maßnahme gelten die Ausführungen unter a) aa) entsprechend.

bb) Anspruch auf Genehmigung aus § 242 BGB

Der Anspruch der Klägerin auf Genehmigung ergibt sich aus § 242 BGB. Es mag hier zu kleineren Verschiebungen zwischen Flächen, die in Sondereigentum stehen, und Gemeinschaftsflächen kommen, sie sind aber geringfügig. Aus Sicht der übrigen Erwerber sind diese Änderungen unwesentlich.

f) Punkte III.1 bis 3. des 4. Nachtrags

Insoweit hat die Klägerin keinen Anspruch auf Genehmigung des 4. Nachtrags. An dieser Stelle geht es um Änderungen der Gemeinschaftsordnung, die dem Ziel dienen, die Erhöhung der Zahl der Beherbergungseinheiten von 38 auf 58 umzusetzen (vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 15. Oktober 2024, S. 11 ff).

aa) Genehmigungsbedürfnis

Hinsichtlich des Genehmigungsbedürfnisses dieser Maßnahme gelten die Ausführungen unter a) aa) entsprechend.

bb) Kein Anspruch auf Genehmigung

Der Klägerin steht insoweit aus keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Genehmigung gegen die Beklagten zu. Es gelten insoweit die Ausführungen unter b) entsprechend.

2. Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 1 ZPO. Die Punkte des 4. Nachtrags, bei denen die Beklagten unterliegen, bewertet das Berufungsgericht als geringfügig gegenüber den Punkten, bei denen sie obsiegen, die die wirtschaftlich bedeutsame Umgestaltung der Beherbergungseinheiten betrifft. Bei der Anwendung von § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO war außerdem zu beachten, dass das Landgericht der Klägerin wegen des für erledigt erklärten Teils ihrer Klage gemäß § 91a ZPO die Kostentragung auferlegt hat und die Klägerin diese Entscheidung nicht angegriffen hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

3. Revisionszulassung

Die Revision wird zugelassen.

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