5.000 Euro Zwangsgeld für die Dachgeschosswohnung – Widerspruch eingelegt, die Behörde schweigt. Muss er trotzdem zahlen, solange kein Gericht die Vollziehung stoppt?
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wann ist ein Zwangsgeld trotz Widerspruchs vollziehbar?
- Redaktionelle Leitsätze
- Warum behördliches Schweigen das Zwangsgeld nicht stoppt
- Zwangsgeld rechtmäßig trotz Fehlern im Grundbescheid?
- Schützt drohende Obdachlosigkeit vor dem Zwangsgeld?
- Zwangsgeld-Pflicht bei fehlendem zweiten Rettungsweg
- Warum das OVG Prozesskostenhilfe beim Zwangsgeld ablehnte
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf das Amt ein Zwangsgeld fordern, während mein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung noch läuft?
- Darf ich trotz Zahlung des Zwangsgeldes vorerst weiterhin in der gesperrten Wohnung wohnen bleiben?
- Muss ich das Zwangsgeld zahlen, wenn der Vermieter die notwendigen Brandschutzmaßnahmen einfach verweigert?
- Verhindert eine drohende Obdachlosigkeit die Festsetzung des Zwangsgeldes, falls ich keine Ersatzwohnung finde?
- Kann ich das Zwangsgeld stoppen, indem ich inhaltliche Fehler der ursprünglichen Nutzungsuntersagung beweise?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 10 S 48/25
Das Wichtigste im Überblick
Behörden dürfen Zwangsgelder zur Räumung illegaler Wohnungen eintreiben, wenn die gesetzte Frist ohne Aussetzungsentscheidung verstreicht.
- Das Gericht bestätigte ein Zwangsgeld von 5.000 Euro wegen unzulässiger Nutzung von Dachgeschossräumen.
- Ein laufender Widerspruch stoppt die Vollstreckung nicht, solange kein Eilantrag ausdrücklich Erfolg hat.
- Die Behörde darf Maßnahmen durchsetzen, sofern die ursprüngliche Anordnung wirksam und vollziehbar ist.
- Inhaltliche Fehler der Räumungsaufforderung verhindern die sofortige Vollstreckung und das Zwangsgeld meist nicht.
- Drohende Obdachlosigkeit rechtfertigt illegales Wohnen nicht, wenn ausreichend Zeit für eine Suche blieb.
- Gericht: Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg
- Datum: 23.04.2026
- Aktenzeichen: 10 S 48/25
- Verfahren: Beschwerde gegen Zwangsgeldfestsetzung und PKH-Versagung
- Rechtsbereiche: Bauordnungsrecht, Verwaltungs-Vollstreckungsrecht
- Streitwert: 1.250,00 Euro
- Relevant für: Mieter illegaler Wohnungen, Bauaufsichtsbehörden, Grundstückseigentümer
Wann ist ein Zwangsgeld trotz Widerspruchs vollziehbar?
Die Festsetzung eines Zwangsgeldes setzt voraus, dass die zugrunde liegende Nutzungsuntersagung wirksam und vollziehbar ist. Vollziehbar bedeutet, dass die Behörde ihre Anordnung bereits durchsetzen darf, auch wenn das Verfahren noch nicht endgültig abgeschlossen ist. Dies ergibt sich aus den verwaltungsrechtlichen Vorgaben, insbesondere § 8 Absatz 1 des Berliner Verwaltungsverfahrensgesetzes in Verbindung mit § 14 Satz 1 des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes. Ein behördlicher Bescheid entfaltet seine rechtliche Wirkung, sobald er dem Betroffenen offiziell bekannt gegeben wird. Die Vollziehbarkeit einer solchen Anordnung bleibt bestehen, solange weder eine Behörde noch ein Gericht die aufschiebende Wirkung anordnet oder wiederherstellt. Diese Wirkung würde den Vollzug vorerst stoppen, tritt hier aber nicht automatisch durch einen Widerspruch ein.
Notieren Sie sich sofort das Datum, an dem Ihnen der Bescheid zugestellt wurde (Poststempel oder gelber Umschlag). Ab diesem Tag haben Sie genau einen Monat Zeit für einen Widerspruch. Handeln Sie sofort, denn nach Ablauf dieser Frist ist die Nutzungsuntersagung rechtlich bindend, selbst wenn sie inhaltlich falsch wäre.
OVG Berlin: 5.000 Euro Zwangsgeld nach Räumungsfrist
Wie streng diese Vorgaben in der Praxis greifen, erlebte ein Bewohner von Dachgeschossräumen, der sich vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg gegen eine Zwangsgeldfestsetzung wehrte – und mit seinen Beschwerden vollständig unterlag. Die zuständige Behörde hatte am 27. März 2025 eine Nutzungsuntersagung für seine Wohnräume erlassen und ihm eine Frist von vier Monaten gesetzt, um die Anordnung zu befolgen. Nachdem diese Zeitspanne verstrichen war, machte die Verwaltung ernst und setzte am 21. August 2025 ein Zwangsgeld in Höhe von 5.000 Euro fest.
Redaktionelle Leitsätze
- Ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung entfaltet für sich keine aufschiebende Wirkung; die Vollziehbarkeit einer behördlichen Anordnung entfällt erst, wenn die Behörde oder ein Gericht die aufschiebende Wirkung ausdrücklich anordnet oder wiederherstellt. Die bloße Untätigkeit der Behörde über einen Antrag auf Aussetzung hemmt den Vollzug nicht.
- Für die Rechtmäßigkeit einer Zwangsgeldfestsetzung kommt es allein auf die Wirksamkeit und Vollziehbarkeit der zugrundeliegenden Grundverfügung an, nicht auf deren inhaltliche Rechtmäßigkeit; inhaltliche Einwände gegen den Grundbescheid sind im Vollstreckungsverfahren grundsätzlich unbeachtlich.
- Bei ungenehmigt zu Wohnzwecken genutzten Räumen ohne den bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen zweiten Rettungsweg ist die Bauaufsichtsbehörde im Regelfall zur Untersagung der Nutzung verpflichtet; dabei darf sie nicht nur gegen den Eigentümer, sondern auch gegen den unmittelbaren Nutzer vorgehen.
Warum behördliches Schweigen das Zwangsgeld nicht stoppt
Ein bloßer Antrag auf Aussetzung der Vollziehung entfaltet für sich genommen keine aufschiebende Wirkung. Das bedeutet konkret: Der Antrag allein stoppt die Behörde noch nicht; er ist lediglich die Bitte an die Verwaltung oder das Gericht, den Vollzug vorerst auszusetzen. Die Vollziehbarkeit einer behördlichen Anordnung entfällt rechtlich erst dann, wenn die Behörde selbst oder ein zuständiges Gericht die aufschiebende Wirkung explizit anordnet. Das reine Unterlassen einer Entscheidung über einen solchen Aussetzungsantrag durch die Verwaltung ändert nichts an der sofortigen Vollziehbarkeit des ursprünglichen Bescheids.
Behördliches Schweigen hemmt den Vollzug nicht
Dass eine schweigende Verwaltung den Vollzug nicht stoppt, musste der betroffene Bewohner im Verfahren (Az. 10 S 48/25) erfahren. Er hatte am 28. April 2025 fristgerecht Widerspruch gegen die Nutzungsuntersagung eingelegt und gleichzeitig beantragt, die Vollziehung auszusetzen. Die Verwaltung ließ die Akten jedoch liegen und entschied über einen Zeitraum von fast vier Monaten weder über den Widerspruch noch über den Aussetzungsantrag. Das Gericht stellte in seinem Beschluss vom 23. April 2026 unmissverständlich klar, dass die Untätigkeit der Behörde die Vollziehbarkeit nicht berührte und das Zwangsgeld somit rechtmäßig auf den Weg gebracht wurde.
Wenn der Antragsgegner hier dennoch das angedrohte Zwangsgeld festsetzt, entspricht das nicht der bei einer Behörde üblichen und wünschenswerten Vorgehensweise, ändert indessen nichts daran, dass der Nutzungsuntersagungsbescheid auch nach Erheben des Widerspruchs vollziehbar ist und bleibt, solange weder die Behörde noch das Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs wiederhergestellt hat. – so das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg
Achtung Falle: Schweigende Behörde
Der entscheidende Hebel in diesem Urteil war der Irrglaube, dass ein offener Antrag auf Aussetzung der Vollziehung den Vollzug automatisch stoppt. Wenn Sie Widerspruch einlegen und die Aussetzung beantragen, die Behörde aber nicht reagiert, bleibt der Bescheid vollziehbar. Sie liegen ähnlich wie der Bewohner in diesem Fall, wenn Sie auf eine Antwort der Verwaltung warten, ohne zeitgleich eine gerichtliche Eilentscheidung herbeizuführen – das Zwangsgeld darf dann trotz Ihres Antrags festgesetzt werden.
Zwangsgeld rechtmäßig trotz Fehlern im Grundbescheid?
Für die Rechtmäßigkeit einer Vollstreckungsmaßnahme ist die inhaltliche Richtigkeit der zugrunde liegenden Grundverfügung – also des ursprünglichen Nutzungsverbots – grundsätzlich unerheblich. Maßgeblich für den rechtlichen Bestand des Zwangsgeldes sind allein die Wirksamkeit und die Vollziehbarkeit des ursprünglichen Bescheids. Eine Ausnahme von diesem strengen Grundsatz besteht nur dann, wenn offensichtliche Nichtigkeitsgründe gemäß § 44 des Verwaltungsverfahrensgesetzes vorliegen. Solche extremen Fehler machen einen Bescheid von Anfang an rechtlich unwirksam, etwa wenn die ausstellende Behörde gar nicht erkennbar ist.
Keine inhaltliche Prüfung im Vollstreckungsverfahren
Mit dem Versuch, die inhaltliche Rechtmäßigkeit der ursprünglichen Anordnung anzugreifen, scheiterte der Mann vor den Berliner Richtern. Er rügte im Verfahren, dass die Nutzungsuntersagung vom März 2025 rechtlich zweifelhaft und rechtswidrig sei. Das Oberverwaltungsgericht wies dieses Argument jedoch zurück, da inhaltliche Fragen zur Grundverfügung im reinen Vollstreckungsverfahren nicht mehr zu prüfen sind. Da zudem keinerlei Nichtigkeitsgründe gegen den ursprünglichen Bescheid vorgetragen wurden oder für den Senat ersichtlich waren, blieb die Zwangsgeldfestsetzung rechtlich unangreifbar.
Zutreffend geht das Verwaltungsgericht ferner davon aus, dass es für die Rechtmäßigkeit der Festsetzung des angedrohten Zwangsgeldes allein auf die […] Wirksamkeit sowie auf die Vollziehbarkeit des Nutzungsuntersagungsbescheides ankommt und nicht auf dessen Rechtmäßigkeit. Insoweit bedarf die Festsetzung des Zwangsgeldes keiner vorherigen Beantwortung von ‚inhaltlichen Fragen‘ zur Rechtmäßigkeit der Nutzungsuntersagung. – so das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg
Praxis-Hürde: Inhaltliche Einwände
Das Gericht hat klargestellt, dass im Streit um das Zwangsgeld nicht mehr geprüft wird, ob die Nutzungsuntersagung an sich rechtmäßig war. Für Ihre Situation bedeutet das: Sobald die Frist zur Anfechtung des Grundbescheids abgelaufen ist, können Sie inhaltliche Fehler (wie etwa eine falsche Einschätzung der Brandgefahr) nicht mehr gegen das Zwangsgeld vorbringen. Der Hebel ist hier die Bestandskraft des ersten Bescheids, die das Vollstreckungsverfahren von der inhaltlichen Prüfung entkoppelt.
Schützt drohende Obdachlosigkeit vor dem Zwangsgeld?
Einwände einer extremen sozialen Härte müssen im Rahmen der Verhältnismäßigkeit einer behördlichen Maßnahme stets geprüft werden. Das bedeutet rechtlich, dass die Behörde abwägen muss, ob das Zwangsgeld zur Gefahrenabwehr wirklich notwendig und für den Betroffenen zumutbar ist. Zur Vermeidung von Obdachlosigkeit sind Betroffene jedoch grundsätzlich darauf verwiesen, städtische Hilfsangebote in Betracht zu ziehen. Ein ordnungsrechtlicher Anspruch auf die Zuweisung einer Notunterkunft nach dem Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetz (§ 14 ASOG, § 13 ASOG) setzt voraus, dass die eigene Bedürftigkeit und die Ausschöpfung aller Alternativen konkret dargelegt werden.
Ausreichend Zeit für die Wohnungssuche
Die vom Bewohner angeführte drohende Obdachlosigkeit bewertete das Gericht in diesem Fall als eher fernliegend. Der Mann hatte eine extreme soziale Härte geltend gemacht, konnte die Richter damit aber nicht überzeugen. Zwischen der ersten behördlichen Anhörung und der endgültigen Festsetzung des Zwangsgeldes standen ihm insgesamt über acht Monate zur Verfügung, um sich eine neue Wohnung zu suchen. Zudem hatte der Betroffene an keiner Stelle dargelegt, dass er sich um eine städtische Unterkunftszuweisung bemüht hätte oder ihm eine solche verweigert worden wäre.
Praxis-Hinweis: Berechnung der Suchfrist
Der Faktor „drohende Obdachlosigkeit“ wurde hier abgelehnt, weil das Gericht die Zeitspanne ab der ersten Anhörung rechnete. Prüfen Sie Ihre Lage: Die Frist zur Wohnungssuche beginnt für Gerichte oft schon mit dem ersten behördlichen Schreiben oder der Anhörung, nicht erst mit dem finalen Bescheid. Haben Sie seit dem ersten Kontakt mehrere Monate verstreichen lassen, ohne Suchbemühungen zu dokumentieren, wird das Argument der sozialen Härte regelmäßig scheitern.
Zwangsgeld-Pflicht bei fehlendem zweiten Rettungsweg
Bei einer ungenehmigten Wohnnutzung von Räumlichkeiten, die über keinen zweiten Rettungsweg verfügen, ist die Nutzung im Regelfall zwingend zu untersagen. Das nennt man intendiertes Ermessen: Das Gesetz schreibt der Behörde die Entscheidung hier fast zwingend vor, sodass sie nur in extremen Ausnahmefällen von einem Verbot absehen darf. Dies schreiben die bauordnungsrechtlichen Vorgaben, wie etwa § 33 und § 81 Satz 2 der Berliner Bauordnung, vor. Eine Fortsetzung derartiger Nutzungen ist mit erheblichen Gefahren für Leben und Gesundheit der Bewohner verbunden. Um diese illegale Nutzung effektiv zu unterbinden, darf die Behörde sowohl gegen den Eigentümer der Immobilie als auch direkt gegen den Mieter als unmittelbaren Nutzer vorgehen.
Fehlender Rettungsweg als Gefahrenquelle
Der Hintergrund des harten behördlichen Durchgreifens lag in der konkreten Beschaffenheit der beanstandeten Wohnung. Gegenstand des Verfahrens war die Nutzung von Dachgeschossräumen, für die schlichtweg kein zweiter Rettungsweg existierte. Das Gericht bestätigte ausdrücklich, dass die Bauaufsichtsbehörde in einer solchen Konstellation zur Untersagung verpflichtet war, um im Brand- oder Gefahrenfall das Leben der Bewohner nicht aufs Spiel zu setzen.
Verfügen ungenehmigt zu Wohnzwecken genutzte Räume […] nicht über den bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen zweiten Rettungsweg (§ 33 BauO Bln), so hat die Bauaufsichtsbehörde eine solche ganz offensichtlich formell und materiell im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften stehende Nutzung nach § 81 Satz 2 BauO Bln im Regelfall zu untersagen (sog. intendiertes Ermessen). – so das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg
Wenn Sie Mieter sind, kontaktieren Sie sofort Ihren Vermieter. Da die Behörde die Nutzung wegen fehlender Rettungswege untersagt hat, muss der Vermieter baulich nachbessern. Nur die Beseitigung des Brandschutzmangels kann die Untersagung und damit das Zwangsgeld gegen Sie dauerhaft stoppen.
Warum das OVG Prozesskostenhilfe beim Zwangsgeld ablehnte
Prozesskostenhilfe wird im Verwaltungsprozess nur dann gewährt, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung eine hinreichende Aussicht auf Erfolg bietet. Diese Hürde ergibt sich aus § 166 Absatz 1 der Verwaltungsgerichtsordnung in Verbindung mit § 114 Satz 1 der Zivilprozessordnung. Fehlt es an dieser grundlegenden Erfolgsaussicht der Beschwerde, ist der Antrag auf staatliche Finanzierung des Verfahrens zwingend abzulehnen.
Fehlende Erfolgsaussichten in beiden Instanzen
Die fehlenden Erfolgsaussichten zogen sich für den Bewohner durch beide Instanzen. Bereits das Verwaltungsgericht Berlin hatte die Gewährung von Prozesskostenhilfe in seinem Beschluss vom 14. November 2025 abgelehnt. Das Oberverwaltungsgericht bestätigte diese erstinstanzliche Entscheidung in vollem Umfang und wies die Beschwerde gegen die Versagung der finanziellen Hilfe zurück. Da die Sachentscheidung zum Zwangsgeld rechtmäßig war, gab es für die Richter keinen Spielraum für eine Kostenübernahme. Den Wert des Beschwerdegegenstandes für das Verfahren gegen die Sachentscheidung setzten die Richter abschließend auf 1.250 Euro fest.
Fazit: Handeln bei behördlichem Schweigen
Diese Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg (Az. 10 S 48/25) hat eine hohe Bindungswirkung für Behörden und Gerichte in der Region. Sie stellt klar, dass bei fehlenden Rettungswegen kein Spielraum für eine Fortsetzung der Nutzung besteht. Die Entscheidung ist auf alle Fälle übertragbar, in denen Brandschutzmängel vorliegen und die Behörde zur Gefahrenabwehr einschreitet.
Für Sie bedeutet das: Verlassen Sie sich nicht auf die Untätigkeit der Verwaltung. Dokumentieren Sie ab sofort jede Bemühung zur Wohnungssuche und leiten Sie bei behördlichem Schweigen sofort gerichtliche Eilschritte ein. Nur so verhindern Sie die Zahlung hoher Zwangsgelder und eine kurzfristige Räumung.
Checkliste: So verhindern Sie das Zwangsgeld
Prüfen Sie, ob Sie gegen die Nutzungsuntersagung bereits Widerspruch eingelegt und die Aussetzung der Vollziehung beantragt haben. Reagiert die Behörde nicht innerhalb weniger Tage auf Ihren Aussetzungsantrag, müssen Sie zwingend einen Eilantrag beim Verwaltungsgericht stellen. Ohne diesen gerichtlichen Beschluss bleibt das Zwangsgeld vollziehbar, auch wenn Ihr Widerspruchsverfahren noch läuft.
Zwangsgeld angedroht? Jetzt rechtzeitig Eilrechtsschutz sichern
Ein Widerspruch allein stoppt die Vollstreckung eines Zwangsgeldes nicht, solange die Behörde oder das Gericht keine aufschiebende Wirkung anordnet. Unsere Rechtsanwälte prüfen die Erfolgsaussichten Ihres Falls und leiten bei Bedarf sofort die notwendigen gerichtlichen Eilschritte ein. So verhindern Sie unnötige Zahlungen und sichern Ihre rechtliche Position gegenüber der Bauaufsicht effektiv ab.
Experten Kommentar
Viele Betroffene unterliegen dem fatalen Irrtum, sie könnten sich mit der Zahlung des Zwangsgeldes quasi von der Räumungspflicht freikaufen. Tatsächlich ist diese Summe keine Strafe, mit der die Akte geschlossen wird, sondern ein reines Beugemittel. Wer zähneknirschend zahlt und trotzdem in der Wohnung bleibt, bekommt oft schon wenige Wochen später den nächsten Bescheid mit einer verdoppelten Forderung auf den Tisch.
Deshalb rate ich dringend davon ab, das Problem einfach durch Überweisungen aussitzen zu wollen. Betroffene sollten stattdessen die Energie und das Geld sofort in die Beseitigung des Mangels oder die Suche nach einer Ersatzwohnung stecken. Jeder Tag des Abwartens treibt nur die behördliche Kostenspirale weiter in die Höhe, ohne das eigentliche Wohnproblem zu lösen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf das Amt ein Zwangsgeld fordern, während mein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung noch läuft?
JA, die Behörde darf das Zwangsgeld trotz eines laufenden Antrags fordern, da die bloße Antragstellung die Vollziehbarkeit des ursprünglichen Bescheids rechtlich nicht unterbricht. Ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung stellt lediglich eine unverbindliche Bitte an die Verwaltung dar. Ohne explizite Bestätigung bleibt die Zahlungsverpflichtung unmittelbar bestehen.
Gemäß den allgemeinen verwaltungsrechtlichen Grundsätzen entfaltet ein Widerspruch oder ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung keine automatische aufschiebende Wirkung, sofern dies nicht gesetzlich ausdrücklich angeordnet wurde. Die Behörde ist daher gesetzlich dazu berechtigt, die Durchsetzung ihrer Anordnung mittels Zwangsgeld konsequent weiter zu verfolgen, solange keine gegenteilige Entscheidung der Verwaltung oder eines zuständigen Gerichts vorliegt. Selbst wenn das Amt über einen längeren Zeitraum nicht auf Ihren eingereichten Antrag reagiert, schützt dieses behördliche Schweigen rechtlich nicht vor der weiteren Festsetzung des angedrohten Zwangsgeldes. Maßgeblich für die Rechtmäßigkeit der Vollstreckung ist allein die Wirksamkeit der zugrunde liegenden Verfügung, welche durch den bloßen Antrag auf Aussetzung in keiner Weise rechtlich gehemmt wird.
Eine Hemmung der Vollstreckung tritt erst in dem Moment ein, in dem Ihnen eine schriftliche Anordnung der Behörde oder ein gerichtlicher Beschluss über die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung zugeht. Sollte die Behörde auf Ihren Antrag nicht zeitnah reagieren, ist die Einleitung eines gerichtlichen Eilverfahrens nach § 80 Absatz 5 VwGO oft der einzige Weg, um die Festsetzung des Zwangsgeldes effektiv zu verhindern.
Darf ich trotz Zahlung des Zwangsgeldes vorerst weiterhin in der gesperrten Wohnung wohnen bleiben?
NEIN. Die Zahlung eines Zwangsgeldes entbindet Sie nicht von der Pflicht, die Wohnung umgehend zu räumen, da die zugrunde liegende Nutzungsuntersagung weiterhin vollziehbar bleibt. Das Zwangsgeld fungiert rechtlich lediglich als ein Beugemittel zur Durchsetzung behördlicher Anordnungen und nicht als eine Gebühr für das weitere Bewohnen.
Das Zwangsgeld stellt kein Entgelt für die weitere Nutzung der Räumlichkeiten dar, sondern dient ausschließlich dazu, Ihren Willen zur Befolgung der behördlichen Anordnung wirksam zu brechen. Da die ursprüngliche Nutzungsuntersagung durch die bloße Zahlung nicht aufgehoben wird, bleibt Ihre rechtliche Verpflichtung zum sofortigen Auszug weiterhin in vollem Umfang bestehen. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde kann bei einer fortgesetzten Nutzung sogar weitere und deutlich höhere Zwangsgelder festsetzen, um den psychologischen Druck auf Sie stetig zu erhöhen. In besonders gefährlichen Situationen, wie etwa bei fehlenden Rettungswegen, droht zudem die unmittelbare Räumung der Wohnung durch die Polizei im Wege der Ersatzvornahme.
Eine rechtliche Ausnahme besteht nur dann, wenn ein Gericht oder die Behörde selbst die aufschiebende Wirkung Ihres Widerspruchs explizit anordnet und damit die Vollziehbarkeit der Räumungspflicht vorerst stoppt. Ohne eine solche formelle Entscheidung bleibt der Nutzungsstopp trotz jeder geleisteten Zahlung rechtlich bindend und für die Verwaltung jederzeit vollstreckbar.
Muss ich das Zwangsgeld zahlen, wenn der Vermieter die notwendigen Brandschutzmaßnahmen einfach verweigert?
JA, Sie müssen das Zwangsgeld zahlen, wenn Sie die Räume trotz des behördlichen Verbots weiter nutzen. Die Bauaufsichtsbehörde darf das Nutzungsverbot und die damit verbundenen Zwangsmittel direkt gegen Sie als unmittelbaren Nutzer durchsetzen. Die bauliche Verantwortung des Vermieters spielt für die Rechtmäßigkeit der Vollstreckungsmaßnahme gegenüber dem Mieter keine Rolle.
Die rechtliche Grundlage hierfür ist die Gefahrenabwehr, da die Nutzung von Räumen ohne zweiten Rettungsweg gemäß § 33 und § 81 der Bauordnung eine unmittelbare Gefahr für Leib und Leben darstellt. In solchen Fällen hat die Behörde ein sogenanntes intendiertes Ermessen, was bedeutet, dass sie die Nutzung im Regelfall zwingend untersagen muss, um den Brandschutz zu gewährleisten. Da Sie als Mieter die Person sind, welche die gefährliche Situation durch den Aufenthalt in den Räumen aufrechterhält, sind Sie der richtige Adressat für die behördliche Anordnung. Dass Ihr Vermieter notwendige Brandschutzmaßnahmen verweigert, ändert nichts an der Rechtswidrigkeit Ihrer aktuellen Nutzung und entfaltet gegenüber der Bauaufsicht keine befreiende Wirkung für Sie. Sie können die Zahlung des Zwangsgeldes daher nur vermeiden, indem Sie die Nutzung der betroffenen Räume unverzüglich einstellen und die behördlichen Auflagen befolgen.
Zwar können Sie den Vermieter zivilrechtlich auf Schadensersatz oder Mietminderung in Anspruch nehmen, doch diese Ansprüche müssen Sie separat vor den Zivilgerichten geltend machen. Sie dienen nicht dazu, die öffentlich-rechtliche Zahlungspflicht des Zwangsgeldes gegenüber der Behörde aufzuschieben oder abzuwenden.
Verhindert eine drohende Obdachlosigkeit die Festsetzung des Zwangsgeldes, falls ich keine Ersatzwohnung finde?
NEIN, eine drohende Obdachlosigkeit verhindert die Festsetzung eines Zwangsgeldes im Regelfall nicht, sofern Ihnen ausreichend Zeit zur Wohnungssuche eingeräumt wurde. Brandschutzvorschriften zum Schutz von Leben und Gesundheit wiegen rechtlich schwerer als das private Interesse am Verbleib in einer unsicheren Wohnung.
Die Behörde ist zur Gefahrenabwehr verpflichtet, wenn beispielsweise ein zweiter Rettungsweg fehlt, da im Brandfall unmittelbare Lebensgefahr für alle Bewohner besteht. Eine soziale Härte wird rechtlich nur dann anerkannt, wenn Sie nachweislich alles Zumutbare unternommen haben, um die Obdachlosigkeit abzuwenden, und dennoch keine Unterkunft finden konnten. Dabei beginnt die relevante Suchfrist für Gerichte oft schon mit der ersten behördlichen Anhörung und nicht erst mit der Zustellung des endgültigen Bescheids. Sie müssen zudem belegen, dass Sie städtische Hilfsangebote oder Notunterkünfte nach dem Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetz (ASOG) aktiv angefragt haben, da diese als zumutbare Alternative zur illegalen Wohnnutzung gelten.
Eine Ausnahme besteht nur, wenn die Räumungsfrist extrem kurz war oder eine schwere Erkrankung die Wohnungssuche für Sie unmöglich macht. Betroffene müssen hierfür lückenlose Nachweise über ihre vergeblichen Bemühungen bei der Wohnungssuche sowie den Kontakt zur zuständigen sozialen Wohnungsnothilfe vorlegen.
Kann ich das Zwangsgeld stoppen, indem ich inhaltliche Fehler der ursprünglichen Nutzungsuntersagung beweise?
NEIN. Inhaltliche Fehler der ursprünglichen Nutzungsuntersagung können die Festsetzung eines Zwangsgeldes nicht stoppen, da im Vollstreckungsverfahren lediglich die Wirksamkeit und die Vollziehbarkeit des Bescheids geprüft werden. Einwände gegen die sachliche Richtigkeit müssen im vorangegangenen Erkenntnisverfahren geklärt werden.
Das deutsche Verwaltungsrecht trennt strikt zwischen dem Erkenntnisverfahren, in dem über die Rechtmäßigkeit einer Anordnung entschieden wird, und dem Vollstreckungsverfahren zur Durchsetzung dieser Anordnung. Sobald eine Nutzungsuntersagung wirksam bekannt gegeben wurde und vollziehbar ist, darf die Behörde das angedrohte Zwangsgeld festsetzen, ohne erneut inhaltliche Details wie die konkrete Brandgefahr zu prüfen. Solche fachlichen Einwände hätten Sie fristgerecht innerhalb eines Monats mittels Widerspruch gegen den ersten Bescheid vorbringen müssen, um dessen Bestandskraft zu verhindern. Da das Zwangsgeld lediglich den Zweck verfolgt, den bereits bestehenden Befehl der Behörde mit Druckmitteln durchzusetzen, bleibt es rechtmäßig, solange der Grundbescheid nicht durch ein Gericht oder die Behörde selbst aufgehoben wurde.
Eine Ausnahme besteht nur bei einer offensichtlichen Nichtigkeit des Grundbescheids gemäß § 44 VwVfG, wenn der Fehler so schwerwiegend ist, dass der Bescheid von Anfang an keinerlei Rechtswirkung entfaltet. Einfache inhaltliche Mängel oder falsche Tatsachenbehauptungen reichen für diese extreme rechtliche Schwelle jedoch regelmäßig nicht aus.
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Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg – Az.: 10 S 48/25 – Beschluss vom 23.04.2026
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