Formwirksamkeit einer Baulastenverpflichtungserklärung

Die Tragweite der Baulastenverpflichtungserklärung

Die Formwirksamkeit einer Baulastenverpflichtungserklärung ist ein zentrales Thema im Baurecht, das sowohl für Grundstückseigentümer als auch für Bauaufsichtsbehörden von großer Bedeutung ist. Das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt hat sich in einem kürzlich ergangenen Beschluss intensiv mit dieser Frage auseinandergesetzt.

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Kern des Falles

Im Mittelpunkt des Falles stand eine Baulast zur Einräumung von Abstandsflächen und Leitungsrechten, die auf einer Verpflichtungserklärung aus dem Jahr 1993 beruhte. Die Klägerin hatte gegen die Eintragung dieser Baulast in das Baulastenverzeichnis Berufung eingelegt, nachdem ihre Klage in erster Instanz abgewiesen wurde. Das Verwaltungsgericht Magdeburg hatte in seiner Entscheidung festgestellt, dass eine wirksame Verpflichtungserklärung der Klägerin vorlag. Es wurde argumentiert, dass trotz fehlender Ankreuzung eines bestimmten Feldes auf dem Formular die Unterschrift der Klägerin anerkannt wurde.

Die rechtliche Bewertung

Das Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt hat in seiner Entscheidung die Auffassung des Verwaltungsgerichts bestätigt. Es wurde klargestellt, dass die Formwirksamkeit der Verpflichtungserklärung nicht durch das Fehlen einer Ankreuzung in Frage gestellt wird. Die Hauptintention hinter der Formvorschrift ist die Sicherstellung der Authentizität der Unterschrift des Baulastübernehmers. Das Gericht betonte, dass es ausreichend ist, wenn sich der Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörde davon überzeugt hat, dass die Unterschrift tatsächlich vom Erklärungsgeber stammt. Das Fehlen einer konkreten Bestätigung, wie diese Überzeugung erlangt wurde, hat lediglich eine formale Ordnungsfunktion und beeinträchtigt nicht die Wirksamkeit der Verpflichtungserklärung.

Die praktischen Auswirkungen

Die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Sachsen-Anhalt hat weitreichende Auswirkungen für die Praxis. Sie stellt klar, dass die Formvorschriften im Zusammenhang mit Baulastenverpflichtungserklärungen nicht übermäßig streng ausgelegt werden sollten. Vielmehr sollte der Schwerpunkt auf der Sicherstellung der Authentizität der Unterschrift liegen. Dies gibt sowohl den Bauaufsichtsbehörden als auch den Grundstückseigentümern eine klare Richtung vor und reduziert die Unsicherheit in Bezug auf die Formwirksamkeit solcher Erklärungen.

Wesentliche Erkenntnisse

Die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Sachsen-Anhalt unterstreicht die Bedeutung der Baulastenverpflichtungserklärung im Baurecht. Sie betont die Notwendigkeit, die Authentizität der Unterschrift sicherzustellen, und gibt klare Leitlinien für die Auslegung der Formvorschriften vor. Dies bietet Rechtssicherheit für alle Beteiligten und stellt sicher, dass die Intentionen hinter den Formvorschriften nicht durch übermäßig strenge Auslegungen untergraben werden.

Das vorliegende Urteil

Oberverwaltungsgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 2 L 46/22.Z – Beschluss vom 15.08.2023

Der Antrag der Klägerin auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Magdeburg – 4. Kammer – vom 22. März 2022 wird abgelehnt.

Der Klägerin trägt die Kosten des Rechtsmittelverfahrens. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Der Streitwert wird für das Rechtsmittelverfahren auf 5.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin wendet sich gegen eine am 25. Februar 2015 in das Baulastenverzeichnis eingetragene Baulast zur Einräumung von Abstandsflächen und Leitungsrechten, die auf einer bereits im April 1993 von der Klägerin abgegebenen Verpflichtungserklärung beruht. Die nach erfolglosem Widerspruchsverfahren erhobene Klage hat das Verwaltungsgericht mit dem angegriffenen Urteil abgewiesen und zur Begründung u.a. ausgeführt: Es liege eine wirksame Verpflichtungserklärung der Klägerin nach § 82 Abs. 2 BauO LSA vor. Die in den Akten befindliche Erklärung vom 2. April 1993 habe die Klägerin eigenhändig unterzeichnet, sie erfülle damit die erforderliche Schriftform. Bei einer am objektiven Empfängerhorizont orientierten Auslegung sei auch davon auszugehen, dass die damals zuständige Bauaufsichtsbehörde in Person des „HSB Funktionssicherheit G.“ die Verpflichtungserklärung gemäß § 82 Abs. 2 Halbsatz 2, 3. Alt. BauO LSA anerkannt habe. Der Umstand, dass zwischen dem Tag der Unterschrift dieses Mitarbeiters (7. April 1993) und der Unterzeichnung durch die Klägerin (2. April 1993) mehrere Tage liegen, deute darauf hin, dass die Erklärung bereits vor der Anerkennung durch ihn unterschrieben worden sei. Damit habe nur noch sichergestellt werden müssen, dass die Unterschrift unter der Verpflichtungserklärung tatsächlich von der Klägerin als Übernehmerin der Baulast stamme. Dies sei mit der Unterschrift des Herrn G. erfolgt. Nur einen solchen Erklärungswert könne diese Unterschrift haben. Was mit der Unterschrift sonst hätte dokumentiert werden sollen, habe die Klägerin nicht nachvollziehbar dargelegt. Der Umstand, dass der Mitarbeiter keines der drei Felder auf dem Formular (Unterschrift wurde vor mir geleistet, Unterschrift wurde als richtig anerkannt oder Unterschrift wird beglaubigt) angekreuzt habe, vermöge den Erklärungswert seiner Unterschrift nicht in Frage zu stellen. Zum einen verlange § 82 Abs. 2 BauO LSA keine formularmäßige Anerkennung, und zum anderen könne mit der Unterschrift des Herrn G. nur dokumentiert worden sein, dass die bereits am 2. April 1993 unterschriebene Verpflichtungserklärung tatsächlich von der Klägerin stamme. Bei lebensnaher Betrachtung sei davon auszugehen, dass der Mitarbeiter schlicht vergessen habe, das passende Feld anzukreuzen. Dass ein Geschehensablauf zu vermuten sein könnte, der daran zweifeln ließe, dass mit seiner Unterschrift tatsächlich die Unterschrift der Klägerin anerkannt werden sollte, habe die Klägerin jedenfalls nicht plausibel dargelegt.

II.

A. Der Antrag auf Zulassung der Berufung hat keinen Erfolg.

Die Klägerin benennt schon keinen der in § 124 Abs. 2 VwGO aufgeführten Gründe, die allein eine Zulassung der Berufung rechtfertigen. Auch wenn anzunehmen sein sollte, die Klägerin mache ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der erstinstanzlichen Entscheidung geltend (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO), kann ihr Zulassungsantrag keinen Erfolg haben. Solche Zweifel liegen nur dann vor, wenn ein einzelner tragender Rechtssatz oder eine einzelne erhebliche Tatsachenfeststellung mit schlüssigen Gegenargumenten in Frage gestellt worden sind (vgl. BVerfG, Beschluss vom 16. Juli 2013 – 1 BvR 3057/11 – juris, Rn. 36, m.w.N.). Das ist vorliegend nicht der Fall.

Die Klägerin wendet ein, die der Eintragung der Baulast zugrundeliegende Verpflichtungserklärung sei weder formwirksam noch hinreichend bestimmt. Fraglich sei bereits, ob eine Verpflichtungserklärung nach § 82 Abs. 2 BauO LSA bezüglich der formellen Anforderungen überhaupt auslegungsfähig sei. Bei Willenserklärungen sei gegebenenfalls der rechtlich bedeutsame Inhalt der Erklärung auszulegen, wie eine Erklärung also in einem bestimmten Sinn inhaltlich aufzufassen sei. Formalien hingegen seien entweder erfüllt oder nicht und einer Auslegung nicht zugänglich. Im Übrigen fänden sich in den Urteilsgründen keine konkreten Ausführungen dazu, wie die vermeintliche Auslegung erfolgt sei und welcher Empfängerhorizont gemeint sein könnte. Da im Formular der Verpflichtungserklärung oben rechts das Datum „2. April 1993“ eingetragen sei, sei davon auszugehen, dass das Formular von der Bauaufsichtsbehörde vorformuliert und der Klägerin zur Unterschrift übersandt worden sei. Daraus und aus dem Umstand, dass die Kästchenzeile nicht ausgefüllt worden sei und in der letzten Zeile mit der Unterschrift des Behördenmitarbeiters das Datum „7. April 1993“ eingetragen sei, ergebe sich unzweifelhaft, dass die Klägerin ihre Unterschrift nicht in Anwesenheit des Mitarbeiters der Bauaufsichtsbehörde geleistet habe, so dass dieser die Authentizität der Unterschrift nicht habe beglaubigen können. Die Argumentation des Verwaltungsgerichts, der Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörde habe das Ankreuzen schlicht vergessen, gehe fehl, insbesondere weil nicht ersichtlich sei, welches Feld richtigerweise hätte angekreuzt werden müssen. Damit seien die an eine Verpflichtungserklärung zu stellenden formellen Anforderungen nicht erfüllt.

Diese Einwände verfangen nicht.

Nach § 82 Abs. 2 BauO LSA, der § 80 Abs. 2 der im Zeitpunkt der Abgabe der Verpflichtungserklärung in Sachsen-Anhalt noch geltenden Bauordnung vom 20. Juli 1990 (BauO) entspricht, bedarf eine Verpflichtungserklärung nach Absatz 1 der Schriftform; die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt werden. Eine öffentliche Beglaubigung erfordert nach § 129 Abs. 1 BGB die Beglaubigung der Unterschrift durch einen Notar; die Beglaubigung wird nach § 129 Abs. 2 BGB durch eine notarielle Beurkundung der Erklärung ersetzt, und ein ordnungsgemäß protokollierter gerichtlicher Vergleich ersetzt nach § 127a BGB die öffentliche Beglaubigung. Beglaubigungen durch eine andere Behörde nach § 1 Abs. 1 VwVfG LSA i.V.m. § 34 VwVfG ersetzen die öffentliche Beglaubigung hingegen nicht (vgl. Mann, in: Große-Suchsdorf, NBauO, 10. Aufl. 2020, § 81 Rn. 46; Ramsauer, in; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 23. Aufl., § 34 Rn. 1). Dies wird durch das Beglaubigungsverbot in § 34 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 VwVfG klargestellt (Lackner, in: BeckOK Bauordnungsrecht Niedersachen, 26. Ed. § 81 Rn. 36). Zur Verfahrenserleichterung sieht § 82 Abs. 2 BauO LSA (und bereits § 80 Abs. 2 BauO) vor, dass die Unterschrift entweder direkt vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder vor ihr anerkannt wird; damit soll gewährleistet werden, dass es sich bei der Unterschrift auf der Verpflichtungserklärung tatsächlich um die Unterschrift des Baulastübernehmers handelt (Mann, a.a.O., Lackner, a.a.O.).

Dieses Formerfordernis wurde hier erfüllt. Aus dem Umstand, dass auf dem Formular der Verpflichtungserklärung ein anderes Datum eingetragen ist als in der für den Behördenmitarbeiter vorgesehenen Unterschriftszeile, ergibt sich entgegen der Auffassung der Klägerin schon nicht zwingend, dass sie ihre Unterschrift nicht in Anwesenheit des Mitarbeiters der Bauaufsichtsbehörde geleistet hat. So ist denkbar, dass der Klägerin tatsächlich das bereits am 2. April 1993 von der Behörde vorausgefüllte Formular zugesandt wurde, sie dann am 7. April 1993 die Bauaufsichtsbehörde aufsuchte und das Formular dort unterzeichnete. Möglich ist auch der vom Verwaltungsgericht als wahrscheinlich angenommene Geschehensablauf, dass die Klägerin die von der Behörde am 2. April 1993 vorformulierte und von ihr unterschriebene Erklärung am 7. April 1993 in der Bauaufsichtsbehörde abgab und dabei in Anwesenheit des Behördenmitarbeiters erklärte, dass die Unterschrift von ihr stamme. Aber auch diese Vorgehensweise entspricht den formellen Anforderungen des § 82 Abs. 2 BauO LSA und § 80 Abs. 2 BauO in Gestalt der Anerkennung der Unterschrift vor der Bauaufsichtsbehörde.

Der Umstand, dass versäumt wurde, in der Erklärung die konkrete Form der Bestätigung der Echtheit der Unterschrift – durch Ankreuzen des dafür vorgesehenen Kästchens – anzugeben, steht der Formwirksamkeit der Verpflichtungserklärung nicht entgegen. Insoweit ist unerheblich, dass es sich bei dem Vermerk – wie bei dem Beglaubigungsvermerk nach § 34 Abs. 3 VwVfG (vgl. hierzu: Hornung, in: Schoch/Schneider, VwVfG, 3. EL August 2022, VwVfG § 34 Rn. 2) – nicht um eine Willenserklärung, sondern um eine Wissensbekundung handelt, für die die Auslegungsregel des § 133 BGB nicht gelten mag. Ein solcher Vermerk ist ein Wahrnehmungszeugnis des Behördenmitarbeiters darüber, dass der Unterzeichner eines Schriftstücks seine Unterschrift vor ihm vollzogen oder anerkannt hat (vgl. zur notariellen Beglaubigung: Scheller, in: BeckOGK, Stand: 1. Februar 2022, BGB § 129 Rn. 5). Mit dem Erklärungsinhalt dieses Zeugnisses, dass die Unterschrift vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet worden oder vom Erklärungsgeber vor der Bauaufsichtsbehörde als richtig anerkannt worden ist, ist dem Erfordernis, dass die Authentizität der Unterschrift des Baulastübernehmers sichergestellt sein muss, Rechnung getragen. Hat sich der Mitarbeiter der Bauaufsichtsbehörde davon überzeugt, dass die Unterschrift tatsächlich vom Erklärungsgeber geleistet worden ist, sei es nun in Gestalt der Unterschriftsleitung in Gegenwart des Behördenmitarbeiters oder in Gestalt der Entgegennahme der Bestätigung des Erklärenden, dass die Unterschrift von ihm selbst stamme, ist der Zweck der Formvorschrift erfüllt. Die Bestätigung, auf welche Weise der Behördenbedienstete sich hiervon überzeugt hat, hat lediglich formale Ordnungsfunktion, vermag die Wirksamkeit der Verpflichtungserklärung jedoch nicht in Frage zu stellen (vgl. OVG SH, Urteil vom 20. März 1997 – 1 L 82/96 – juris Rn. 68). Eine andere Beurteilung folgt im konkreten Fall auch nicht daraus, dass das hier verwendete Formular in der Kästchenzeile eine dritte Variante benennt, wonach die vorstehende(n) Unterschrift(en) „hiermit beglaubigt wird/werden“. Da § 82 Abs. 2 BauO LSA und § 80 Abs. 2 BauO – wie bereits dargelegt – als Art der Beglaubigung nur eine öffentliche Beglaubigung zulassen (insoweit ist das verwendete Formular irreführend), kam eine behördliche Beglaubigung im Sinne von § 34 VwVfG von vornherein nicht in Betracht.

B. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO.

C. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47, 52 Abs. 2 GKG.

D. Der Beschluss ist unanfechtbar (§§ 152 Abs. 1 und § 68 Abs. 1 Satz 5 GKG i.V.m. § 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).