Der Verbraucherbauvertrag im Baurecht

Was genau ist ein Verbraucherbauvertrag

Zu Beginn des Jahres 2018 wurde das sogenannte neue Bauvertragsrecht ins Leben gerufen. Der Fokus des neuen Gesetzes lag darauf, dass ein verbesserter Verbraucherschutz durch den Gesetzgeber in den Vordergrund gerückt werden konnte, weshalb auch der Verbraucherbauvertrag aus der Taufe gehoben wurde. Die Folgen für Unternehmen, welche künftig für den klassischen Verbraucher einen Bauauftrag als Auftragnehmer durchführen, sind überaus gravierend und bewegen sich in erster Linie auf dem Bereich der Formalanforderungen des Vertrages. Dieses sind, im Vergleich zu der bisherigen Regelung, merklich erhöht worden.

Die Gesetzesgrundlage

Seine gesetzliche Grundlage hat der Verbraucherbauvertrag in den §§ 650i bis 650n des Bürgerlichen Gesetzbuches, welche eigens für den Verbraucherbauvertrag geschaffen wurden. Zu den Neuerungen, welche diese beiden Vertragszusätze im BGB mit sich bringen, zählen

  • das Widerrufsrecht binnen 14 Tagen für Verbraucher
  • die formale Voraussetzungen für den Verbraucherbauvertrag als Schriftform
  • eine Limitierung der Abschlagszahlungen der Höhe nach
  • die Pflicht für den Unternehmer, alle erforderlichen Unterlagen für das Bauprojekt zu erstellen und an den Verbraucher herauszugeben

Diese Neuerungen machen natürlich ein Umdenken bei den Bauunternehmern erforderlich, welche nunmehr schnellstmöglich die neuen Regelungen als festen Bestandteil in ihre bestehenden Arbeitsabläufe bei der Auftragsabwicklung integrieren sollten. Ebenfalls ist es enorm wichtig, dass die Verbraucher alle Vertragsmodalitäten richtig lesen und vor allen Dingen auch richtig verstehen.

Wen betreffen diese Regelungen?

Der Verbraucherbauvertrag im Baurecht
Symbolfoto: giggsy25/Bigstock

Um zu verstehen, wen genau diese Regelungen künftig betreffen werden, muss zunächst erst einmal das Grundwesen eines Verbrauchervauvertrages genau beleuchtet werden. Hierbei gibt der § 650i des Bürgerlichen Gesetzbuches Aufschluss, welcher den Vertrag an sich in seiner Spezifikation auf das Bauwesen genau definiert. Als Verbraucherbauvertrag wird ein Vertrag bezeichnet, welcher einen Bauunternehmer zu einem Bau einer neuen Immobilie im Auftrag eines Verbrauchers verpflichtet. Diese Verpflichtung kann sich auch auf erhebliche Umbaumaßnahmen an sogenannten Bestandsimmobilien beziehen. Die neuen Regelungen des Verbraucherbauvertrages betreffen in erster Linie auch die sogenannten Generalunternehmer sowie Generalübernehmer, welche bei den sogenannten Schlüsselfertighäusern in der gängigen Praxis sehr häufig zum Einsatz kommen.

Der Begriff “erhebliche Umbaumaßnahmen” wurde durch den Gesetzgeber im Zuge der Neufassung des Verbrauchervbauvertrages bislang noch nicht abschließend definiert. Allgemeiner Tenor ist jedoch, dass es allgemeinhin auf den Umfang sowie das Ausmaß nebst der Komplexität der Maßnahme im Zusammenhang mit den baulichen Gegebenheiten des Bestandsgebäudes ankommen soll.

Die Bedeutung des Widerrufsrecht

Das Widerrufsrecht für Verbraucher ist ein wesentlicher Aspekt der Neufassung. Bislang gab es ein derartiges Widerrufsrecht bei einem Bauvertrag nicht, doch nun haben Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Der erklärte Widerruf braucht dabei noch nicht einmal von den Vertragsparteien begründet werden. Hierbei ist jedoch wichtig zu wissen, dass die Widerrufsfrist direkt mit dem Vertragsabschluss beginnt. Dies gilt allerdings nur dann, wenn ein Verbraucher entsprechend ordnungsgemäß im Hinblick auf das Widerrufsrecht von dem Bauunternehmen belehrt wurde. Dies ist für viele Unternehmen absolutes Neuland und birgt in sich eine große Gefahr. Aus diesem Grund raten Juristen den Bauunternehmen allgemeinhin dazu, dass künftig der Fokus auf die Widerrufsbelehrung gelegt wird und die Arbeiten dementsprechend auch erst 14 Tage nach der Widerrufsbelehrung gestartet werden.

Sollte ein Verbraucherbauvertrag widerrufen werden erfolgt als Nächstes die komplette Rückabwicklung des Vertrages.

Eine derartige Rückabwicklung gestaltet sich in der gängigen Praxis nicht selten als sehr schwierig, da beide Parteien ihre in den Vertrag eingebrachten Leistungen zurückerhalten.

Die limitierten Abschlagszahlungen sowie der Werklohn

Neu ist, dass die Maximalhöhe bei den Abschlagszahlungen 90 Prozent bei Verbraucherbauverträgen beträgt. Diese 90 Prozent beziehen sich auf die Gesamtvergütung, welche zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer vereinbart wurde. Ein Unternehmer muss dem Verbraucher nunmehr auch eine entsprechende Vertragserfüllungssicherheit zur Verfügung stellen.

Mögliche Vertragserfüllungssicherheiten sind

  • Bürgschaften
  • Garantien
  • Einbehalte

Wenn ein Bauunternehmen von seinen Kunden Abschlagszahlungen verlangt, so können von dem Verbraucher dann keine Sicherheiten mehr verlangt werden, welche die Höhe von der nächst fälligen Abschlagszahlung oder alternativ 20 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung übersteigt.

Die Baubeschreibung

Eine Baubeschreibung in Textform ist nunmehr eine gesetzlich verankerte Pflicht bei einem Verbraucherbauvertrag. Als Ausnahme gilt nur der Fall, dass ein Verbraucher eigenständig oder ein von dem Verbraucher bzw. Bauunternehmer bestellter Planer diese Planung vorgibt. An eine Baubeschreibung sind jedoch auf der Grundlage des § 249 Absatz 2 EGBG gewisse Mindestanforderungen geknüpft.

Diese sind wie folgt definiert:

  • die allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gewerks bzw. alternativ dazu die geplanten Umbaumaßnahmen unter Benennung des Haustyps sowie der Art der Bauweise
  • der Umfang sowie die Art der von dem Unternehmen angebotenen Leistungen nebst der Bauleitung und Planung sowie die geplanten Arbeiten an dem Grundstück unter Berücksichtigung der Ausbaustufe und Baustelleneinrichtung
  • die genauen Gebäudedaten sowie die Pläne mit den Flächen- und Raumangaben nebst Schnitten und Grundrissen sowie Ansichten
  • die genaue Beschreibung der gesamten Baukonstruktion aller erheblichen Gebäude
  • die – falls vereinbart – genaue Beschreibung von dem Innenausbau
  • die – falls vereinbart – genaue Beschreibung von den gebäudetechnischen Anlagen
  • die genaue Beschreibung der Qualitätsmerkmale der geplanten Maßnahme
  • die – falls vereinbart – genaue Beschreibung von Sanitärobjekten oder Armaturen bzw. von Elektronanlagen sowie Installationen nebst Informationstechnologie sowie den gesamten Außenanlagen

Sofern keine anderweitigen Vereinbarungen getroffen wurden wird die Baubeschreibung auf der Grundlage des § 650k des Bürgerlichen Gesetzbuches direkt zum festen Vertragsbestandteil. Sollte die Baubeschreibung in der Auslegung eher zweifelhaft formuliert sein, so trägt der Unternehmer die Zweifelslast. Ebenso ergibt sich für den Unternehmer eine Schadensersatzpflicht, wenn er die Baubeschreibung verletzt.

Auf der Grundlage des § 650k Absatz Bürgerliches Gesetzbuch ist ein wesentlicher Aspekt des Verbraucherbauvertrages auch, dass Angaben im Hinblick auf die Bauzeit gemacht werden. Hierbei ist es unerheblich, ob das verbindliche Fertigstellungsdatum des Gewerks als Vereinbarung geschlossen wird oder ob das Bauunternehmen eine exakte Angabe im Hinblick auf die reine Ausführungsdauer der Maßnahme in den Vertrag einfließen lässt.

Wichtig
Werden im Hinblick auf die Bauzeit keinerlei Angaben im Verbraucherbauvertrag gemacht, so ist die Leistung sofort fällig.

In früheren Tagen war der klassische Handschlag zwischen Bauunternehmen und Kunden sehr weit verbreitet und galt überdies in ehrbaren Kaufmannskreisen auch als wichtiges Symbol. Dieser Handschlag hat jedoch nunmehr, ebensowenig wie ein telefonischer Abschluss eines Vertrages, keine Gültigkeit mehr. Der § 125 Bürgerliches Gesetzbuch besagt, dass diese Art des Vertragsabschlusses zu einer Nichtigkeit des Vertrages führt. Auch wenn der Verbraucherschutz nunmehr noch größer geschrieben wird, kann es immer noch zu Streitigkeiten kommen. Ein Rechtsbeistand ist daher auch mit dem neuen Gesetz ratsam und wir stehen gern zur Verfügung.