Bauträgervertrag – Vertragsverletzung bei unberechtigter Geltendmachung eines Gestaltungsrechts

LG Münster – Az.: 16 O 73/10 – Urteil vom 12.04.2011

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand

Im Dezember 1999 verkaufte die Klägerin den Beklagten jeweils mehrere Eigentumswohnungen in dem Objekt N in F. Zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses waren diese Wohnungen noch nicht fertiggestellt. Der Kaufpreis belief sich für den Beklagten zu 1. auf 5.256,797,00 DM und für den Beklagten zu 2. auf 4.700.317,00 DM. Um die sofortige Fälligkeit des Kaufpreises herzustellen, leistete die Klägerin Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche der Beklagten auf Rückgewähr des Kaufpreises im Sinne der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Zu diesem Zweck erhielten die Beklagten jeweils eine Bankbürgschaftsurkunde, die am 24.01.2000 von der früheren E, X (heutige B), übernommen wurde. Auf die Bürgschaftserklärungen (Bl. 63 – 67 bzw. Bl. 68 – 72 d.A.) wird Bezug genommen. In diesen Bürgschaftserklärungen heißt es u.a.:

“Diese Bürgschaft erlischt

a) wenn über den in § 3 Abs. 2 MaBV bestimmten Umfang hinaus vom Käufer keine Zahlungen geleistet wurden und die weiteren Voraussetzungen gem. § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind, oder

b) sobald das Vertragsobjekt bezugsfertig ist, der Besitz übergeben ist, die Eigentumsumschreibung oder eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch eingetragen ist und die vor- oder gleichrangigen Belastungen, die nicht übernommen werden sollen, im Grundbuch gelöscht sind.

Mit Erlöschen der Bürgschaftsverpflichtung ist die Urkunde an uns zurückzugeben. Die Bürgschaft erlischt ferner mit Rückgabe der Bürgschaftserklärung an uns”.

Die Kaufpreise wurden sodann von den Beklagten gezahlt. Eine Eintragung im Grundbuch erfolgte zunächst nicht. Am 31.03.2000 traten die Beklagten ihre Forderungen jeweils im Wege der Sicherungszession an die Sparkasse L ab und händigten dieser die Bürgschaftsurkunden aus. Mit Schreiben vom 06.08.2004 ließen die Beklagten die Klägerin unter Fristsetzung zum 18.08.2004 und unter Androhung der Ablehnung der weiteren Vertragserfüllung zur jeweils vollständigen Eigentumsverschaffung auffordern. Die Grundbuchblätter für die verkauften Eigentumswohnungen wurden sodann im September 2004 angelegt, die Eigentumsumschreibung auf die Beklagten erfolgte am 10.08.2005.

Der Beklagte zu 1. erhob gegen die Klägerin am 30.11.2004 Klage aus eigenem sowie abgetretenem Recht für den Beklagten zu 2. auf Rückzahlung der jeweils gezahlten Kaufpreisbeträge wegen angeblicher Nicht- bzw. Schlechterfüllung der Grundstückskaufverträge. Unter anderem machte er neben der Nichterfüllung innerhalb der gesetzten Frist zum 18.08.2004 geltend, dass seitens der Klägerin 18/10.000stel Miteigentumsanteile auf zum damaligen Zeitpunkt noch nicht verkaufte 33 Sondereigentumseinheiten verteilt worden waren, wodurch sich die Miteigentumsanteile der Beklagten gegenüber den vertraglichen Vereinbarungen um 4/10.000stel bzw. 3/10.000stel verminderten. Mit diesen abgeänderten Miteigentumsanteilen erfolgte die Eintragung der Beklagten im Grundbuch am 10.08.2005. Nach Eintragung der Beklagten als Eigentümer im Grundbuch forderte die Klägerin die Beklagten mit Schreiben vom 16.09.2005 zur Rückgabe der Bürgschaftsurkunden unter Fristsetzung bis zum 28.09.2005 auf und wies gleichzeitig darauf hin, dass weiterhin Avalprovisionen gegenüber der Bürgin entstehen würden. Auf das Schreiben vom 16.09.2005 wird Bezug genommen (Bl. 78 d.A.). Im Hinblick auf den seinerzeit laufenden Rechtsstreit erklärte die Bürgin mit Schreiben vom 24.11.2004, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird (Bl. 76, 77 d.A.) u.a. den Verzicht auf die Einrede der Verjährung gegenüber den Beklagten.

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Mit Urteil vom 04.10.2007 gab das Landgericht X der Klage des jetzigen Beklagten zu 1. auf Rückabwicklung des Kaufvertrages statt. Auf die hiergegen eingelegte Berufung der Klägerin wies das OLG Frankfurt am Main unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils die Klage vollumfänglich ab. Die hiergegen eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde wurde vom Bundesgerichtshof zurückgewiesen. Wegen des Inhalts der Urteile des LG X und des OLG Frankfurt am Main wird auf Blatt 88 bis 97 bzw. 98 – 126 d.A. Bezug genommen.

Der Klägerin wurden seitens der Bürgin bezüglich des Beklagten zu 1. Avalprovisionen in Höhe von 120.949,02 EUR in Rechnung gestellt, im Hinblick auf den Beklagten zu 2. insgesamt 108.145,44 EUR. Hiervon zahlte die Klägerin Beträge in Höhe von 80.632,68 EUR bzw. 72.096,96 EUR. Wegen der Einzelheiten wird auf die seitens der Bürgin getätigte Aufstellung (Bl. 19, 21 d.A.) für die Zeit vom 01.10.2005 bis 31.03.2010 Bezug genommen.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass die Beklagten die Bürgschaftsurkunden spätestens Ende September 2005 an die Klägerin bzw. die Bürgin hätten zurückgeben müssen mit der Folge, dass dann die Verpflichtung der Klägerin der Bürgin gegenüber zur Zahlung der Avalprovision entfallen wäre. Insoweit behauptet sie, dass auch ohne ausdrückliche vertragliche Abrede es üblich sei, dass Avalprovision für den gesamten Zeitraum zu zahlen sei, in welchem der Bürgschaftsgläubiger den Bürgen auf Leistung aufgrund der Bürgschaft in Anspruch nehmen könne. Gerade für dieses Risiko der Inanspruchnahme werde die Avalprovision geschuldet. Deshalb habe die Bürgschaftsverpflichtung der Areal Bank während der gesamten Laufzeit des Vorprozesses bis zur Entscheidung über die Nichtzulassungsbeschwerde fortbestanden.

Vor allem ist sie der Auffassung, dass die Beklagten nach Eigentumsumschreibung objektiv verpflichtet gewesen wären, die Bürgschaftsurkunden zurückzugeben, obwohl sie andererseits der Auffassung ist, dass die Verpflichtung der Bürgin aus den streitgegenständlichen Bürgschaften auch durch die Umschreibung des Eigentums an den Eigentumswohnungen nicht erloschen ist, sondern weiterhin mögliche Ansprüche der Beklagten gegen die Klägerin abgesichert hätte. Im Hinblick auf den seitens der Beklagten erhobenen Verjährungseinwand ist die Klägerin der Auffassung, dass schon im Hinblick auf die Abrede der Beklagten mit der Bürgin eine Hemmung des Verlaufs der Verjährung eingetreten gewesen sei. Ferner sei durch den Mahnbescheidsantrag eine Hemmung der Verjährung eingetreten.

Nachdem die Klägerin mit Mahnbescheid vom 28.12.2009 gegenüber den Beklagten Ansprüche auf “Erstattung von Maklerprovision als Schadenersatz gem. Forderungsschreiben vom 16.09.2005 für die Zeit vom 01.01.2005 bis 01.12.2006 in Höhe von 33.597,00 EUR bzw. 30.040,35 EUR geltend gemacht hatte, nimmt sie die Beklagten nunmehr auf Zahlung bzw. Freistellung im Hinblick auf die gesamten Avalprovisionen in Anspruch.

Sie beantragt, den Beklagten zu 1. zu verurteilen, an die Klägerin 80.632,68 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 36 jeweils zum Monatsersten fällig werdenden Teilbeträgen von jeweils 2.239,80 EUR, beginnend mit dem 01.10.2005 und endend mit dem 01.09.2008 zu zahlen.

den Beklagten zu 1. zu verurteilen, die Klägerin von ihrer Zahlungspflicht gegenüber der AB, X, in Höhe von 40.316,34 EUR freizustellen.

den Beklagten zu 2. zu verurteilen, an die Klägerin 72.096,96 EUR zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. aus 36 jeweils zum Monatsersten fällig werdenden Teilbeträgen von jeweils 2.002,69 EUR, beginnend mit dem 01.10.2005 und endend mit dem 01.09.2008 zu zahlen,

den Beklagten zu 2. darüber hinaus zu verurteilen, die Klägerin von ihrer Zahlungspflicht gegenüber der B, X, in Höhe von 36.048,48 EUR freizustellen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie bestreiten zunächst eine Verpflichtung der Klägerin zur Zahlung von Avalprovisionen nach Eigentumsumschreibung. Sie sind insofern der Auffassung, dass nach dem Erlöschen der Bürgschaften keine Avalprovisionen mehr zu zahlen seien. Soweit sie mit der Bürgin eine Vereinbarung im Hinblick auf eine Hemmung der Verjährung bzw. die Nichterhebung der Einrede der Verjährung getroffen hätten, habe dies keinen unmittelbaren Einfluss auf die zu zahlende Avalprovision, da ansonsten ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter vorliege. Ferner erheben sie die Einrede der Verjährung. Sie sind der Auffassung, dass nach den Grundsätzen der Schadenseinheit die Verjährung bereits im Jahre 2005 für sämtliche streitgegenständlichen Ansprüche begonnen habe. Damit wäre Verjährung bereits Ende 2008 eingetreten. Ferner sind sie der Auffassung, dass eine Herausgabepflicht im Hinblick auf die Bürgschaftsurkunden aus mehreren Gründen nicht bestanden habe. Bereits im Hinblick auf die Vereinbarung mit der Bürgin sei diese gehindert gewesen, Rückgabe der Bürgschaftsurkunden zu verlangen. Ggfls. müsste sich die Klägerin im Hinblick auf die Avalzinsen bei der Bürgin schadlos halten. Die Beklagten seien im Übrigen im Hinblick auf die auch der Klägerin bekannte Abtretung der Ansprüche und Übergabe der Urkunden an die Sparkasse L tatsächlich an der Rückgabe der Bürgschaftsurkunden gehindert gewesen. Letztlich träfe die Beklagte auch kein Verschulden, da die verlangte Rückabwicklung der Kaufverträge zu Recht erfolgt sei. Eine Präjudizwirkung der Entscheidung des OLG Frankfurt bzw. des Bundesgerichtshofs sei nicht gegeben. Die Beklagten weisen in diesem Zusammenhang insbesondere darauf hin, dass das Oberlandesgericht die Ansprüche gem. § 326 BGB a.F. überhaupt nicht geprüft habe.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage bleibt ohne Erfolg.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Schadenersatzanspruch wegen einer nicht bzw. zu spät erfolgten Rückgabe von Bürgschaftsurkunden gemäß den §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB zu.

Soweit die Klägerin ihren Schadensersatzanspruch damit begründet, dass die Beklagten die Bürgschaftsurkunden nicht bzw. verspätet erst im Jahr 2010 zurückgegeben hätten, ergibt sich schon nach ihrem eigenen Vorbringen keine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten. Soweit sie nämlich geltend macht, dass die Bürgschaftsverpflichtung der Bürgin im Hinblick auf den erhobenen Rückabwicklungsprozess bis zu dessen rechtskräftiger Beendigung fortbestanden hätte, hätte den Beklagten im Hinblick darauf ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Bürgschaftsurkunden zugestanden, so dass ein fälliger Herausgabeanspruch bezüglich der Bürgschaftsurkunden schon nicht bestanden hat. Schon aus diesem Grunde kann sich aus der bloßen Nichtrückgabe der Bürgschaftsurkunden als solche ein Schadenersatzanspruch der Klägerin nicht ergeben.

Soweit man das Vorbringen der Klägerin allerdings so versteht, dass sie als schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten die Erhebung der im Ergebnis unbegründeten Rückabwicklungsklage sowie die damit zusammenhängende Tatsache, dass die Beklagten nach erfolgter Eigentumsumschreibung trotz Hinweises der Klägerin vom 16.09.2005 nicht durch Rückgabe der Bürgschaftsurkunden einen weiteren Beendigungsgrund für die Bürgschaft gesetzt haben, ansieht, fehlt es nach Auffassung der Kammer jedenfalls an einer schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten. Eine derartige schuldhafte Vertragsverletzung durch Erhebung der Rückabwicklungsklage ist nicht durch die Entscheidungen des OLG Frankfurt bzw. des Bundesgerichtshofs präjudiziert. Vielmehr hat das Gericht schon angesichts des Vorliegens eines ganz anderen Streitgegenstandes eigenständig zu prüfen, ob eine schuldhafte Pflichtverletzung der Beklagten, welche im Hinblick auf einen Schadenersatzanspruch erforderlich ist, vorgelegen hat.

Dabei ist davon auszugehen, dass zwar eine im Ergebnis unberechtigte Geltendmachung eines Gestaltungsrechtes eine schuldhafte Vertragspflichtverletzung darstellen kann; eine Partei diese aber nicht schon dann zu vertreten hat, wenn sie nicht erkennt, dass ihre Rechtsposition in der Sache nicht berechtigt ist, sondern erst, wenn sie diese Rechtsposition auch nicht als plausibel ansehen durfte(vgl. BGH, NJW 2009, 1262, 1264). Grund für diese Einschränkung ist, dass andernfalls der freie Zugang zu den Rechtspflegeorganen zu sehr eingeschränkt würde, wenn die jeweilige Partei ansonsten Schadenersatzansprüche auch außerhalb des Verfahrens befürchten müsste. Ein solcher Schadenersatzanspruch besteht deshalb materiell-rechtlich nicht (BGH, a.a.O.).

Nach dem im hiesigen Verfahren vorgetragenen und sich aus den zitierten Urteilen ergebenden Sachverhalt zu den geltend gemachten Rückabwicklungsansprüchen aus den Kaufverträgen ergibt sich vor diesem Hintergrund, dass den Beklagten der Nachweis, dass sie eine eventuelle Pflichtverletzung jedenfalls nicht zu vertreten haben, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB, gelungen ist.

Im Hinblick darauf, dass der Kaufvertrag über die Eigentumswohnungen bereits im Dezember 1999 abgeschlossen worden ist und die Eigentumsumschreibung im August 2004 noch nicht erfolgt war, waren die Beklagten nämlich grundsätzlich berechtigt, gem. § 326 BGB a.F. der jetzigen Klägerin eine Frist zur Eigentumsübertragung zu setzen. Selbst wenn man davon ausgeht, dass die gesetzte Frist bis zum 18.08.2004 zu kurz bemessen gewesen wäre, wäre doch durch die Fristsetzung sodann eine angemessene Frist in Gang gesetzt worden. Angesichts der weiteren unstreitigen Tatsache, dass die Grundbuchblätter für die hier streitgegenständlichen Wohnungen bereits im September 2004 angelegt worden waren, hätte eine angemessene Frist jedenfalls vor Erhebung der Klage am 30.11.2004 geendet. Zwar ist nicht vorgetragen, aus welchen Gründen im Einzelnen eine Eigentumsumschreibung vor diesem Zeitpunkt gescheitert ist, dies wäre jedoch Sache der Klägerin gewesen, näher darzulegen. Soweit es offensichtlich Probleme mit der Zuordnung von Miteigentumsanteilen sowie dem Teilungsplan gegeben hat, lag die ordnungsgemäße Erfüllung dieser Voraussetzungen im Pflichtenkreis der Klägerin bzw. ihrer Mitarbeiter, so dass eventuelle Verzögerungen dadurch zu ihren Lasten gingen. Mithin ist die Kammer der Auffassung, dass bereits aus diesem Grunde die Beklagten berechtigter Weise vom Kaufvertrag zurücktreten konnten. Jedenfalls konnten die Beklagten die von ihnen vertretene Rechtsauffassung als plausibel ansehen, was auch dadurch verdeutlicht wird, dass sie zumindest erstinstanzlich obsiegt haben. Schon daher lässt sich unter Zugrundelegung der vorgenannten Gesichtspunkte ein Verschulden der Beklagten selbst oder ein diesen zurechenbares Verschulden ihres Prozessbevollmächtigten nicht feststellen.

Ferner ist ein Anspruch der Klägerin auch deshalb nicht gegeben, weil sie nicht hinreichend dargelegt hat, dass sie für den hier streitgegenständlichen Zeitraum überhaupt verpflichtet gewesen ist, Avalprovision an die Bürgin zu zahlen. Nach der eindeutigen Regelung im Bürgschaftsvertrag endete die Bürgschaftsverpflichtung mit Eintragung der Beklagten als Eigentümer. Durchgreifende Gründe dafür, dass nach Beendigung der Bürgschaft noch eine Verpflichtung der Klägerin zur Zahlung der Avalprovision bestanden hat, hat sie nicht dargelegt. Sie hat trotz frühzeitigen Hinweises schon nicht den vollständigen Vertrag zwischen ihr und der Bürgin vorgelegt, aus dem allein sich ein Anspruch auf Zahlung der Avalprovision ergeben kann. Soweit die Klägerin geltend macht, dass üblicher Weise ein Anspruch auf Zahlung von Avalprovision besteht, solange das Risiko der Inanspruchnahme der Bürgschaft besteht, kommt es aber nicht darauf an, was üblicher Weise vereinbart ist, sondern es kommt darauf an, was konkret zwischen den Parteien vereinbart worden ist. Insoweit hat die Klägerin schon keine konkrete Vereinbarung vorgetragen. Letztlich ist vorliegend auch die Besonderheit zu berücksichtigen, dass die Bürgin nur deshalb nicht seitens der Beklagten ebenfalls auf Rückabwicklung in Anspruch genommen worden ist, weil diese eine gesonderte Vereinbarung mit den Beklagten abgeschlossen hat. Zu Recht weisen die Beklagten darauf hin, dass, soweit diese Vereinbarung dazu geführt hätte, dass die Klägerin weiterhin Avalprovision an die Bürgin hätte zahlen müssen, ein unzulässiger Vertrag zu Lasten Dritter vorgelegen hätte. Auch aus diesem Grunde kommt letztlich ein Anspruch gegen die Beklagte nicht in Betracht.

Nach alledem lässt sich feststellen, dass schon eine schuldhafte Pflichtverletzung, die einen Schaden der Klägerin verursacht hat, auf Seiten der Beklagten nicht feststellbar ist, so dass ein Schadenersatzanspruch nicht besteht.

Die Klage war mithin abzuweisen.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 709 Satz 1 ZPO.