VG Braunschweig, Az.: 2 A 197/09, Urteil vom 12.08.2010 Die Kosten des Verfahrens trägt der Kläger. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des festzusetzenden Vollstreckungsbetrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 15.209,30 EUR festgesetzt. Tatbestand Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Wiedererrichtung eines Einfamilienhauses und wendet sich gegen den bei Versagung der begehrten Baugenehmigung ergangenen Kostenbescheid. Der Kläger ist Eigentümer des bei C. im Außenbereich gelegenen Flurstücks D.. Im Zeitpunkt des Eigentumserwerbs durch den Kläger im Jahre 1998 war das Grundstück mit einem etwa im 18. Jahrhundert errichteten Fachwerkhaus bebaut, das zu Wohnzwecken genutzt wurde. Die an dem Wohnhaus vorhandenen kleinen Dachgauben baute der Kläger nach eigenen Angaben ca. im Jahre 1999 aus. Diese Baumaßnahme erfolgte ohne Baugenehmigung. Am 28. August 2003 erteilte die Beklagte ihm eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Doppelgarage im nördlichen Anschluss an das Wohnhaus. Abweichend von der erteilten Baugenehmigung errichtete der Kläger die Garage nicht mit einem flachgeneigten Dach, sondern im Sinne eines früheren, vom Kläger auf einen Hinweis der Beklagten zurückgenommenen Bauantrages mit einem Satteldach mit einer Dachneigung von etwa 30 Grad. Im Obergeschoss der Garage richtete er einen Lager-/Abstellraum ein. In westlicher Richtung grenzt das Grundstück des Klägers an das Flurstück E. an, zu dem das Wohnhaus einen Abstand von 1,20 bis 4 m hielt. Im Süden schließt sich das Flurstück F. an, zu dem der Grenzabstand des Wohnhauses 1,60 m betrug. Die südlich gelegenen Flurstücke sind mit einem großen Scheunengebäude bebaut, das im nördlichen Bereich zu Wohnzwecken genutzt wird. Die Scheune steht unter Denkmalschutz. Der Flächennutzungsplan weist den betroffenen Bereich als Fläche für die Landwirtschaft aus. Am 03. März 2008 kam es im Wohnzimmer des Wohnhauses des Klägers zu einem Schwelbrand. Die Feuerwehr öffnete die Zwischendecke des Wohnhauses und löschte die vorhandenen Glutnester. Der Kläger nahm den Brand zum Anlass, die Bausubstanz des Wohnhauses weitgehend abzutragen. Die Doppelgarage blieb bestehen. Nachdem der Kläger im Oktober 2008 mit dem Wiederaufbau des Wohnhauses begonnen hatte, verfügte die Beklagte die Stilllegung der Bauarbeiten. Im November 2008 stellte der Kläger bei der Beklagten einen Bauantrag für den Wiederaufbau der durch Brand zerstörten Bauteile des Wohnhauses. Die Wiedererrichtung soll im Wesentlichen in der Gestalt erfolgen, in der sich das Wohnhaus vor dem Brand zuletzt befunden hat, einschließlich […]
Baurecht Allgemein
LG Berlin, Az.: 14 O 103/06, Beschluss vom 01.07.2010 In Sachen … werden die nach den rechtskräftigen Urteilen des Landgerichts Berlin vom 28.04.2009 und des Kammergerichts (21 U 69/09) vom 19.02.2010 von dem Beklagten an die Kläger zu erstattenden, in dem Antrag vom 03.05.2010 berechneten Kosten auf 2.368,81 EUR — in Worten: zweitausenddreihundertachtundsechzig 81/100 Euro — nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.04.2010 festgesetzt. Gründe Die vorgerichtlichen Sachverständigenkosten sind vorliegend erstattungsfähig da es aus Sicht der Kläger zur Beschaffung einer ausreichenden Klagegrundlage erforderlich war, die besagten Messungen der Schalldämmung der Fenster und Anbauteile durchzuführen, denn nur so konnten sie überhaupt erfahren, ob die vertraglich vereinbarten Schallschutzwerte der Fenster gegeben waren, mithin die Forderung grundsätzlich gegen den Beklagten zu richten war oder die im sanierten Gebäude aufgetretene Lärmbelästigung vielleicht andere Ursachen hatte oder gar nur eine gefühlte Beeinträchtigung war. Dass die Kläger Architektin und Bauingenieur sind, spielt hier keine Rolle, da davon ausgegangen werden kann, dass sie die Schallmessungen nicht privat hätten durchführen können.
LG Rostock, Az.: 5 O 24/10, Beschluss vom 14.07.2010 Das Landgericht Rostock, 5. Zivilkammer, – 1. Kammer für Handelssachen –, erklärt sich für örtlich unzuständig und verweist den Rechtsstreit auf den Hilfsantrag der Klägerin vom 08.07.2010 an das zuständige Landgericht Schwerin, – Kammer für Handelssachen –. Gründe Das Landgericht Rostock ist nicht nach § 29 ZPO örtlich zuständig. Die Klägerin kann vorliegend die Beklagte nicht vor dem LG Rostock wegen des besonderen gemeinsamen Erfüllungsortes des Bauvertrages am Ort des Bauwerkes auf restlichen Werklohn verklagen (BGH NJW 1986, 935 ff.; Zöller/Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., § 29 Rn. 25 „Bauwerksvertrag“). Unstreitig resultiert die Werklohnforderung aus einem Abbruchvertrag (BGB, 69. Aufl., Einf. v. § 631 Rn. 18), d. h. einem Werkvertrag mit Erd- und Abbrucharbeiten und nicht aus einem Bauwerksvertrag (ebenda, Rn. 16) oder aus einem Vertragsverhältnis mit der Errichtung eines Bauwerks (BGH, NJW-RR 2005, 750) vergleichbaren Leistungen. Für einen solchen Werkvertrag muss der Leistungsort für jede Verpflichtung gesondert bestimmt werden; er ist nicht notwendig einheitlich (BGH, ebenda; Zöller/Vollkommer, ZPO, 28. Aufl., § 29 Rn. 25 „Werkvertrag“). Erfüllungsort und Gerichtsstand für den Werklohnanspruch der Klägerin ist der Wohnsitz der Auftraggeberin (Beklagten).
LG Berlin, Az.: 99 O 67/12 Urteil vom 16.10.2013 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 14.342,26 € nebst Zinsen in Höhe von acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.08.2012 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 70 % und die Beklagte zu 30 %. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Beklagte beauftragte die Klägerin mit dem Bauvertrag vom 02.12.2011 mit Zimmererarbeiten für das Bauvorhaben … / … zum Pauschalpreis von 60.000 € netto. Die Klägerin sollte gemäß ihrem Angebot vom 01.12.2011 mit bauseitig zu liefernden Materialien folgende Leistungen erbringen: – Einbau und Montage von Deckenbalkenverstärkungen – Einbau von Stakung und Schüttung – Holzbalkendecken nivellieren und aushöhen – Einbau von OSB-Verlegeplatten – Ab- und Einbau von Bauhölzern für neue Dachkonstruktionen Das Bauvorhaben gliederte sich in zwei Bauabschnitte, die räumlich voneinander abgegrenzten Bauteile … und … . Wegen des weiteren Inhalts des Bauvertrages und des Angebotes wird auf die Anlagen K 1 und K 2 sowie K 3 Bezug genommen. Der Prüfstatiker … teilte der Beklagten nach einer Besichtigung der Holzbalkendecke des Bauteils … am 13.12.2011 mit Schreiben vom 14.12.2011 (Anlage K 4) mit, dass bei einer Besichtigung mit einem Zimmermann der Klägerin diverse geschädigte Balkenbereiche vorgefunden und welche Festlungen getroffen worden seien. Daraufhin bot die Klägerin mit dem 1. Nachtragsangebot vom 21.12.2011 (Anlage K 5) holzschutztechnische Sanierungsmaßnahmen zum Pauschalpreis von 10.875,60 € netto an. Der Bauherr kündigte am 30.01.2012 mit dem auf den 31.01.2012 datierten Schreiben (Anlage B 4) den Bauvertrag mit der Beklagten aus wichtigem Grund. Daraufhin teilte die Beklagte mit Schreiben vom 30.01.2012 (Anlage K 6) der Klägerin Folgendes mit: „Diese Kündigung stellen wir Ihnen hiermit 1:1 als Vertragskündigung des VOB-Vertrages für das oben angegebene Bauvorhaben zu.“ Die Klägerin, die bis zur Kündigung des Bauvertrages Leistungen nur für den Bauteil … erbracht hatte, erteilte unter dem 14.05.2012 ihre Schlussrechnung, wonach sich für erbrachte und nicht erbrachte Leistungen abzüglich ersparter Aufwendungen eine Vergütung in Höhe von 69.929,96 € ergibt. Wegen des weiteren Inhalts der Rechnung nebst Anlagen wird auf die Anlage K 7 Bezug genommen. Die Beklagte wies mit Schreiben vom 16.05.2012 (Anlage K 8) die Rechnung nebst Unterlagen als nicht prüfbar zurück. Mit anwaltlichem Schreiben vom 23.05.2012 (Anlage K 9) forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung zum 01.06.2012 zur Zahlung auf. […]
LG Heilbronn, Az.: 2 O 341/12 Urteil vom 25.04.2013 1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 46.639,68 Euro nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 23.319,84 Euro seit 01.10.2011 und 01.01.2012 zu bezahlen. 2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Streitwert: bis 50.000,00 Euro Tatbestand Die Klägerin begehrt von der Beklagten Zahlung aus einem Wartungsvertrag bezüglich der Wartung der haustechnischen Anlagen im Gebäude … Straße 138 in …. Die Klägerin ist ein Wartungsunternehmen. Die Beklagte ist Eigentümerin und Vermieterin des Objekts … in der … in … Mieterin ist. Die Parteien haben am 09.04./15.04.2009 einen Wartungsvertrag geschlossen, wonach die Klägerin beauftragt wurde, zwei Mal jährlich die gebäudetechnischen Anlagen im streitgegenständlichen Objekt zu warten. Auf den Wartungsvertrag wird Bezug genommen (Anlage K 1, Bl. 12 ff. d.A.). Grundlage für den Abschluss des Wartungsvertrags war ein Angebot der Klägerin vom 09.04.2009 (Anlage K 10, Bl. 94 ff. d.A.). Unter Ziffer 4.1. ist zum Punkt „Leistung“ Folgendes im Wartungsvertrag geregelt worden: „4.1. Auszuführen ist die Wartung an unter Punkt 2 genannten Anlagen. Der Vertrag beinhaltet das regelmäßige funktionserhaltende Warten und Pflegen der Gebäudetechnischen Anlagen gemäß der VDMA 24 186 unter Berücksichtigung der Herstellervorschriften.“ Für die Wartung wurde ausweislich der Regelung in Ziffer 5 des Wartungsvertrags eine Jahrespauschale in Höhe von 39.193,00 Euro netto zuzüglich Mehrwertsteuer, somit 46.639,67 Euro jährlich vereinbart. Die Parteien haben vereinbart, dass in zwei gleichen Teilbeträgen abgerechnet werden sollte, jeweils nach der Frühjahrswartung und nach der Herbstwartung, wobei als Fälligkeitszeitpunkt 14 Tage nach Zugang der Rechnung vereinbart war. Dabei wurden die Kondensatwannen der Ventilatorkonvektoren von der Klägerin zunächst nicht gewartet und gepflegt. Bedingt durch die Art und Weise, wie die Ventilatorkonvektoren eingebaut waren, bestand keine Möglichkeit, die Kondensatwannen zu warten und zu pflegen, da ein Zugriff nicht möglich war. Durch Umbaumaßnahmen der von der Beklagten beauftragten Firma … war ab dem Frühjahr 2011 ein Zugriff auf die Kondensatwannen möglich. Die Rechnungen wurden auf Verlangen der Beklagten von der Klägerin direkt an die Mieterin des Objekts …, gerichtet. Die Parteien streiten nun noch um zwei Rechnungen für die Wartungen im Jahr 2011, die bislang nicht bezahlt worden sind. Die Klägerin hat die Rechnungen mit Schreiben vom 13.09.2012 direkt der Beklagten zukommen lassen. Auf das Schreiben nebst Rechnungen wird Bezug genommen (Anlage K 9, Bl. 37 ff. […]
LG Freiburg (Breisgau), Az.: 3 S 171/16, Urteil vom 07.12.2017 1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Freiburg im Breisgau vom 08.07.2016, Az. 3 C 284/16, abgeändert: (1) Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze der Parteien auf dem Grundstück … befindliche Hecke, bestehend aus vier Spiersträuchern, einem vom Haus aus gesehen zwischen den ersten beiden Spiersträuchern befindlichen, botanisch nicht näher bezeichneten Strauch, zwei Weigelien sowie den sich anschließenden reinen Hainbuchenpflanzen auf eine Höhe von maximal 1,80m zu kürzen, nicht jedoch in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September. (2) Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, die sich an der südwestlichen, an das Grundstück der Kläger angrenzenden Gebäudeecke des Anwesens befindliche Glanzmispel auf eine Höhe von maximal 4,00m zu kürzen, nicht jedoch in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September. (3) Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an die Kläger € 147,56 vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 11.02.2016 zu zahlen. (4) Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. (5) Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von € 1.000,00 vorläufig vollstreckbar. 2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. 3. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Kläger 75% und die Beklagten 25% zu tragen. 4. Wegen der Kosten ist das Urteil für beide Parteien gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. 5. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschluss Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 1.000 € festgesetzt. Gründe I. Durch Teilanerkenntnis- und Endurteil des Amtsgerichts Freiburg vom 08.07.2016, Az. 3 C 284/16, wurden die Beklagten verurteilt: 1. die entlang der gemeinsamen Grundstücksgrenze befindliche Hecke, bestehend aus – fünf Spiersträuchern – einem vom Haus aus gesehen zwischen den ersten beiden Spiersträuchern befindlichen, botanisch nicht näher bezeichneten Strauch – zwei Weigelien – einschließlich der sich anschließenden reinen Hainbuchenhecke in der Zeit zwischen dem 01.10. und dem 28./29.2. auf eine maximale Höhe von 1,8 m zu kürzen und dauerhaft auf diese Höhe zu beschränken. 2. die sich an der südwestlichen, an das Grundstück der Kl. angrenzenden Gebäudeecke des Anwesens befindliche Glanzmispel in der Zeit zwischen dem 01.10. und dem 28./29.2. auf eine maximale Höhe von 4 m zu kürzen und dauerhaft auf diese Höhe zu beschränken. 3. vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von € 147,56 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über […]
Vor dem Hausbau steht das Baugenehmigungsverfahren. Wer ein Haus bauen will, braucht eine Baugenehmigung. Dabei wird der Bauherr mit zahlreichen Gesetzen, Verordnungen und Bauvorschriften konfrontiert. Es lässt sich kaum abschätzen, ob eine Genehmigung des geplanten Bauvorhabens erteilt wird oder nicht. Doch wenn beim Bauantrag einige grundlegenden Dinge beachtet werden, stehen die Chancen das Traumhaus zu bauen in der Regel recht gut. Baurecht ist Ländersache Vor jedem Hausbau beginnt ein sogenanntes Baugenehmigungsverfahren. Diesbezüglich gibt es zwar eine bundeseinheitliche Musterbauordnung (Baugesetzbuch), dennoch ist das Baurecht in Deutschland prinzipiell Länderangelegenheit. So haben alle Bundesländer ihre eigene Bauordnung. Auch die jeweiligen Behörden, die für die Baugenehmigung zuständig sind, unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Wer sich nicht sicher ist, sollte bei der jeweiligen Gemeinde nach der zuständigen Baugenehmigungsbehörde fragen. Generell sollte jeder der bauen will schon vor dem Bauantrag eine Bauvoranfrage stellen. So ist es möglich den Bebauungsplan einzusehen, über den jede Gemeinde in Deutschland verfügt. Hier kann festgestellt werden, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Zudem gibt es hier Informationen darüber, welche Geschosshöhe das Gebäude haben darf und welche Dachform vorgeschrieben ist. Die meisten Gemeinden legen großen Wert darauf, dass sich das Haus in die natürliche Umgebung einfügt. Einreichung des Bauantrags Der Bauantrag muss von einer bauvorlageberechtigten Person wie zum Beispiel einem Architekten bei der Behörde eingereicht werden. Der Antrag kann, je nach Bundesland, von der Stadt- beziehungsweise Gemeindeverwaltung, dem Bezirksamt oder der Landeskreisverwaltung entgegengenommen werden. Dabei ist besonders wichtig, dass der Bauantrag alle Unterlagen enthält, die für eine Genehmigung des Bauvorhabens zwingend notwendig sind. Unterlagen für den Bauantrag: Katasteramtlicher Lageplan, ist beim Vermessungsamt erhältlich Bauzeichnungen Baubeschreibung (handelt es sich um ein Gewerbe muss auch eine Betriebsbeschreibung eingereicht werden.) Statistischer Erhebungsbogen Fachstellenbeteiligung (zum Beispiel Wasserwirtschaftsamt, Naturschutzbehörde, Straßenbauamt) Beginn des dreistufigen Baugenehmigungsverfahrens Ob die Unterlagen des Bauantrages vollständig sind wird vom Amt verhältnismäßig schnell überprüft. Das eigentliche Baugenehmigungsverfahren hingegen kann durchaus mehrere Monate in Anspruch nehmen. Das Genehmigungsverfahren ist in drei Prüfungsstufen unterteilt. Zunächst wird die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens festgestellt. Danach wird überprüft, ob ein Verstoß gegen geltendes Bauordnungsrecht vorliegt. Als letzte Stufe des Baugenehmigungsverfahrens wird die Genehmigung erteilt, sofern keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Eine Verweigerung der Baugenehmigung nach amtlichem Ermessen gibt es in Deutschland nicht. Sind alle Erfordernisse des Baugenehmigungsverfahrens erfüllt, sind die Behörden gesetzlich verpflichtet, die Baugenehmigung zu erteilen. Dabei muss die Genehmigung schriftlich erfolgen. Eine lediglich mündliche Zusage durch die Baubehörde ist rechtlich unwirksam. Wichtig: Die Nachbarn nicht vergessen […]
Das Baugrundrisiko ist eines der großen Probleme im Bereich des Bauwesens, welches mit der Beschaffenheit des Bodens zusammenhängt. Das Baugrundrisiko verwirklicht sich immer dann, wenn sich nach dem Kauf eines Grundstücks herausstellt, dass sich das erworbene Grundstück aufgrund seiner Beschaffenheit nicht oder nicht so wie gewünscht bebauen lässt. Die Definition des Baugrundrisikos Entsprechend bezeichnen die Fachleute das Baugrundrisiko als ein dem Bauwesen anhaftendes Risiko unvorhergesehener vom Baugrund ausgehender Wirkungen und Erschwernisse. So kurz diese Definition ausfällt, so weitreichend können sich die Folgen eines solchen in der Praxis verwirklichten Risikos auswirken. Das Stichwort lautet hier: Haftung. Das Baugrundrisiko und die Haftungsgefahren Grundsätzlich ist der Bauherr dafür verantwortlich, dass das Grundstück für die von ihm in Auftrag gegebenen Bauleistungen die ordnungsgemäße Beschaffenheit aufweist. Entsprechend der mittlerweile überholten Rechtsprechung hatte der Bauherr für Bauverzögerungen infolge der Beschaffenheit der Bodenverhältnisse und den damit verbundenen Mehrkosten aufzukommen. Insoweit entsprach es häufig der Praxis, dem Bauherrn im Vertrag das vorbezeichnete Baugrundrisiko einseitig aufzubürden. Dem hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28.01.2016 unter dem Aktenzeichen ZR 60/14 einen Riegel vorgeschoben. Eine einseitige Aufbürdung des Baugrundrisikos, zum Beispiel über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach der Bauherr als Auftraggeber ohne Einschränkungen und ohne Festlegung von Mitwirkungspflichten seines Vertragspartners die alleinige Verantwortung für die Beschaffenheit der Bodenverhältnisse hat, ist nicht mehr möglich. Entsprechende Klauseln sind unwirksam. Von weiterer praktischer Bedeutung ist in dieser Entscheidung die Ausführung des Bundesgerichtshofs, dass die Frage der Haftung im Weiteren von der vertraglichen Konstellation abhängig sein soll. Vertragsauslegung und Haftung Die Haftung im Falle der Verwirklichung eines Baugrundrisikos hängt nun von verschiedenen Faktoren ab. Ein Faktor ist die eventuelle Kenntnis bestehender Probleme hinsichtlich der Bodenbeschaffenheiten. Ein derartige Risiken kennender bauausführender Betrieb wird somit von dem Bauherrn keine Mehrvergütung fordern können, wenn sich dieses Risiko verwirklicht. Dies gilt mittlerweile nach gefestigter Rechtsprechung auch für die Fälle, in denen ein Werkunternehmer trotz einer eindeutigen und unklaren Erkenntnissituation über die Beschaffenheiten des Baugrunds einen Einheitspreis für alle Bodenarten vereinbart. Dies liegt dann in der alleinigen Verantwortung des Werkunternehmers, vor allem dann, wenn sich eventuell zu verwirklichende Probleme aus einem bereits vorliegenden und dem Unternehmer bekannten Bodengrundgutachten ergeben. Das Haftungsrisiko kann auch bei dem planenden Architekten liegen. Dieser schuldet nämlich in seiner Entwurfsplanung regelmäßig eine Beurteilung der Eigenschaften des Baugrundes. Der Architekt sollte daher in Zweifelsfällen stets auf die Einholung eines Bodengrundgutachtens hinwirken. Enthält der Architektenvertrag zum Beispiel keine entsprechenden Regelungen, kann ein Architekt sogar auch dann mit Erfolg […]
Was sind verfahrensfreie Bauvorhaben – wo sind sie zu finden? Grundsätzlich gilt, dass der Bauherr für die Errichtung einer baulichen Anlage einen Bauantrag bei der Gemeinde stellen muss. Zu den baulichen Anlagen zählt in etwa das klassische Eigenheim und andere Arten von Gebäuden. Darüber hinaus fallen auch speziellere Bauvorhaben wie zum Beispiel eine Windkraftanlage, eine Werbeanlage oder eine einfache Mauer unter den Begriff der baulichen Anlage. Da ein Baugenehmigungsverfahren sowohl für den Bauherrn als auch für die zuständige Baubehörde mit viel Aufwand verbunden ist, sieht der Gesetzgeber in einigen Fällen von dem Erfordernis einer Baugenehmigung ab. Bei solch einem verfahrensfreien Bauvorhaben muss der Bauherr keinen Bauantrag stellen. Beispiele Wenn ein Bauvorhaben verfahrensfrei gebaut werden darf bedeutet dies also, dass ein Bauherr ohne Baugenehmigung bauen kann. Es muss weder eine Baugenehmigung eingeholt werden noch muss die Bauaufsichtsbehörde das Bauvorhaben prüfen, bevor gebaut werden darf. Wann eine bauliche Anlage verfahrensfrei errichtet werden darf ist nicht bundeseinheitlich geregelt. Da die Gesetzgebungskompetenz hier bei den Bundesländern liegt, sind die verfahrensfreien Bauvorhaben in den Bauordnungen der jeweiligen Länder geregelt. Dennoch sind die Erfordernisse für ein verfahrensfreies Bauvorhaben in allen Bundesländern sehr ähnlich. Es handelt sich zumeist um einfacherer Bauvorhaben, von denen keinerlei Gefährdungen ausgehen können und die sich ohne Weiteres an die nähere Umgebung anpassen. So sind beispielsweise eingeschossige Garten- und Gewächshäuser mit einer Grundfläche von bis zu 10 Quadratmetern, Terrassenüberdachungen, notwendige Garagen oder Carports oder vorübergehend aufgestellte Gerüste und Fahrradabstellanlagen nicht genehmigungsbedürftig. Bauen ohne notwendige Genehmigung Trotz der generellen Verfahrensfreiheit müssen bei der Errichtung dieser Bauvorhaben einige Dinge beachtet werden. Es kann zum Beispiel schon bei der Beurteilung, ob es sich um ein verfahrensfreies Bauvorhaben handelt, schon zu Problemen kommen. Hier kommt es im konkreten Einzelfall bereits auf die genauen Maße oder den Standort an. Wer ein genehmigungsbedürftiges Bauvorhaben ohne Baugenehmigung verwirklicht, riskiert unter Umständen sogar den Abriss des Bauwerks. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Baugenehmigung bewusst oder versehentlich nicht eingeholt wurde. Aus diesem Grund ist es dringend zu empfehlen, sich vor Durchführung der Baumaßnahme bei der Bauaufsichtsbehörde zu informieren. Die notwendigen Informationen kann der Bauherr in aller Regel bei der unteren Bauaufsichtsbehörde erfragen. Verfahrensfrei bedeutet nicht rechtsfrei Zudem müssen ebenso wie die verfahrenspflichtigen Vorhaben auch die verfahrensfreien Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Der Bauherr ist also dazu verpflichtet, in eigener Verantwortung zu prüfen, ob das Vorhaben wie geplant umgesetzt werden darf. So müssen beispielsweise Abstandsflächen oder Vorgaben eines Bebauungsplanes eingehalten werden. […]
OLG Schleswig-Holstein, Az: 1 U 173/13, Urteil vom 01.07.2016 1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Lübeck vom 02.10.2013, Az. 17 O 173/11, wird zurückgewiesen. 2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des zu vollstreckenden Betrages leistet. Das in Ziffer 1. genannte Urteil des Landgerichts Lübeck ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Gründe I. Der Kläger verlangt von dem beklagten Verein Beseitigung von Einrichtungen und Aufschüttungen sowie Schadensersatz nach Beendigung eines Miet-/Pachtvertrages. Mit Vertrag vom 20.11.1959 (Anlage SK 1 im Anlagenband) vermietete Frau A ein Gelände von etwa 470 qm auf der D-Halbinsel in X an den beklagten Verein. Letzterer hatte dieses Gelände schon in der Zeit davor genutzt und auf diesem in den Jahren seit Ende der 40er Jahre eine Bootshalle und einen Anlegesteg errichtet. Vom Bootsschuppen führte eine Slipanlage über den Uferbereich in den See hinein, auf welcher auch größere Boote in das Wasser gelassen und wieder heraus geholt werden konnten. Die Parteien vereinbarten in § 7 des Mietvertrages, dass es dem Mieter nach Ablauf der Mietzeit freistehe, die „errichteten Baulichkeiten“ zu entfernen oder entschädigungsfrei zurückzulassen. Die Vermieterin A ist verstorben und von dem Kläger beerbt worden. Dieser kündigte mit Schreiben vom 28.06.2010 das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2010, mithin zum frühesten Ende des Vertrages (§ 2). Das Grundstück wurde an den Kläger zurückgegeben. Zwischen dem klägerischen Grundstück und dem See, welcher im Eigentum des Kreises Y steht, befindet sich nunmehr ein schmaler Landstreifen. Der genaue Verlauf der Grenze zwischen dem klägerischen Grundstück und dem Seegrundstück ist zwischen den Parteien streitig, ebenso, ob dieser Landstreifen durch die Vornahme von Aufschüttungen durch den Beklagten entstanden ist. Bereits in den 1930iger Jahren hatte zwischen den Grundstückseigentümern auf der D-Halbinsel und dem Kreis Y als Eigentümer des Seegrundstücks Streit über den Grenzverlauf im Bereich des Seeufers bestanden. Die Grundstücke waren von der Katasterverwaltung im Winter 1938/39 daraufhin mit Grenzpfählen vermarkt worden (Unterschied zwischen dem Verlauf der Grenzpunkte 32-37 [Grundsteuermessung von 1876] und 173-183 auf S. 3 der Anlage SK 4). Diese Grenze hatte der Kreis Y mit Schreiben vom 05. April 1943, Anlage SK 6, als neue Grenze anerkannt. In der Nachtragsgrenzverhandlung vom 10. April 1943 (Anlage SK 5) hatten auch die Eigentümer […]
Oberlandesgericht Hamm, Az.: 22 U 161/15, Urteil vom 18.07.2016 Leitsätze: Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, muss den Kaufinteressenten darüber aufklären, dass Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller bei starken Regenfällen eindringt. Bei arglistigem Verschweigen des Wassereinbruchs durch den Verkäufer kann der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos sein. Die Berufung der Beklagten gegen das am 16.10.2015 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Dortmund wird zurückgewiesen. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Beklagte. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. Gründe: I. Der Kläger begehrt die Unzulässigerklärung der Zwangsvollstreckung aus einem notariellen Grundstückskaufvertrag über die Immobilie H-Weg 4 in M. Hierbei handelt es sich um ein Einfamilienhaus (mit Einliegerwohnung) in Form eines Wohnungseigentums (565/1.000 Miteigentumsanteil des Grundstücks H-Weg 4, 4a, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung im Erdgeschoss und Kellerräumen sowie einem Sondernutzungsrecht an einer Grundstücksfläche von 435/1.000 verbunden mit Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoss). Der genaue Zeitpunkt der erstmaligen Erbauung des Gebäudes ist nicht bekannt; allerdings wurde der Keller im Jahr 1938 errichtet. Die Beklagte erwarb die Immobilie im Jahr 2006; Ende 2008 kam es zu einem Brand, aufgrund dessen ein weitgehender Wiederaufbau des Gebäudes erforderlich wurde. Im November 2011 bot die Beklagte das Haus über den Zeugen L zum Verkauf an. Der Kläger besichtigte die Immobilie mehrfach, nahm aber zunächst von einem Kauf Abstand. Erst nachdem sich die Beklagte mit dem Makler L auf eine Reduktion des Angebotspreises verständigt hatte, zeigte der Kläger erneut Interesse am Erwerb des Grundbesitzes. Am 25.1.2012 und 16.2.2012 besichtigte der Kläger das Haus erneut. Im Rahmen der Besichtigung wurde die Beklagte von Klägerseite auch befragt, ob der Keller zu Lagerungszwecken geeignet, also hinreichend trocken sei, wobei die Einzelheiten zum Zeitpunkt dieses Gesprächs und zu dessen genauem Inhalt zwischen den Parteien umstritten sind. Mit notariellem Kaufvertrag vom 29.2.2012 (UR-Nr. 150/2012 des Notars Dr. T3 in M) erwarb der Kläger das vorbezeichnete Wohnungseigentum von der Beklagten. Als Kaufpreis wurde ein Betrag von 390.000 € vereinbart. Der Kläger unterwarf sich in § 10 des Vertrages wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung. § 2 des Kaufvertrages sah einen Gewährleistungsausschluss für Sachmängel vor. Wegen der […]
Ist eine Baugenehmigung für ein Gartenhaus notwendig? Gartenhäuser gehören in deutschen Gärten zu den beliebtesten Maßnahmen zur Gestaltung und Individualisierung dieser privaten Grünflächen. Diese Häuschen können nämlich ganz individuell bepflanzt und gestaltet werden. Neben dem dekorativen Zweck haben Gartenhäuser zudem einen praktischen Nutzen: Hier können nicht nur Gartengeräte sicher überwintert werden, das Gartenhaus eignet sich auch als gemütlicher Rückzugsort oder als Platz für gemeinsame Stunden mit Freunden oder der Familie. Doch wer ein solches Häuschen bauen will, muss einiges beachten – besonders wichtig ist hierbei die Baugenehmigung, die in einigen Bundesländern unter manchen Umständen notwendig ist. Doch wann muss eine solche Baugenehmigung eingeholt werden? Wer bestimmt, wann die Baugenehmigung für das Gartenhaus notwendig ist? Wichtig ist zunächst natürlich, Informationen einzuholen. Dies können Gartebesitzer selbstständig tun oder einen Gartenbauer damit beauftragen, der das Gartenhaus dann meistens auch aufbaut. Prinzipiell entscheiden die einzelnen Bundesländer selbst, ob und wann eine Baugenehmigung für das Gartenhaus notwendig ist. Das öffentliche Baurecht und die jeweilige Landesbauordnung geben hier die entsprechenden Vorgaben. In den meisten Fällen ist hier geregelt, dass das Häuschen innerhalb der eigenen Grundstücksgrenzen gebaut werden muss und das nachbarliche Grundstück nicht beeinträchtigen darf – wirft das Gartenhaus also zum Beispiel ungünstige Schatten auf eine Sonnenterrasse des Nachbarn, könnte dies bald zum Problem werden. Aufschluss über die exkakten Grenzen des Grundstücks gibt der detaillierte Bebauungsplan. Weitere Bestimmungen unterscheiden sich im Detail von Bundesland zu Bundesland. JEdes Land hat seine eigenen Regelungen. Meistens wird hier nach dem Volumen des Baus vorgegangen: In Bayern sind Gartenhäuser bis zu einem Bauvolumen von 75 Kubikmeter zum Beispiel genehmigungsfrei, in anderen Ländern sind die Obergrenzen mit 40 Kubikmeter in Niedersachsen und Kubikmetern in Nordrhein-Westfalen deutlich niedriger. Auch hier gilt also: Die richtigen Informationen einzuholen ist wichtig. Die kommunale Baubehörde kann hier Auskünfte geben. Wie wird die Baugenehmigung eingeholt? Die Beantragung der Baugenehmigung für das neue Gartenhaus erfolgt ebenfalls über die zuständige Baubehörde. Der Antrag wird dann von einem Sachbearbeiter geprüft. meistens werden dazu einige Unterlagen benötigt, die die geplanten Baumaßnahmen im Detail beleuchten: Hier müssen Bauherren angeben, was genau gebaut wird, wo das Objekt errichtet werden soll und wie das Grundstück aussieht. Fehler sollten hier nicht unterlaufen – wird eine Besichtigung vor Ort durchgeführt und diese falschen Angaben entdeckt, kann die Baugenehmigung meistens schnell wieder entzogen. Gartenbesitzer sollten sich daher unbedingt an die vorgegebenen Bauvorschriften halten und die entsprechenden Information am besten schon vor dem Kauf des Gartenhauses beachten, um […]
Die Bedeutung der baulichen Nutzung Die Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzung gehören zu den wesentlichen Inhalten eines Bebauungsplans. Neben dem Maß der baulichen Nutzung, den überbaubaren Grundstücksflächen und den örtlichen Verkehrsflächen gehören diese Festsetzungen zu den zwingenden Voraussetzungen für einen qualifizierten Bebauungsplan gemäß § 30 I Baugesetzbuch (BauGB). Während in einem Flächennutzungsplan stets „Bauflächen“ dargestellt werden können, die die allgemeine Art der baulichen Nutzung bezeichnen, werden im Bebauungsplan so genannte „Baugebiete“ ausgewiesen, die jeweils einen eingegrenzten Bereich umfassen. Die BauNVO Die möglichen Festsetzungen von der Art der baulichen Nutzung sind ergänzend zum BauGB in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) aufgeführt. Die BauNVO enthält Vorgaben für die Art und das Maß der baulichen Nutzung sowie für die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen und konkretisiert dabei zugleich diese in § 9 BauGB als mögliche Festsetzungen für einen Bebauungsplan aufgeführten Begriffe. Die Art der baulichen Nutzung ist dabei im ersten Abschnitt der BauNVO normiert, §§ 1 bis 15 BauNVO. Dort sind auch die vier verschiedenen Bauflächen vorgegeben: W = Wohnfläche M = gemischte Baufläche G = gewerbliche Baufläche S = Sonderbaufläche Hierbei handelt es sich um Bauflächen als allgemeine Arten der baulichen Nutzung; Diese eher gröberen Darstellungsarten sind nur im Flächennutzungsplan anwendbar. Die andere Gruppe von Arten der baulichen Nutzung sind Baugebiete als besondere Arten der baulichen Nutzung: Kleinsiedlungsgebiete (WS) reine Wohngebiete (WR) allgemeine Wohngebiete (WA) besondere Wohngebiete (WB) Dorfgebiete (MD) Mischgebiete (MI) Kerngebiete (MK) Gewerbegebiete (GE) Industriegebiete (GI) Sondergebiete (SO) Diese Baugebiete können sowohl im Flächennutzungsplan als auch im Bebauungsplan festgesetzt werden und sind von ihrer Darstellungsart eher feiner und detaillierter. Die Art der baulichen Nutzung Durch die Festsetzungen der Art der baulichen Nutzung wird also der Gebietstyp nach den typisierten Baugebieten der BauNVO und damit die in den unterschiedlichen Baugebieten jeweils zulässigen Nutzungsarten, Betriebe und Anlagen festgelegt. Auf diese Weise trifft die Art der baulichen Nutzung mithin eine grundsätzliche Aussage über die Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken. Damit stellt sie den zentralen Inhalt eines Bebauungsplans dar. Die Beschreibung der Baugebiete und die dort festgelegten zulässigen oder auch ausnahmsweise zulassungsfähigen Nutzungen werden unmittelbar Bestandteil des Bebauungsplans. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Gemeinde den Gebietstyp noch modifizieren und die unterschiedlichen Baugebiete untereinander differenzieren. Dies ist allerdings nur möglich, wenn der Gebietscharakter gewahrt bleibt. Die Bauflächen und ihr Zweck So ist beispielsweise eine im Bebauungsplan als reines Wohngebiet ausgewiesene Baufläche nur zu Wohnzwecken nutzbar. Reine Wohngebiete dienen daher vorrangig dem Wohnen. Sie weisen daher den höchsten Schutzgrad […]
Das deutsche Bodenschutzrecht existiert bereits seit dem Jahre 1999 und regelt den Umgang mit jenen Ablagerungen auf Grund und Boden, die Gefahren für die Umwelt oder die Bevölkerung darstellen können. Die sogenannten Altlasten umfassen somit Abfälle im weiteren Sinne, die eine Verunreinigung des Bodens, auf welchem sie gelagert wurden, hervorrufen haben. Die Verschmutzung des Bodens stellt für den Mensch und die Umwelt eine so große Gefahr dar, dass dieser nicht ohne Weiteres genutzt werden kann. Beispiele für Altlasten und deren Folgen Die nicht sachgemäße Entsorgung beispielsweise giftiger Stoffe kann zu einer Kontaminierung des Bodens führen. Tiere und Pflanzen kommen mit der kontaminierten Fläche in Kontakt und verlieren ihren gesunden Lebensraum. Auch die Altlasten in den Meeren sind eine Gefahr für ihre Bewohner und damit auch für die Erde. In Hinblick auf alltägliche Bauten, wie Wohnraum oder gewerblich genutzte Fläche, stellen Altlasten in erster Linie ein finanzielles Problem dar. Aus baurechtlicher Sicht kann die Entsorgung von Altlasten, die ein Grundstück beispielsweise mit Chemikalien verseuchen, richtig teuer werden. Neben der Gefahr, dass die Altlasten die Gesundheit der Menschen gefährden, erzeugen sie sehr hohe Entsorgungs- und Sanierungskosten. Das Bundes-Bodenschutzgesetz bezeichnet auch jene Grundstücke als mit Altlasten versehen, auf denen in früheren Jahren eine Tankstelle oder eine Mülldeponie betrieben wurde. Auch alte Fabrikgelände fallen in diese Kategorie, da grundsätzlich davon auszugehen ist, dass eine Verunreinigung des Bodens vorliegt. Eine tatsächliche Altlast liegt nach § 2 Abs. 5 BBodSchG aber nur dann vor, wenn von den dort gelagerten Abfällen eine wirkliche Gefahr für Mensch und Umwelt vorliegt. Haftung und Sanierung von Altlasten Es besteht eine grundsätzliche Pflicht zur Sanierung von Grundstücken, die mit Altlasten versehen sind. Laut Gesetz haftet zunächst derjenige, der die Verunreinigung verursacht hat. Doch das deutsche Bodenschutzrecht sieht auch den oder die aktuellen Eigentümer in der Pflicht zur Sanierung. Das sind also immer jene Personen, die im Grundbuch eingetragen sind. Vorsicht ist hier für potentielle Käufer von Grundstücken geboten, denn die stehen nach dem abgeschlossenen Kauf in der Haftung. Zwar hat der Verkäufer die Pflicht, dem Käufer vorab ungefragt auf die (wenn auch nur eventuell mögliche) Verunreinigung des Bodens durch Altlasten hinzuweisen, damit verbundene finanzielle Konsequenzen muss der Käufer allerdings eigenmächtig abschätzen. Wird auf Altlasten vor dem Grundstückskauf nicht hingewiesen, kann der Kauf angefochten werden. Empfohlene Maßnahmen vor der Kauf Kaufinteressenten wird dringend empfohlen, vor Abschluss eines Kaufvertrages ein Bodengutachten durchführen lassen. In einigen Städten gibt es auch ein sogenanntes Altlastenkataster, das […]
Aufgrund der stark zunehmenden Bebauung ist bei einer Vielzahl von Bauvorhaben nicht nur der Bauherr beteiligt. Oftmals sind darüber hinaus die Interessen der umliegenden Nachbarn beeinträchtigt. Die Liste der möglichen Beeinträchtigungen ist lang und kann beim Nachbarn schnell den Wunsch aufkommen lassen, das geplante Bauvorhaben in der jetzigen Form zu verhindern. Trotz der limitierten Möglichkeiten sind die benachbarten Eigentümer keineswegs rechtslos gestellt; sie können sich gegen eine störende Bebauung des Nachbargrundstücks durchaus zur Wehr setzen. Die Zustimmung zum Bauantrag Die Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer sehen vor, dass die betroffenen Nachbarn im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren am Bauvorhaben beteiligt werden. So kann eine Baugenehmigung grundsätzlich nur erteilt werden, wenn das Einvernehmen des Nachbarn eingeholt wird. durch diesen Drittschutz soll dem Nachbarn eine Art Rechtssicherheit gegeben werden. Inzwischen haben die Länder jedoch vielfach versucht, den langwierigen Bauprüfungsakt durch Freistellungsverfahren und vereinfachte Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Dies hat zur Folge, dass für viele Bauvorhaben das nachbarliche Einvernehmen nicht mehr eingeholt werden muss. Des Weiteren gilt, dass der Nachbar bei einem genehmigungspflichtigen Bauvorhaben zwar beteiligt werden muss; dessen Zustimmung ist allerdings nicht zwingend erforderlich. Wie er sich letztlich entscheidet, ist für die Baugenehmigung im Grunde belanglos. Für das weitere Vorgehen ist es jedoch von entscheidender Bedeutung, dass der Nachbar dem Bauvorhaben widerspricht, da er ansonsten seine Rechte im Nachhinein nicht mehr geltend machen kann. Das Widerspruchsverfahren Wurde die Baugenehmigung durch die zuständige Behörde schließlich erteilt, kann der betroffene Nachbar gegen den Verwaltungsakt in Form des Baubescheids Widerspruch erheben. Mit Hilfe des Widerspruchs muss der Nachbar darlegen, dass er durch das Bauwerk in seinen Rechten verletzt wird. Der betreffende Nachbar ist also nur zum Widerspruch befugt, wenn der Bauherr ein drittbezogenes Recht verletzt. Folge des Widerspruchs ist, dass die Baugenehmigung vorläufig außer Vollzug gesetzt wird. Aufgrund der aufschiebendem Wirkung ist es dem Bauherrn verboten, sein Vorhaben zu beginnen oder fortzuführen. Der Bauherr kann wiederum versuchen, die aufschiebende Wirkung der Rechtsverfolgung seines Nachbarn durch das Gericht aufgehoben zu bekommen. Der Widerspruch hat Aussicht auf Erfolg, wenn er zulässig und begründet ist. Begründet ist ein Widerspruch im Baurecht, wenn die erteilte Baugenehmigung rechtswidrig ist und der Nachbar hierdurch in seinen Rechten verletzt wird. Wird der Widerspruch hingegen negativ beschieden, kann der betroffene Grundstückseigentümer binnen Monatsfrist Anfechtungsklage zum Verwaltungsgericht erheben. Der richtige Weg vor Gericht Die Anfechtungsklage des Nachbarn hat zum Ziel, den Verwaltungskat in Form der Baugenehmigung aufzuheben. Wie schon beim Widerspruch muss der Nachbar auch bei der Anfechtungsklage […]
Als letztes Bundesland hat auch Berlin im Juni 2016 die Pflicht für Rauchmelder gesetzlich verankert. Ab 2017 müssen nun im gesamten Bundesgebiet Neubauten mit entsprechenden Geräten mindestens in den Schlafräumen und auf den Fluchtwegen – also in der Regel Fluren und Treppenhäuser – mit den Geräten ausgestattet sein. Bei Nichterfüllen drohen teilweise drastische Geldstrafen. Die Regelungen unterscheiden sich nach Bundesland Die Verordnungen zur Anbringung von Rauchmeldern unterstehen dem Baurecht und werden nicht landesweit, sondern von den einzelnen Bundesländern erlassen. Spätestens ab 2017 müssen jedoch im ganz Deutschland in Neubauten Warnmelder installiert werden – bei Altbauten zeigen sich jedoch große Unterschiede. Am liberalsten ist in diesem Punkt Sachsen, das noch keine verbindliche Installation vorgeschrieben hat. In vielen anderen Ländern wie Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Hamburg oder Schleswig-Holstein sind diese hingegen bereits seit vielen Jahren für alle Gebäude vorgeschrieben. Wieder in anderen – darunter etwa Brandenburg, Berlin oder Thüringen laufen noch Fristen, die zwischen Ende 2018 und 2020 enden. Auch bei der Zahl und der Anbringung gibt es Unterschiede. So schreiben manche Bundesländer unabhängig von der Anzahl der Zimmer mindestens drei Rauchmelder pro Wohnung vor, andere wiederum nur, dass alle Schlaf- und Kinderzimmer sowie Rettungswege damit ausgestattet sein müssen. Wer überprüft die Einhaltung und welche Konsequenzen drohen? Grundsätzlich gibt es keine Kontrollpflicht. Das Fehlen von Rauchmeldern insbesondere in Eigenheimen wird deshalb auch praktisch nie beanstandet. Auch im Schadensfall zeigen sich die Versicherer bisher kulant. Wie der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft bestätigt hat, soll Betroffenen der Schaden auch im Falle fehlender Rauchmelder vollständig erstattet werden. Rechtlich ist bislang jedoch nicht eindeutig geklärt, ob die Versicherer unter diesen Umständen nicht wegen Fahrlässigkeit Abzüge geltend machen oder sogar ihre Leistung vollständig verweigern könnten. Das gilt ebenso für Eigenheime wie für Mietwohnungen – auch aus diesem Grund wird deshalb dringend empfohlen, in allen Häusern den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen. Drastische Strafen treffen hingegen in erster Linie Vermieter. So kann ein Eigentümer, dessen Mieter die Bauverwaltung informiert, beispielsweise in Niedersachsen mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro belegt werden. Im Falle eines Brandes mit Todesfolge ist sogar eine Verurteilung wegen fahrlässiger Tötung möglich, die mit bis zu fünf Jahren Haft geahndet werden kann. Mieter dürfen teilweise belastet werden Eine interessante Frage ist natürlich auch, wer für die Kosten der Installation aufkommen muss und wem die Wartung aufgebürdet wird. Leider sind sich jedoch auch in diesem Punkt die Bundesländer alles andere als einig. In den meisten Fällen bestimmt die Rechtsprechung, […]
OLG Celle, Az.: 7 U 75/15, Urteil vom 02.12.2015 In dem Rechtsstreit hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 12. November 2015 für Recht erkannt: I. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Stade vom 23. April 2015 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise geändert und wie folgt neu gefasst: 1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 21.918,37 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten p. a. über dem jeweiligen Basissatz seit 30.05.2014 sowie weitere 1.171,67 Euro vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zu zahlen. 2. Es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger alle etwaigen weiteren über 21.918,37 Euro hinausgehenden angemessenen Aufwendungen zu ersetzen, die auf die Beseitigung der im Urteil des Landgerichts Stade vom 23. April 2015 in Verbindung mit diesem Urteil zugesprochenen Mängelpositionen zurückgehen, hinsichtlich der Mängelpositionen Unterhang-Decken-konstruktion im Erdgeschoss und im Obergeschoss, Gipskarton-Vorschalen im Erdgeschoss im Küchen- und Esszimmerbereich sowie Vorwandkonstruktion im Badezimmer im Obergeschoss jedoch nur in Höhe von 75 %. 3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. II. Die Anschlussberufung des Klägers wird zurückgewiesen. III. Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen der Kläger zu 56 % und der Beklagte zu 44 %. Die Kosten des Rechtsstreits in der Berufungsinstanz tragen der Kläger zu 40 % und der Beklagte zu 60 %. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. V. Die Revision wird nicht zugelassen. Beschwer für den Beklagten: über 20.000,00 Euro Beschwer für den Kläger: unter 20.000,00 Euro Gründe: I. Der Kläger begehrt von dem Beklagten Vorschuss für die Beseitigung von Mängeln an Werkleistungen des Beklagten sowie Feststellung der Verpflichtung des Beklagten, auch die den Vorschuss übersteigenden Mängelbeseitigungskosten zu tragen. Der Beklagte erbrachte im Rahmen einer umfangreichen Renovierung und Umgestaltung des Hauses des Klägers Tischlerei- und Innenausbauarbeiten. Der Kläger hat den Beklagten unter Bezugnahme auf das in dem selbständigen Beweisverfahren 3 OH 4/12, Landgericht Stade, eingeholte Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. K. vom 10.10.2012, das Ergänzungsgutachten vom 01.11.2013 und die mündliche Anhörung des Sachverständigen im Termin vom 24. April 2014 (Bl. 159 ff. der OH-Akte) wegen einer Vielzahl von Mängeln in Anspruch genommen. Wegen der Einzelheiten sowie wegen der erstinstanzlich gestellten Anträge wird […]
Was versteht man unter baurechtliche Abstandsflächen? Wie nah darf mir der Nachbar mit seinem Hausneubau eigentlich auf die Pelle rücken? Muss ein Mindestabstand zwischen seinem und meinem Haus eingehalten werden? Und wenn ja, wie groß muss dieser Abstand dann eigentlich sein? Diese und ähnliche Fragen führen mitten hinein in die Thematik der baurechtlichen Abstandsflächen. Wie es die Bezeichnung ja bereits andeutet, geht es dabei tatsächlich um Abstände und um Flächen. Gemeint ist damit nämlich grundsätzliche jene Fläche vor einem Haus oder einem anderen Bauwerk, die unbedingt von Bebauung freigehalten werden muss. Die Gründe dafür liegen auf der Hand. Da ist zunächst einmal die Problematik des Lichts. Um nämlich ausreichend Tageslicht im eigenen Haus zu haben, ist ein gewisser freier Abstand zu anderen Objekten einfach unerlässlich. Es geht aber dabei auch die Belüftung des Gebäudes, also um die freie Luftzirkulation, und um Fragen des Brandschutzes. Vor allem aber ist eine Abstandsfläche hinsichtlich des sogenannten Sozialabstands von Bedeutung. Gemeint ist damit, dass Nähe in der Wohnbebauung zwar schön ist, die Privat- oder gar die Intimsphäre aber trotzdem gewahrt werden soll und muss. Der Nachbar soll mit mit seinem Haus eben gerade nicht allzu dicht auf die Pelle rücken, um dieses Bild hier noch einmal aufzugreifen. Wo genau ist das alles eigentlich geregelt? Das Bauordnungsrecht, unter das natürlich auch die baurechtlichen Abstandsflächen fallen, ist in Deutschland Ländersache. Folglich haben alle 16 Bundesländer ein eigenes Bauordnungsrecht, die sogenannten Landesbauordnungen. Die folgen zwar im prinzipiellen Aufbau einer Musterbauordnung (MBO) des Bundes, unterscheiden sich dann aber doch im Detail zum Teil erheblich. Ausgehend von der Empfehlung der MBO ist das Abstandsflächenrecht dabei grundsätzlich in Paragraph 6 der jeweiligen Landesbauordnung geregelt – im Bundesland Bayern etwa, das hier als Beispiel dienen soll, um den Sachverhalt und das Prinzip dahinter grundsätzlich zu verdeutlichen, in § 6 der Bayerischen Bauordnung (BayBO). In allen anderen Bundesländern finden sich analog dazu selbstverständlich ähnliche Regelungen. Wie wird die Abstandsfläche berechnet? Die Größe der Abstandsfläche zum angrenzenden Grundstück bemisst sich normalerweise nach der Wandhöhe (H) des jeweiligen Gebäudes. Vereinfacht ausgedrückt definiert sich die Wandhöhe als der Abstand zwischen der Bodenoberfläche des Grundstücks und dem Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut. In Bayern, um bei dem Beispiel zu bleiben, gilt dabei grundsätzlich, dass innerhalb einer Wohnbebauung die gesamte Wandhöhe (1H) als Abstandsfläche freigehalten werden muss. Ist die Wand also beispielsweise zehn Meter hoch, muss der Abstand zum Nachbargrundstück auch zehn Meter betragen. Grundsätzlich aber […]
Die Tücken des Denkmalschutzes Vor dem Hintergrund der seit Jahren anhaltenden Baukrise gewinnt das Bauen im Bestand immer mehr an Bedeutung. In Zeiten hochverdichtender Ballungsräumen mit geringen Flächenressourcen eröffnet der Ausbau und die Pflege des Bestandes vielfältige wirtschaftliche Chancen. Doch der Umgang mit denkmalgeschützten Gebäuden jeglichen Alters erfordert besondere Sorgfalt und spezielle planerische und bautechnische Kenntnisse. Zudem müssen die Planungs- und Kostenrisiken stets berücksichtigt werden. Jeder Architekt und für den Bau Verantwortliche sollte sich bestmöglich mit den jeweiligen Landesvorschriften des Denkmalschutzes und seinen Auswirkungen auskennen; ansonsten kann es schnell zu unerwarteten Problemen kommen. Allgemeines zum Denkmalschutz Eine allgemeingültige Definition für den Begriff des Denkmalschutzes gibt es nicht. Zusammenfassend kann man jedoch sagen, dass es sich dabei um all diejenigen Maßnahmen handelt, die der Sicherung des Denkmals dienen. Im Rahmen des Denkmalschutzes sollen die Denkmäler vor Beeinträchtigungen geschützt und deren Pflege und Erhalt gesichert werden. Vorrangiges Ziel des Denkmalschutzes ist es, Denkmäler der Öffentlichkeit im Rahmen des Zumutbaren zugänglich zu machen. Da es sich beim Denkmalschutzrecht im Großen und Ganzen um Ländersache handelt, werden die näheren Bestimmungen im Wesentlichen in den jeweiligen Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer geregelt. Dies bedeutet, dass sich die entsprechenden Vorschriften von Bundesland zu Bundesland stark unterscheiden können, was für das jeweilige Bauvorhaben unbedingt beachtet werden muss. Trotz dieser vor allem in den Verordnungen zur Durchführung der Gesetze teils großen Unterschiede sind sämtlichen Denkmalschutzgesetzen jedoch wichtige Prinzipien gemeinsam. Die Unterschutzstellung von Denkmälern Ob ein Denkmal unter Schutz gestellt ist oder nicht ergibt sich aus der sogenannten Denkmalliste. Während diese Liste in den meisten Bundesländern lediglich eine deklaratorische Wirkung hat, kann sie wie zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen auch konstitutiven Charakter besitzen. Da die konstitutive Eintragung in die Denkmalliste Voraussetzung für die Anwendung der Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes ist, kommt ihr gegenüber der deklaratorischen Liste erheblich mehr Bedeutung zu. Die Auswirkungen einer Eintragung in die Denkmalliste sind vielfältig und können sich in den jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzen im Detail unterscheiden. Um einen besseren Überblick über die einzelnen Auswirkungen der Unterschutzstellung zu erlangen wird im weiteren Verlauf von den Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes NRW (DSchG) ausgegangen. Denkmalschutz – wichtig für Bauen im Bestand Eine der wichtigsten Auswirkungen ist in § 7 DSchG normiert. Hiernach sind die jeweiligen Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigte dazu verpflichtet, ihre Denkmäler in Stand zu halten, in Stand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen. Solch eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 7 DSchG fällt regelmäßig unter den Begriff einer Veränderung […]
Unter einer Nutzungsänderung versteht das öffentliche Baurecht regelmäßig eine Änderung der ursprünglich genehmigten Nutzungsart einer baulichen Anlage. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn ein Wohnhaus als Bürogebäude umfunktioniert wird. Grundsätzliche Genehmigungspflicht einer Nutzungsänderung Grundsätzlich ist die Errichtung, die Änderung sowie die Änderung der Nutzungsart einer baulichen Anlage genehmigungspflichtig. Dies ist so ausdrücklich geregelt in den Bauordnungen der Länder. Im Übrigen setzt eine Änderung der Nutzungsart nicht zwingend eine bauliche Veränderung voraus. Sinn und Zweck dieser Regelung ist die Beachtung der jeweiligen Voraussetzungen, die an die konkrete Nutzungsart einer baulichen Anlage gestellt werden. Insoweit gilt hier die sogenannte Baunutzungsverordnung, die die rechtlichen Anforderungen der Nutzung einer baulichen Anlage zu einem bestimmten Zweck regelt. Dies bedeutet: Im Rahmen der Erteilung einer Baugenehmigung hat die zuständige Genehmigungsbehörde auch zu prüfen, ob die angedachte Nutzung der zu genehmigenden baulichen Anlage in einem bestimmten Baugebiet rechtlich überhaupt zulässig ist. Wenn nicht, wird selbstverständlich die beantragte Baugenehmigung nicht erteilt. Wenn also beispielsweise das Bauplanungsrecht die Nutzung eines Gebäudes zu einem bestimmten Zweck nicht zulässt, ist die Baugenehmigung zu versagen. Wohnung vs. Ferienwohnung Die Frage ist nun, ob die obigen Ausführungen auch gelten, wenn eine ursprünglich als normale Wohnung gedachte Wohneinheit zu einer Ferienwohnung umfunktioniert wird. In diesem Zusammenhang könnte die Auffassung vertreten werden, dass eine Ferienwohnung wie eine herkömmliche Wohnung dem dauerhaften Aufenthalt von Menschen dient und somit rein tatbestandlich keine Änderung der Nutzungsart ist. Hierfür spricht, dass natürlich auch ein Mieterwechsel keine Änderung der Nutzungsart darstellt. Die Gegenmeinung stellt sich auf den Standpunkt, dass eine Ferienwohnung im Gegensatz zu einer herkömmlichen Wohnung gerade einem stetig wechselnden Personenkreis dient. Dient eine Wohnung einem stetig wechselnden Personenkreis, so könnte die regelmäßige Nutzung eine Wohneinheit als Ferienwohnung planungsrechtlich einer anderen Beurteilung unterliegen. Die Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg Genau in diesem Sinne hat kürzlich das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg unter dem 30.5.2016 entschieden. Hintergrund dieser unter dem Aktenzeichen OVG 10 S 34.15 ergangenen Entscheidung war eine Nutzungsuntersagung einer herkömmlichen Mietwohnung zu einer Ferienwohnung. Gegen diese Nutzungsuntersagung des Bezirksamtes Pankow reichte die Wohnungseigentümerin ohne Erfolg vor dem Verwaltungsgericht in Berlin Beschwerde ein. Auch in der nächsten Instanz, das heißt vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, blieb der Beschwerde der Klägerin der Erfolg versagt. Das Oberverwaltungsgericht hat ausdrücklich dargelegt, dass die dauerhafte Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung planungsrechtlich wesentlich anders zu beurteilen ist als eine Nutzung zu einer herkömmlichen Mietwohnung. Folglich stellt die Änderung der Nutzung von einer ursprünglich genehmigten Nutzung als Mietwohnung zu […]
Unsere Hilfe im Baurecht
Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Baurecht. Von der Baugenehmigung über Leistungsverzögerungen bis hin zu Baumängel.
Unsere Kontaktinformationen
Rechtsanwälte Kotz GbR
Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)
Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078
E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de
Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal
Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung
Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!