Skip to content

Leistungsverzug Bau: Keine Entschädigung für Bereitstellungszinsen ohne Nachweis?

Monatelange Bauverzögerung: Ein Ehepaar aus Karlsruhe forderte von seinem Bauunternehmen Schadensersatz für verlorene Wohnzeit und hohe Bereitstellungszinsen. Doch der Anspruch auf die Darlehenszinsen scheiterte überraschend – nicht an der Verzögerung, sondern mangels konkreter Nachweise.

Zum vorliegenden Urteil Az.: 19 U 144/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ  | Glossar  | Kontakt

Das Urteil in 30 Sekunden

  • Das Problem: Bauherren und ein Bauunternehmen stritten, wer für eine lange Bauverzögerung verantwortlich war. Die Bauherren hielten deshalb einen Teil der Bezahlung zurück.
  • Die Rechtsfrage: Wann begann und endete die Zeit, in der das Bauunternehmen für die Bauverzögerung haften musste?
  • Die Antwort: Das Gericht legte Beginn und Ende des relevanten Verzugs fest. Eine frühe E-Mail-Zusage zur Planung war nicht bindend, und der Verzug endete, als das Haus im Wesentlichen fertig und zur Abnahme bereit war.
  • Die Bedeutung: Der Beginn und das Ende einer Bauverzögerung richten sich nach klaren Kriterien des Vertrages. Kleinere Mängel am Bauwerk beenden den Verzug nicht, wenn die Nutzung des Hauses möglich ist.

Die Fakten im Blick

  • Gericht: Oberlandesgericht Karlsruhe
  • Datum: 03.06.2025
  • Aktenzeichen: 19 U 144/24
  • Verfahren: Berufungsverfahren
  • Rechtsbereiche: Bauvertragsrecht, Werkvertragsrecht, Schadensersatzrecht

Beteiligte Parteien:

  • Kläger: Ein Bauunternehmen. Es forderte die Zahlung des noch offenen Werklohns für ein Einfamilienhaus.
  • Beklagte: Eheleute und Bauherren. Sie forderten Schadensersatz wegen Bauverzögerungen und wollten dies mit dem Werklohn verrechnen.

Worum ging es genau?

  • Sachverhalt: Ein Bauunternehmen und Bauherren stritten über die verzögerte Fertigstellung eines Einfamilienhauses. Die Bauherren forderten Schadensersatz wegen Nutzungsausfalls und Bereitstellungszinsen.

Welche Rechtsfrage war entscheidend?

  • Kernfrage: Musste das Bauunternehmen den Bauherren Schadensersatz für Verzögerungen beim Hausbau zahlen, und wie wirkte sich das auf den noch offenen Werklohn aus?

Entscheidung des Gerichts:

  • Urteil im Ergebnis: Die Beklagten wurden zur Zahlung eines reduzierten Werklohns an die Klägerin verurteilt.
  • Zentrale Begründung: Das Gericht stellte fest, dass das Bauunternehmen nur für eine kürzere Bauverzögerung von November 2015 bis November 2016 verantwortlich war und die Bauherren keinen Nachweis für tatsächlich angefallene Bereitstellungszinsen erbringen konnten.
  • Konsequenzen für die Parteien: Die Beklagten müssen der Klägerin 64.176,56 EUR plus Zinsen zahlen und tragen den Großteil der Prozesskosten beider Instanzen.

Der Fall vor Gericht


Wer muss für eine Bauverzögerung zahlen, wenn alle schuld zu sein scheinen?

Der Bau eines Hauses ist wie eine Kette von Dominosteinen. Fällt einer zu spät, gerät der ganze Plan ins Wanken. Bei einem Ehepaar aus Karlsruhe verzögerte sich die Baugenehmigung, Pläne mussten geändert, Unterschriften geleistet werden.

Nachdem ihr Anspruch auf Schadensersatz für Bereitstellungszinsen mangels konkreter Nachweise scheiterte, geht das Bauherren-Ehepaar den stillen Weg durch die Folgen der monatelangen Bauverzögerung.
OLG Karlsruhe: Baufirma haftet für 12,8 Monate Bauverzug, Nutzungsausfall anhand fiktiver Miete kompensiert. | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Am Ende stand eine Bauzeitüberschreitung von vielen Monaten. Die Bauherren sahen das Bauunternehmen in der Pflicht und hielten einen sechsstelligen Betrag zurück. Das Oberlandesgericht Karlsruhe musste nun die Dominokette Stein für Stein zurückverfolgen, um herauszufinden, wer den ersten Stoß gab – und wer am Ende dafür bezahlen muss.

Wann genau beginnt die Uhr für eine Bauverzögerung zu ticken?

Das war die Kernfrage des gesamten Streits. Die Bauherren argumentierten, der Verzug habe schon früh in der Planungsphase begonnen. Eine E-Mail des Bauunternehmens, in der die Erstellung des Bauantrags binnen zehn Werktagen zugesagt wurde, sahen sie als verbindliche Frist. Das Gericht sah das anders.

Die Richter legten den Bauvertrag und die E-Mails sorgfältig aus. Ihr Befund war klar: Der Vertrag nannte zwar eine Bauzeit von neun Monaten, knüpfte diese aber an den tatsächlichen Baubeginn. Für die komplexe Planungsphase davor gab es keine fest im Kalender verankerte Frist. Die Zehn-Tage-Zusage in der E-Mail wertete das Gericht nicht als neues, knallhartes Vertragsversprechen. Es war vielmehr eine Information über die übliche Bearbeitungsdauer – eine Absichtserklärung, kein juristisch bindender Countdown.

Der Startschuss für den Verzug fiel deshalb erst viel später. Die Uhr begann erst zu ticken, als die vertraglich vereinbarte Bauzeit von neun Monaten nach dem tatsächlichen Baubeginn Ende Januar 2015 abgelaufen war. Der Stichtag war der 1. November 2015. Ab diesem Tag war das Bauunternehmen ohne jede Mahnung im Verzug. Die vorherigen Verzögerungen in der Planungsphase, geprägt von geänderten Anträgen und späten Freigaben der Bauherren, konnte das Gericht nicht allein dem Unternehmen anlasten.

Wie lange dauerte der vom Unternehmen verschuldete Verzug?

Der Verzug begann am 1. November 2015. Die Frage war nun, wann er endete. Die Bauherren meinten, der Verzug dauerte an, bis auch der letzte Mangel behoben war – insbesondere eine fehlerhafte Heizung. Das Bauunternehmen hingegen hatte die Bauherren bereits im November 2016 zur Abnahme des Hauses aufgefordert.

Hier zog das Gericht eine klare Linie. Ein Verzug endet, wenn das Werk im Wesentlichen fertig und zur Abnahme angeboten wird. Kleinere Mängel beenden den Verzug nicht, solange sie die Nutzung des Hauses nicht grundlegend einschränken. Ein Sachverständiger bestätigte, dass die Heizungsprobleme mit einem Aufwand von rund 500 Euro zu beheben waren. Das war ärgerlich, aber im Verhältnis zum Gesamtwerk unerheblich.

Der entscheidende Moment war das Angebot zur Abnahme. Das Bauunternehmen schlug einen Termin vor, die Bauherren stimmten einem Datum zu: dem 24. November 2016. An diesem Tag endete der Verzug. Das Gericht errechnete daraus einen exakten Verzugszeitraum von 12,8 Monaten, für den die Baufirma geradestehen musste.

Wie wird eine Entschädigung für verlorene Wohnzeit berechnet?

Die Bauherren konnten für diese 12,8 Monate eine Entschädigung für den Nutzungsausfall ihres Hauses verlangen. Doch in welcher Höhe? Sie forderten einen Betrag, der sich an der Miete für ein vergleichbares Objekt mit ihrer tatsächlichen, sehr großen Wohnfläche von über 360 Quadratmetern orientierte.

Das Gericht folgte diesem Ansatz im Grundsatz, nahm aber zwei entscheidende Korrekturen vor.

Erstens: die Miethöhe. Die Richter nutzten den offiziellen Mietspiegel der Stadt. Sie erkannten an, dass bei sehr großen Häusern der Preis pro Quadratmeter tendenziell sinkt. Sie setzten daher einen Wert vom unteren Ende der Spanne an.

Zweitens – und das ist der juristisch feinere Punkt: Sie kürzten den so ermittelten fiktiven Mietwert pauschal um 30 Prozent. Die Logik dahinter ist einfach. Eine normale Miete enthält Posten, die ein Eigennutzer spart. Dazu gehören der Gewinnanteil des Vermieters oder Verwaltungskosten. Ein Schadensersatz soll nur den tatsächlichen Nachteil ausgleichen, nicht zu einer Bereicherung führen.

Aus dieser Berechnung ergab sich ein monatlicher Entschädigungsanspruch von rund 2.193 Euro. Multipliziert mit den 12,8 Monaten Verzug landete das Gericht bei einem Gesamtschaden von 28.073,34 Euro.

Musste das Bauunternehmen auch für Bankzinsen der Bauherren aufkommen?

Neben der Nutzungsentschädigung forderten die Bauherren Ersatz für sogenannte Bereitstellungszinsen. Das sind Zinsen, die eine Bank für einen noch nicht abgerufenen Baukredit verlangt. Die Argumentation der Bauherren: Wegen des Verzugs mussten sie den Kredit länger bereithalten als geplant.

Dieser Anspruch scheiterte an einer einfachen Hürde. Die Bauherren konnten nicht nachweisen, dass sie in dem relevanten Verzugszeitraum – also nach dem 1. November 2015 – überhaupt noch solche Zinsen gezahlt hatten. Ein Blick in die vorgelegten Kontoauszüge zeigte: Die Darlehen waren zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig an das Bauunternehmen ausgezahlt. Ohne einen realen finanziellen Schaden gibt es nichts zu ersetzen.

Am Ende stand eine klare Abrechnung. Vom noch offenen Werklohn des Bauunternehmens in Höhe von 92.249,90 Euro zog das Gericht die anerkannte Nutzungsentschädigung von 28.073,34 Euro ab. Übrig blieb eine Restforderung von 64.176,56 Euro, die die Bauherren nun zahlen müssen.

Die Urteilslogik

Ein Gericht klärt präzise, wann eine Bauverzögerung beginnt und endet und wie die daraus entstehenden Schäden zu bemessen sind.

  • Fristen für den Baubeginn: Eine Bauzeit beginnt erst dann zu laufen, wenn die im Vertrag definierten Startbedingungen erfüllt sind; bloße Absichtserklärungen zur Planungsdauer schaffen keine bindenden Fristen.
  • Beendigung des Verzugs: Ein Bauverzug endet, sobald das Bauwerk im Wesentlichen fertiggestellt ist und der Bauunternehmer die Abnahme anbietet; unerhebliche Restmängel verlängern den Verzug nicht.
  • Schadensberechnung des Nutzungsausfalls: Um den tatsächlichen Nachteil auszugleichen, kürzt man den fiktiven Mietwert eines Hauses bei der Schadensberechnung pauschal um die Kosten, die ein Eigennutzer im Gegensatz zu einem Mieter einspart.

Nur eine genaue Betrachtung von Vertragsinhalten und tatsächlichem Geschehen erlaubt die gerechte Zuordnung von Verantwortung und Schaden im Bauprozess.


Benötigen Sie Hilfe?


Konfrontiert mit Bauverzögerungen, Schadensersatzforderungen oder Werklohnstreitigkeiten? Kontaktieren Sie uns für eine erste Einschätzung Ihrer Situation.


Das Urteil in der Praxis

Wann beginnt der Ernstfall im Bauprojekt wirklich? Das OLG Karlsruhe zieht eine glasklare Grenze zwischen gut gemeinten Absichtserklärungen in der Planungsphase und dem juristisch bindenden Start der Bauzeit. Wer als Bauherr meint, eine E-Mail sei bereits der Startschuss für Verzugsansprüche, wird hier schmerzhaft auf den Boden der Vertragsrealität geholt. Für Bauunternehmen ist dieses Urteil ein wichtiges Schild, das sie vor überzogenen und frühzeitigen Verzugsbehauptungen schützt, solange der eigentliche Baubeginn noch aussteht. Es unterstreicht brutal die Bedeutung einer präzisen Vertragsformulierung und die Gefahr, informelle Zusagen als feste Termine misszuverstehen.


Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was gilt als Bauverzug bei meinem Hausbau?

Ein Bauverzug beginnt erst, wenn die vertraglich vereinbarte Bauzeit nach dem tatsächlichen Baubeginn überschritten wird. Planungsphasen, die vor dem Spatenstich liegen, oder unverbindliche Absichtserklärungen sind hier in der Regel irrelevant. Der Bauvertrag ist Ihr Kompass, er definiert den Startschuss für die Zeitmessung.

Die Regel lautet: Ein Bauvorhaben ist wie ein Marathon. Der offizielle Startschuss zählt, nicht das Vorgeplänkel vor dem Start. Während der Planungsphase hängt vieles von Behörden, Architekten oder Ihren eigenen Entscheidungen ab. Für diese Zeitspanne gibt es oft keine festen Fristen, die einen sofortigen Verzug auslösen könnten.

Gerichte machen klare Vorgaben. Eine E-Mail-Zusage des Bauunternehmens, einen Bauantrag binnen zehn Tagen zu erstellen? Juristen nennen das eine Absichtserklärung, keine bindende Verpflichtung, die den Verzug einleitet. Erst wenn die vertraglich fixierte Bauzeit nach dem tatsächlichen Baubeginn verstrichen ist, tickt die Uhr für Schäden wirklich.

Prüfen Sie jeden Passus in Ihrem Bauvertrag genau. Nur schriftlich fixierte Termine zählen.


zurück

Entschädigung für Nutzungsausfall bei Bauverzögerung: Steht mir das zu?

Ja, Nutzungsausfallentschädigung bei Hausbau-Verzug ist Ihr gutes Recht, wenn das Bauunternehmen den Verzug nachweislich verschuldet hat. Gerichte legen hier klare Maßstäbe an, basierend auf der Zeit, in der Ihr Haus wegen der Bauverzögerung unbewohnbar blieb und Sie es nicht wie geplant nutzen konnten.

Das Gesetz macht klare Vorgaben: Sie haben Anspruch auf Ersatz des Schadens, der Ihnen entsteht, weil Sie Ihr Eigenheim nicht wie geplant bewohnen können. Der Grund? Ähnlich wie bei einem Autounfall: Steht Ihr Wagen in der Werkstatt, zahlen die Versicherer oft eine Nutzungsentschädigung. Hier geht es um Ihr Zuhause, um Ihre verlorene Wohnzeit. Die Uhr tickt, sobald die vertraglich vereinbarte Bauzeit nach tatsächlichem Baubeginn überschritten ist und endet, wenn das Haus im Wesentlichen fertig zur Abnahme bereitsteht – kleinere Mängel spielen dann keine Rolle mehr.

Gerichte orientieren sich bei der Berechnung am Mietspiegel für vergleichbare Objekte. Stellen Sie sich vor, Ihr Traumhaus ist über 360 Quadratmeter groß. Juristen kürzen den fiktiven Mietwert, den sie dafür ansetzen, pauschal um 30 Prozent. Warum? Eine normale Miete enthält Gewinnanteile des Vermieters und Verwaltungskosten, die Sie als Eigentümer sparen würden. Es geht darum, den tatsächlichen Nachteil auszugleichen, nicht um eine Bereicherung. Konkrete Zahlen: Ein Oberlandesgericht errechnete so einen monatlichen Anspruch von rund 2.193 Euro für 12,8 Monate Verzug – macht über 28.000 Euro.

Dokumentieren Sie jeden Verzug akribisch, denn nur so sichern Sie Ihre Entschädigung bei Bauverzögerung.


zurück

Gilt mein Haus als fertig trotz kleiner Mängel?

Ihr Haus kann als im Wesentlichen fertiggestellt gelten, selbst wenn noch geringfügige Mängel bestehen, die seine Nutzung nicht grundlegend einschränken. Dieser entscheidende juristische Kniff beendet den Verzug des Bauunternehmens, auch wenn nicht alles perfekt ist. Dies ist maßgeblich für die Beendigung von Bauverzögerungen und die damit verbundenen Kosten.

Der Grund? Juristen nennen das „wesentliche Fertigstellung“. Die Regel lautet: Ist das Werk so weit gediehen, dass es seinen Zweck erfüllt und lediglich Schönheitsfehler oder leicht behebbare Probleme aufweist, dann zählt es als abnahmereif. Stellen Sie sich vor, Ihr neues Auto fährt einwandfrei, nur der Aschenbecher klemmt. Nutzbar ist es, auch wenn es nicht makellos ist. Klingt nach Haarspalterei? Vor Gericht entscheidet genau das über Tausende Euro.

Gerichte ziehen hier eine klare Linie. Ein Heizungsdefekt, der lediglich 500 Euro zur Behebung kostet und die Wohnqualität nicht massiv beeinträchtigt, gilt als unerheblich. Das Oberlandesgericht Karlsruhe urteilte in einem solchen Fall: Trotz des geringen Mangels endete der Verzug der Baufirma mit dem Angebot zur Abnahme. Die Bauherren konnten danach keine weiteren Verzögerungsansprüche geltend machen.

Beachten Sie die Abnahmeaufforderung des Bauunternehmers. Sobald diese erfolgt, lassen Sie Mängel von einem Sachverständigen bewerten, um deren Erheblichkeit festzustellen. Dokumentieren Sie jeden Schritt akribisch.

Lassen Sie Mängel rechtzeitig bewerten und zögern Sie die Abnahme nicht unnötig hinaus – das vermeidet teuren Streit.


zurück

Wie wird meine Entschädigung für Nutzungsausfall berechnet?

Ihre Entschädigung für Nutzungsausfall berechnet sich oft nach dem lokalen Mietspiegel für vergleichbare Objekte, wobei der so ermittelte fiktive Mietwert pauschal um etwa 30 Prozent gekürzt wird. Dieser Betrag gleicht Ihren tatsächlichen Schaden aus. Er führt nicht zu einer Bereicherung, sondern ist eine präzise Abrechnung.

Warum diese Kürzung? Anders als ein Vermieter haben Sie als Eigentümer weder Verwaltungskosten noch eine Gewinnspanne. Ein Schadensersatz soll nur den tatsächlichen Nachteil ausgleichen. Der Grund: Dieser Pauschalbetrag wird abgezogen, um diesen Unterschied zu berücksichtigen.

Ein Gerichtsurteil des OLG Karlsruhe zeigt das plastisch. Dort stand ein Bauherr wegen massiver Bauverzögerungen 12,8 Monate ohne sein Haus da. Die Richter kalkulierten den monatlichen fiktiven Mietwert des Hauses – ein großes Objekt mit über 360 Quadratmetern – und kürzten ihn wie beschrieben. Das Ergebnis: Monatlich 2.193 Euro für verlorene Wohnzeit. Diese Methode ist gängig, um eine faire Nutzungsentschädigung zu gewährleisten.

Für eine korrekte Berechnung Ihrer Nutzungsausfallentschädigung bei Bauverzögerung holen Sie sich unbedingt anwaltlichen Rat.


zurück

Was tun, wenn ich Bereitstellungszinsen nicht nachweisen kann?

Ihr Anspruch auf Ersatz von Bereitstellungszinsen gegen einen Bauträger scheitert knallhart, wenn Sie deren Zahlung im relevanten Verzugszeitraum nicht nachweisen können. Juristen nennen das Beweislast: Wer einen Schaden geltend macht, muss ihn auch belegen. Ohne diesen konkreten Beleg für tatsächlich entstandene Zinskosten gibt es keine Entschädigung, selbst wenn die Bauverzögerung klar war.

Die Beweislast ist kein Spaß, sie ist eine fundamentale juristische Hürde. Es ist wie der Versuch, eine Ausgabe steuerlich abzusetzen, für die Sie keine Quittung haben: Ohne Beleg kein Abzug. Das Gericht braucht Fakten, keine Vermutungen. Ihr eigener Schaden muss handfest belegbar sein, besonders wenn es um bares Geld geht.

Das Karlsruher Oberlandesgericht machte dies kürzlich überdeutlich. Obwohl das Bauunternehmen monatelang im Verzug war, lehnte das Gericht den Ersatz der Bereitstellungszinsen für die Bauherren ab. Der Grund: Sie konnten keine Zahlungsnachweise für den fraglichen Zeitraum vorlegen. Die Darlehen waren längst vollständig abgerufen, die Zinskosten gar nicht mehr angefallen. Ohne tatsächlich gezahlte Zinsen, kein zu ersetzender Schaden.

Sammeln und bewahren Sie deshalb alle Bankauszüge, Kreditverträge und Zahlungsnachweise akribisch auf, um Bereitstellungszinsen bei Bauverzögerung belegen zu können.


zurück

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.


Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Absichtserklärung

Eine Absichtserklärung ist eine unverbindliche Mitteilung, die zwar eine künftige Handlung ankündigt, aber keine rechtliche Verpflichtung schafft. Das Gesetz unterscheidet klar zwischen bloßen Ankündigungen und verbindlichen Zusagen, um Rechtssicherheit zu gewährleisten und zu verhindern, dass jedes freundliche Wort sofort bindende Wirkung entfaltet.
Beispiel: Das Gericht wertete die E-Mail des Bauunternehmens, die die Erstellung des Bauantrags binnen zehn Werktagen zusagte, lediglich als eine Absichtserklärung und nicht als einen rechtsverbindlichen Startschuss für den Verzug.

Zurück

Bauverzug

Juristen sprechen von Bauverzug, wenn ein Bauunternehmen vertraglich zugesagte Fristen für die Fertigstellung eines Bauvorhabens schuldhaft überschreitet. Diese Regelung schützt Bauherren vor unnötigen Verzögerungen und ermöglicht es ihnen, bei schuldhafter Überschreitung Entschädigung für entstandene Schäden wie verlorene Wohnzeit zu fordern.
Beispiel: Der Bauverzug im vorliegenden Fall begann erst am 1. November 2015, nachdem die vertraglich vereinbarte Bauzeit von neun Monaten nach tatsächlichem Baubeginn abgelaufen war.

Zurück

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen sind Entgelte, die Banken für einen Bau- oder Immobilienkredit erheben, den man zwar zugesagt bekommen hat, aber noch nicht vollständig abgerufen wurde. Banken sichern sich damit ab, dass das bereitgehaltene Kapital nicht ungenutzt bleibt, und belasten den Kreditnehmer für die Zeit, in der das Geld quasi „parkt“.
Beispiel: Die Bauherren konnten ihren Anspruch auf Ersatz der Bereitstellungszinsen nicht durchsetzen, da sie keine Nachweise erbringen konnten, dass solche Zinsen im relevanten Verzugszeitraum tatsächlich gezahlt wurden.

Zurück

Beweislast

Die Beweislast legt fest, welche Partei vor Gericht die Beweise für eine bestimmte Behauptung erbringen muss, um im Streitfall Recht zu bekommen. Dieses fundamentale Rechtsprinzip sorgt für Klarheit im Prozess, indem es vorschreibt, wer für die Feststellung eines Sachverhalts zuständig ist; wer etwas behauptet, muss es im Zweifel auch beweisen können.
Beispiel: Die Bauherren trugen die Beweislast dafür, dass sie in der Zeit des Bauverzugs noch Bereitstellungszinsen gezahlt hatten, scheiterten jedoch, weil sie keine entsprechenden Kontoauszüge vorlegen konnten.

Zurück

Im Wesentlichen fertiggestellt

Ein Bauwerk gilt als „im Wesentlichen fertiggestellt“, wenn es zwar noch geringfügige Mängel aufweist, die seine geplante Nutzung aber nicht grundlegend beeinträchtigen. Dieses Kriterium ist entscheidend für die Beendigung des Verzugs und die Abnahme des Werks, da es verhindern soll, dass Bauherren die Abnahme wegen kleinerer, leicht behebbarer Fehler auf unbestimmte Zeit hinauszögern. Ein Heizungsdefekt, dessen Behebung lediglich 500 Euro kostet, aber die Nutzung nicht massiv einschränkt, ist ein klassisches Beispiel für einen solchen geringfügigen Mangel.
Beispiel: Trotz eines kleinen Heizungsdefekts, der die Nutzung des Hauses nicht grundlegend einschränkte, galt das Bauwerk als im Wesentlichen fertiggestellt, weshalb der Verzug des Bauunternehmens mit dem Abnahmeangebot endete.

Zurück

Nutzungsausfallentschädigung

Eine Nutzungsausfallentschädigung ist ein finanzieller Ausgleich, den man erhält, wenn man eine Sache – hier das eigene Haus – aufgrund eines schuldhaften Verzugs nicht wie geplant nutzen kann. Das Gesetz will damit den konkreten Nachteil ausgleichen, der entsteht, wenn man sein Eigentum wegen eines fremden Verschuldens nicht bewohnen oder verwenden kann, ähnlich wie bei einem Mietwagen nach einem Unfall.
Beispiel: Das Gericht sprach den Bauherren eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von rund 2.193 Euro pro Monat für die 12,8 Monate des Bauverzugs zu, da sie ihr Haus in dieser Zeit nicht bewohnen konnten.

Zurück


Wichtige Rechtsgrundlagen


  • Verzug des Schuldners (§ 286 BGB)

    Eine Partei gerät in Verzug, wenn sie eine fällige Leistung trotz Mahnung oder vereinbartem Termin nicht erbringt.

    Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht musste genau bestimmen, ab welchem Zeitpunkt das Bauunternehmen aufgrund fehlender fester Fristen für die Planungsphase und den Baubeginn tatsächlich im Verzug war, da dies die Grundlage für alle weiteren Ansprüche bildete.

  • Abnahme des Werkes (§ 640 BGB)

    Die Abnahme ist die offizielle Bestätigung des Bauherrn, dass das Bauwerk im Wesentlichen fertiggestellt ist und den vertraglichen Vereinbarungen entspricht.

    Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Angebot des Bauunternehmens zur Abnahme beendete den Verzugszeitraum, weil das Haus trotz kleinerer Restmängel, die die Nutzung nicht wesentlich einschränkten, als im Wesentlichen fertiggestellt galt.

  • Grundsatz des Schadensersatzes (§ 249 BGB)

    Wer einen Schaden verursacht, muss den Zustand wiederherstellen, der bestünde, wenn der Schaden nicht eingetreten wäre.

    Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Bauherren konnten eine Entschädigung für den entgangenen Nutzungswert ihres Hauses verlangen, wobei das Gericht den fiktiven Mietwert kürzte, um nur den tatsächlichen Nachteil auszugleichen und eine ungerechtfertigte Bereicherung zu verhindern.

  • Nachweispflicht (Allgemeiner Rechtsgrundsatz)

    Wer vor Gericht eine Behauptung aufstellt oder einen Anspruch geltend macht, muss die dafür notwendigen Tatsachen beweisen können.

    Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Anspruch der Bauherren auf Ersatz von Bereitstellungszinsen scheiterte, weil sie nicht nachweisen konnten, diese Zinsen im relevanten Verzugszeitraum tatsächlich noch gezahlt zu haben.


Das vorliegende Urteil


OLG Karlsruhe – Az.: 19 U 144/24 – Urteil vom 03.06.2025


* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

Unsere Hilfe im Baurecht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Baurecht. Von der Baugenehmigung über Leistungsverzögerungen bis hin zu Baumängel.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Baurecht

Urteile aus dem Baurecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!