LG Nürnberg-Fürth – Az.: 9 O 8114/11 – Urteil vom 16.03.2012 1. Die Beklagte hat das Grundstück H.-Straße …, in N. (Gemarkung L., Flurnummer …), eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts N. für L., Blatt 4276, an die Kläger zu jeweils hälftigem Miteigentum aufzulassen und deren Eintragung im Grundbuch zu bewilligen. 2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheit in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags vorläufig vollstreckbar. Beschluss Der Streitwert wird auf 80.000,00 € festgesetzt. Tatbestand Die als Bauträger tätige Beklagte ersteigerte am 05.05.2010 für 80.000,00 € das 274 m² große und mit einem 1903 aus Sandstein erstellten Haus bebaute Grundstück H.-Straße … in N. Das verkaufte die Beklagte mit Vertrag vom 26.11.2010 (Urkunde 1782 des Notars M. K. K.-Straße … in N.) an die Kläger mit der Verpflichtung, das vorhandene Haus nach beigefügten Plänen (Entwürfe III vom 15.11.2010) und Baubeschreibung zu sanieren und zum Teil neu zu errichten. Dazu wurde auf eine mit Bescheid der Stadt N. (B 2 – 2004 – 1154) vom 09.03.2005 genehmigte Planung zu Umbau und Erweiterung des Gebäudes sowie auf eine noch einzureichende Tektur wegen einer geplanten Dachterrasse verwiesen. Ferner sagte die Beklagte circa 240 m² Wohnfläche (gemäß „DIN“) sowie Beginn der Arbeiten bis spätestens 31.12.2010 und Bezugsfertigkeit zum 30.11.2011 zu. Der Preis von gesamt 513.500,00 € war fällig erst nach Vorliegen einer rechtskräftigen Baugenehmigung sowie in 7 Raten zu entrichten. Hieraus fiel die erste Rate zu 179.725,00 € (35 %) nach Beginn der Erdarbeiten an. Auf diese am 28.01.2011 angeforderte Rate zahlten die Kläger 90.000,00 € an M. B. zur Ablösung einer für sie in Höhe von 230.000,00 € eingetragenen Grundschuld sowie 89.725,00 € an die Beklagte. Nach weiteren Gesprächen und Schreiben zwischen den Parteien reichte die Beklagte am 03.06.2011 Pläne zur Genehmigung von Änderungen am Vorhaben bei der Stadt N. ein. Am 14.07.2011 forderten die Kläger von der Beklagten sofortigen Stopp des am 18.07.2011 vorgesehenen Beginns baulicher Arbeiten. Nach einer Besprechung der Parteien und deren Anwälte am 09.08.2011, einer Bewertung des geplanten Vorhabens durch den (öffentlich bestellten und vereidigten) Sachverständigen Dipl.-Ing. M. S. und einer Stellungnahme der Beklagten vom 01.09.2011 erklärten die Kläger am 07.09.2011 die (Teil-) Kündigung des Vertrages vom 26.11.2010 zur Erstellung des Vorhabens. Die Kläger tragen vor, ihre Kündigung vom 07.09.2011 sei aus wichtigen Gründen berechtigt gewesen. Die Beklagte sei weder fachlich noch finanziell in der Lage, das technisch schwierige Vorhaben zu […]
Bauträger und WEG-Recht
OLG München – Az.: 9 U 4063/11 Bau – Urteil vom 25.09.2012 1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts München I vom 04.10.2011, Az. 11 O 8272/11, wird zurückgewiesen. 2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. 3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts München I ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet 4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss: Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 82.440,00 € festgesetzt. Gründe I. Die Klägerin begehrt von der beklagten Bauträgerin Schadensersatz in Höhe von 82.440 € (=20% des Kaufpreises der von der Klägerin im 1. OG erworbenen Wohnung Nr.4 samt TG-Stellplatz), weil die Bauträgerin pflichtwidrig nicht ein Gebäude mit 6 Wohnungen errichtet habe, sondern eine Wohnung im Erdgeschoss der Nutzung als Physiotherapiepraxis zugeführt habe. Durch notariellen Kaufvertrag vom 17.06./07.07.2010 (Anlagen K 1 und K 2) kaufte die Klägerin in dem von der beklagten Bauträgerin herzustellenden Gebäude eine Wohnung im 1. OG samt Kellerabteil und TG-Stellplatz. Nach dem notariellen Vertrag sollte die Beklagte folgendes Gebäude errichten (Anlage K 1, Seite 4): „1 Mehrfamilienwohnhaus mit 6 Wohnungen sowie 1 Tiefgarage mit 6 Einstellplätzen“. Mit dem der Klägerin übergebenen Prospekt hatte die Beklagte für „6 Eigentumswohnungen in München“ geworben (Anlage K 3). Der Prospekt lautet auszugsweise wörtlich: „Auf dem Grundstück … – in absolut ruhiger Wohnlage – werden 6 Eigentumswohnungen mit attraktiven Grundrissen und einer hochwertigen Ausstattung errichtet. Die Erdgeschoßwohnungen erhalten ein Sondernutzungsrecht an einer großen Gartenfläche“. Nach dem Prospekt war die Wohnung Nr. 4 die letzte unverkaufte Wohnung. § 1 c der Gemeinschaftsordnung zur Teilungserklärung vom 05.10.2009 (Anlage B 1) lautet wörtlich: „Bei den Wohnungen ist eine gewerbliche und/oder freiberufliche Nutzung jederzeit zulässig, soweit dadurch keinem der anderen Miteigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere über eine etwaige Zweckentfremdung, bleiben unberührt.“ Das Gemeinschaftseigentum wurde am 30.08.2010 übergeben. Am 24.09.2010 wurde die Wohnung der Klägerin übergeben. Den Kaufpreis bezahlte die Klägerin vollständig. Am 28.10.2010 erfolgte die Auflassung an sie. Die Einheit Nr. 2 im EG verkaufte die Beklagte an eine Physiotherapeutin gemäß dem notariellen „Angebot auf Abschluss eines Kaufvertrages“ vom 21.10.2009 (Anlage B 2). Auf Wunsch dieser […]
LG Mannheim – Az.: 9 O 312/11 – Urteil vom 20.12.2012 1. Die Beklagte wird verurteilt, gegenüber den Klägern hinsichtlich des Flurstücks Nr. … der Gemarkung … (Grundbuch von … Nr. …) die Auflassung zu erklären und die Eintragung der Kläger als Eigentümer (der Kläger zu 3/4, die Klägerin zu ¼) in das Grundbuch zu bewilligen. 2. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger € 9.899,10 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf € 4.599,10 seit dem 20.10.2011, auf € 4.800 seit dem 8.11.2011 und auf € 500 seit dem 3.3.2012 zu zahlen. 3. Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Kläger Kosten von € 555,85 nebst Zinsen hierauf von fünf Prozentpunkten seit dem 8.11.2011 zu zahlen. 4. Im übrigen wird die Klage abgewiesen. 5. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger 27,4 % und die Beklagte 72,6 %. 6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % der beizutreibenden Beträge. Die Kläger können die Vollstreckung durch die Beklagte durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils für die Beklagte vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn die Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Tatbestand Die Kläger begehren von der Beklagten die Erklärung der Auflassung und Bewilligung der Eintragung in das Grundbuch sowie Schadenersatz bzw. Herausgabe von Nutzungen aufgrund einer behaupteten vorfälligen Zahlung von Raten aus einem Bauträgervertrag. Ferner fordern die Kläger Aufwendungsersatz für die Beseitigung von behaupteten Mängeln bzw. Schadenersatz statt der Leistung und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten. Die Kläger und die Beklagte, eine Bauträgerin, haben am 23.6.2010 vor dem Notariatsdirektor … I, Notariat …, zur Urkunde … UR … einen Bauträgervertrag über die Übereignung des streitgegenständlichen Grundstücks Flurstück Nr. … der Gemarkung … Grundbuch von … Nr. …), …, und die Errichtung eines Einfamilienhauses darauf geschlossen, wobei der Kläger Eigentümer zu 3/4 und die Klägerin Eigentümerin zu ¼ werden soll (§ 2 des Vertrags). Die Auflassung wurde im Vertrag noch nicht erklärt, sondern sollte nach § 7 Abs. 1 des Vertrages erst nach vollständiger Zahlung der Vergütung erfolgen. Der Vertrag sieht in § 2 die Zahlung der Vergütung, bei der es sich um einen Festpreis handelt, in Raten vor und regelt in § 2 die Fälligkeitsvoraussetzungen. Die Fälligkeit der ersten Kaufpreisrate setzt unter anderem das Vorliegen der Freistellungserklärung der in Abteilung III eingetragenen […]
LG München I – Az.: 8 O 546/10 – Urteil vom 02.10.2014 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Parteien streiten um Mängelansprüche aus einem Bauvorhaben. Die Klägerin ist Bauträgerin. Die Klägerin errichtete in den Jahren 2001 und 2002 das Anwesen L.-straße …, 85716 Unterschleißheim, teilte dieses nach dem Wohnungseigentumsgesetz auf und veräußerte die hierdurch entstehenden Wohnungen an die Mitglieder der WEG L.-straße …, 85716 Unterschleißheim. In den gleichlautenden Verträgen mit den Erwerbern findet sich folgende Regelung (Anlage B1): „… 4. Abtretung von Gewährleistungsansprüchen Aufschiebend bedingt dadurch, dass der Verkäufer mit der ihm geschuldeten Mängelbeseitigung in Verzug kommt oder diese Mängelbeseitigung aus anderen Gründen selbst nicht durchführen kann, tritt der Verkäufer alle ihm zustehenden Gewährleistungsansprüche gegen die von ihm beauftragten Bauunternehmer und sonstigen baubeteiligten Dritten an den Käufer ab. Trotz der Abtretung bleibt der Verkäufer berechtigt, den Mängelbeseitigungsanspruch gegen den zur Schadensbehebung verpflichteten Handwerker oder Dritten als Anspruch auf Leistung an den Käufer geltend zu machen. Der Verkäufer wird dem Käufer bei der Abnahme eine Liste der bauausführenden Dritten aushändigen. …“ Die Klägerin schloss mit der Beklagten am 10.9.2001 einen Bauvertrag über die Erbringung der Rohbauarbeiten am oben genannten Anwesen. Hinsichtlich der einzelnen vertraglichen Bestimmungen wird auf die Anlage K 1 verwiesen. Der Bauvertrag verweist auf eine Leistungsverzeichnis (Anlage B4) in welchem unter der Überschrift „Beton- und Stahlbetonarbeiten“ in der „Position 02 Bodenplatte“ aufgeführt ist: „… Oberfläche waagrecht und maschinell unter Einstreu von Hartbetonstoffen geglättet zur Erzielung einer völlig endbehandelten Oberfläche (Monolithbeton) einschl. Schutzabdeckung, Beton B 25 wasserundurchlässig …“ Die Beklagte führte die beauftragten Arbeiten von 1.10.2001 bis 15.8.2002 aus. Eine ausdrückliche Abnahme fand nicht statt. Es erfolgte indes eine konkludente Abnahme, jedoch nicht vor dem 12.10.2002. Im Folgenden beantragte die WEG L.-straße …, 85716 Unterschleißheim die Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens gegen die Klägerin (Aktenzeichen 8 OH 12812/07). Mit Schriftsatz vom 28.9.2007 verkündete die Klägerin der Beklagten den Streit. Im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens stellte der gerichtlich beauftragte Sachverständige B. fest, dass die Tiefgarage Mängel aufweist. Insbesondere liegt eine gefällelose Ausführung vor, es kommt zu Pfützenbildung und es besteht eine erhöhte Gefahr für eine Korrosion der Stahlbetonbauteile aufgrund einer zu geringen Betonüberdeckung und einer fehlenden Beschichtung. Hinsichtlich der Einzelheiten der Mangelfeststellungen wird auf den Schriftsatz der Klagepartei vom 6.1.2010 (Bl. 4 ff. der […]
OLG Celle – Az.: 16 U 90/14 – Urteil vom 30.10.2014 Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Landgerichts Hannover vom 20. Juni 2014 – 16 O 317/12 – geändert und festgestellt, dass der Rechtsstreit hinsichtlich der Vollstreckungsgegenklage in der Hauptsache erledigt ist. Darüber hinaus wird die Beklagte verurteilt, an die Kläger € 262.826,27 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01. September 2014 zu zahlen. Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz trägt die Beklagte. Dieses Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 115 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 115 % des zu vollstreckenden Betrages leisten. Die Revision wird nicht zugelassen. Berufungswert: € 308.835,49. Gründe I. Die Kläger haben von der Beklagten mit notariellem Kaufvertrag vom 15. Juni 2012 eine gemäß vorliegender Baubeschreibung von der Beklagten zu renovierende Altbauwohnung zum Preis von € 391.000,00 erworben. In § 6 des Kaufvertrages haben die Parteien zur Fälligkeit des Kaufpreises Folgendes vereinbart: „(1) Der Kaufpreis beträgt € 391.000,00 (…). (2) Ein Kaufpreisteil in Höhe von € 130.000,00 ist fällig und zahlbar innerhalb einer Frist von einer Woche, die mit der Mitteilung des Notars an den Käufer beginnt nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, jedoch frühestens zum 01.07.2012. Der Rest nach Eintritt der übrigen Voraussetzungen, dass a) sämtliche zu diesem Vertrag ggf. noch erforderlichen Genehmigungen vorliegen, b) das Kaufobjekt (Wohnung) und auch das Gemeinschaftseigentum so wie vorgesehen gemäß Baubeschreibung renoviert sind. Für die vollständige Fertigstellung der Renovierung muss dem Käufer und dem Notar eine Bestätigung durch den bauleitenden Architekten vorliegen. (…).“ Der Besitz sollte nach § 5 des Vertrags nicht vor Zahlung des Kaufpreises auf die Kläger übergehen. Die Beklagte und die Kläger haben sich in der Urkunde wegen ihrer jeweils bestehenden Verpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Mit unter dem 13. Oktober 2012 erstellten Schreiben hat der bauleitende Architekt K. dem Notar gegenüber bestätigt, „dass die geschuldeten Arbeiten fertiggestellt sind“. Mit Schreiben vom 15. Oktober 2012 wies der Notar die Kläger darauf hin, dass die zweite Kaufpreisrate fällig sei. Der Beklagten ist daraufhin eine vollstreckbare Ausfertigung der notariellen Urkunde erteilt worden, aus der sie wegen des noch offenen Teilbetrages von € 261.000,00 (€ 291.000,00 ./. € 130.000,00) die Zwangsvollstreckung eingeleitet hat. Die Kläger haben sich gegen die Zwangsvollstreckung gewendet […]
OLG München – Az.: 9 U 1043/13 Bau – Urteil vom 03.12.2013 I. Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichts München I vom 28.01.2013, Az. 24 O 22687/12, wird zurückgewiesen. II. Die Kläger haben die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen. III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer I genannte Urteil des Landgerichts München I ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. IV. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen. Beschluss: Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 8.900,00 € festgesetzt. Gründe (abgekürzt nach §§ 540Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO) Die zulässige Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg. Auf die durchweg zutreffenden tatsächlichen und rechtlichen Feststellungen des Ersturteils wird mit folgender Begründung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Entgegen der Ansicht der Kläger liegt bezüglich des Kücheneinbaus in die von der Beklagten als Bauträgerin herzustellende Wohnung keine Mischung der Vertragstypen vor. Vielmehr ist gemäß Ziffer IV. 3. Absatz 1 Satz 1 des notariellen Bauträgervertrags (Anlage K 1) die Pflicht der Beklagten zum Einbau einer Küche zum Gegenstand des werkvertraglichen Teils des Bauträgervertrages gemacht worden. Diese Pflicht war auch hinreichend genau bestimmt. Hätten die Kläger die Beklagte die vereinbarte Küche einbauen lassen, wäre die Beklagte werkvertraglich dafür gewährleistungspflichtig gewesen. Der Kücheneinbau hat gegenüber der baulichen Erstellung der geschuldeten Wohnung kein solches Gewicht, dass insoweit ein anderer Vertragstyp, etwa Kaufvertragsrecht, angenommen werden müsste. Auch nach dem modernisierten Werkvertragsrecht steht es den Vertragsparteien frei, den geschuldeten Erfolg vertraglich zu bestimmen und insoweit mehr oder weniger Ausstattung der zu errichtenden Wohnung zu vereinbaren. So sieht der Senat die streitgegenständliche Vereinbarung, wonach die beklagte Bauträgerin eine genau bezeichnete Küche einbauen sollte. Dass bei der Kaufpreisausweisung in Ziffer V. 1. des Bauträgervertrages ein Teilbetrag von 20.000,– € für die Kücheneinrichtung ausgewiesen wurde, ändert nichts an der Auslegung, dass es sich gleichwohl um einen einheitlich geschuldeten Werkvertragserfolg gehandelt hat (Wohnung mit Einbauküche). Die differenzierte Kaufpreisausweisung diente lediglich der Transparenz, nicht nur in steuerlicher Hinsicht. Da die Kläger jedoch weder die im Bauträgervertrag vorgesehene Küche einbauen ließen, noch von der in Ziffer IV. 3. Absatz 2 Satz 1 des Bauträgervertrags eingeräumten Möglichkeit Gebrauch gemacht haben, bei der dort genannten Küchenfirma eine andere Küche zu wählen und vom Bauträger eine Zuzahlung von 20.000,– € darauf zu erhalten, sondern vielmehr sich eigenständig von dritter Seite eine andere Küche einbauen ließen, liegt darin eine Nichtbefolgung der Vertragsvereinbarungen durch die […]
KG Berlin – Az.: 7 U 7/13 – Urteil vom 10.12.2013 Auf die Berufung des Beklagten wird das am 18. Dezember 2012 verkündete Urteil der Zivilkammer 3 des Landgerichts Berlin – 3 O 438/08 – abgeändert: Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn der Beklagte nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des beizutreibenden Betrages leistet. Gründe A. Die Klägerin macht gegen den Beklagten Gewährleistungsansprüche aus einem Werkvertrag über die Errichtung zweier Mehrfamilienhäuser geltend, die im Jahre 1997 an sie übergeben wurden, wobei in erster Linie streitig ist, ob derartige Ansprüche verjährt sind oder ob dies wegen eines Organisationsverschulden nicht der Fall ist. Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes erster Instanz einschließlich der dort von den Parteien gestellten Anträge sowie des Urteilstenors und der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird auf das am 18. Dezember 2012 verkündete Urteil der Zivilkammer 3 des Landgerichts Berlin – 3 O 438/08 – Bezug genommen, das dem Beklagten und seiner Streithelferin jeweils am 21. Dezember 2012 zugestellt worden ist. Gegen dieses Urteil hat der Beklagte am 11. Januar 2013 Berufung eingelegt und diese am 22. März 2013 begründet, nachdem die Berufungsbegründungsfrist bis zum 21. März 2013 verlängert worden war. Die Streithelferin hat gegen dieses Urteil am 17. Januar 2013 Berufung eingelegt und diese am 18. Februar 2013 begründet. Der Beklagte trägt vor: Die klägerseits behaupteten und gerichtlich festgestellten Fehler seien zum Einen nicht so schwerwiegend, dass sie den Vorwurf eines dem arglistigen Verschweigen gleichzusetzenden Organisationsverschulden rechtfertigten, zum Anderen für die Klägerin frühzeitig erkennbar gewesen. Es liege kein Planungsfehler vor. Undichtigkeiten und Mängel an den Balkonen seien bereits seit dem Jahr 2002 gerügt worden. Es sei unstreitig, dass die Bauausführung in Teilen fehlerhaft war; dies rechtfertige aber nicht die Annahme eines dem arglistigen Verschweigen gleichzusetzenden Organisationsverschuldens. Der Beklagte bestreitet die geltend gemachten Ansprüche auch der Höhe nach. Die Streithelferin des Beklagten trägt vor: Dem Beklagten sei weder ein der Arglist gleichzusetzenden Organisationsverschulden gemäß § 634a Abs. 3 BGB vorzuwerfen noch können eine Zurechnung eines solchen Verschuldens nach § 278 BGB erfolgen. Aber auch ihr, der Streithelferin, könne ein Organisationsverschulden nicht vorgeworfen werden. Der Beklagte und seine Streithelferin beantragen, die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils abzuweisen. Die Klägerin beantragt, die Berufungen des Beklagten und ihrer Streithelferin zurückzuweisen. Sie verteidigt das […]
OLG München – Az.: 20 W 1503/19 – Beschluss vom 12.12.2019 1. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Landshut vom 07.11.2019, Az. 71 OH 1833/17, wird zurückgewiesen. 2. Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der Kosten der Streithelfer zu 1.) bis 3). Gründe I. Der Beschwerdeführer wendet sich mit der sofortigen Beschwerde gegen die Beendigung des selbständigen Beweisverfahrens vor dem Landgericht. Der Beschwerdeführer erwarb sechs Tiefgaragenplätze in einem Neubauprojekt in Landshut und wurde dadurch Mitglied einer WEG. Er macht im selbständigen Beweisverfahren Mängel des Tiefgaragenbodens geltend. Mit Beschluss vom 23.02.2018 erließ das Landgericht einen Beweisbeschluss, mit dem es den Sachverständigen Dipl.-Ing. P. mit der Erstellung eines Sachverständigengutachtens beauftragte. Erstmals mit Schreiben vom 12.10.2018 teilte der Sachverständige mit, dass er beabsichtige, 3 bis 5 Bohrkerne in der Bodenplatte zu ziehen (Bl. 147 d.A.). Die WEG lehnte die Bauteilöffnung ab (vgl. Schriftsatz des Beschwerdeführers vom 12.06.2019, Bl. 195 d.A.). Daraufhin teilte der Sachverständige mit Schreiben vom 29.08.2019 u.a. mit, dass er ohne Bauteiluntersuchung keine verwertbaren Sachverständigenergebnisse liefern könne (Bl. 233 d.A.). Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, dass die Beweisaufnahme im selbständigen Beweisverfahren fortzusetzen sei. Insbesondere möge der Sachverständige auf Untersuchungen der Betonbohrkerne durch einen Privatgutachter sowie auf Messungen der Betondeckung durch die Fa. I. zurückgreifen, die Grundlage der vorgelegten Privatgutachten E. bzw. R. geworden seien. Das Beweisverfahren könne auch ohne eigene Bauteilöffnung durch den Gerichtssachverständigen durchgeführt werden. Die Antragsgegnerin bestritt mit Schriftsatz vom 05.11.2019 (Bl.255/257 d.A.) sämtliche vom Beschwerdeführer vorgetragene Anknüpfungstatsachen mit Ausnahme der Feststellungen des Gerichtssachverständigen Dipl.- Ing. P. Das Landgericht erließ am 07.11.2019 einen Beschluss, dessen Tenor lautet „Es wird deklaratorisch festgestellt, dass das selbständige Beweisverfahren beendet ist“. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass mangels Zustimmung der WEG eine Bauteilöffnung nicht möglich sei, so dass keine verwertbaren Ergebnisse des Sachverständigen geliefert werden können. Der Beschluss wurde formlos übermittelt. Dagegen legte der Antragsteller mit Schriftsatz vom 22.11.2019, eingegangen am selben Tage, sofortige Beschwerde ein, mit dem Antrag, das Beweisverfahren fortzusetzen und den Sachverständigen aufzufordern, sämtliche Fragen aus dem Schriftsatz vom 16.10.2019 zu beantworten. Der Antragsgegner beantragte die kostenpflichtige Zurückweisung der sofortigen Beschwerde. Mit Beschluss vom 06.12.2019 half das Landgericht der Beschwerde nicht ab. Mit Verfügung vom selben Tage ordnete es die Vorlage der Akten an das Oberlandesgericht München zur Entscheidung über die sofortige Beschwerde an. II. 1. Zur Entscheidung ist gem. § 568 S. 1 ZPO der Einzelrichter berufen, da auch erstinstanzlich der Einzelrichter entschieden hat. […]
OLG Braunschweig, Az.: 8 U 179/12, Urteil vom 28.08.2014 I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Landgerichts Göttingen vom 15. Oktober 2012 – 6 O 2/12 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst: 1. Es wird festgestellt, dass die Beklagte zu 3. verpflichtet ist, die Klägerin und ihre Versicherungsnehmerin, die K. E. GmbH & Co.KG, von bestehenden und /oder künftig noch entstehenden gegen sie gerichteten Forderungen aus dem Unfallereignis vom 06. November 2008 in der K.straße in G. zu einem Drittel freizustellen. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. II. Die weitergehende Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen. III. Von den Gerichtskosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen die Klägerin 68 % und die Beklagte zu 3. 32 %. Die außergerichtlichen Kosten beider Instanzen tragen die Parteien wie folgt: Die Klägerin hat die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1. und 2. in vollem Umfang zu tragen. Von den eigenen außergerichtlichen Kosten trägt die Klägerin zwei Drittel; ein Drittel der außergerichtlichen Kosten der Klägerin trägt die Beklagte zu 3.. Die Beklagte zu 3. trägt ihre eigenen außergerichtlichen Kosten selbst. IV. Das Urteil ist für die Beklagten zu 1. und 2. wegen der Kosten ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. V. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte zu 3. kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet. VI. Die Revision wird nicht zugelassen. VII. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf die Wertstufe bis 50.000,00 EUR festgesetzt (Klageantrag zu 1.: 1.667,00 EUR; Klageantrag zu 2.: 23.317,56 EUR; Klageantrag zu 3.: 23.317,56 EUR). Der Einzelstreitwert in den Prozessrechtsverhältnissen der Klägerin zu den Beklagten zu 1. und 2. wird auf 24.984,56 EUR festgesetzt. Der Einzelstreitwert im Prozessrechtsverhältnis der Klägerin zur Beklagten zu 3. wird auf 23.317,56 EUR festgesetzt. Gründe A. Die Klägerin nimmt die Beklagten aus abgetretenem Recht ihrer Versicherungsnehmerin, der K. E. GmbH & Co.KG, auf einen Gesamtschuldnerausgleich im Innenverhältnis in Anspruch. Während sie die Beklagten zu 1. und 2. als Haftungseinheit auf Freistellung von der Mithaftung zu einem Drittel und auf Zahlung in Anspruch nimmt, beschränkt sich die Klage gegen die Beklagte zu 3. auf einen reinen Freistellungsanspruch ebenfalls zu einem Drittel. Wegen des Sach- und Streitstandes erster Instanz einschließlich der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils […]
OLG München, Az.: 27 U 2924/14 Bau, Beschluss vom 02.09.2014 I. Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das Grundurteil des Landgerichts Memmingen vom 30.06.2014, Az.: 22 O 1266/13, durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil er einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern und auch eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist. II. Die Beklagte hat Gelegenheit, zu diesem Hinweis des Senats bis 30.09.2014 Stellung zu nehmen. Gründe Das Grundurteil des Landgerichts Memmingen entspricht der Sach- und Rechtslage. Entscheidungserhebliche Rechtsfehler im Sinne des § 520 Abs. 3 ZPO liegen nicht vor und werden auch von der Berufung nicht aufgezeigt. Vielmehr teilt der Senat die Rechtsauffassung des Erstgerichts, dass ein Entschädigungsanspruch der Klägerin gemäß § 642 Abs. 1 BGB dem Grunde nach gerechtfertigt ist. Im Einzelnen ist zu den Berufungsangriffen der Beklagten Folgendes auszuführen: 1. Die vom Senat geteilte Rechtsauffassung des Landgerichts Memmingen steht im Einklang mit der von der Beklagten zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 19.12.2002 (Az.: VII ZR 440/01). Auch nach dieser Entscheidung ist Voraussetzung für einen Anspruch nach § 642 Abs. 1 BGB, bei dem es sich nicht um einen Schadensersatzanspruch, sondern um einen vertraglichen Anspruch eigener Art mit Entgeltcharakter handelt, eine unterlassene bzw. nicht rechtzeitige Mitwirkung des Auftraggebers, die kausal zum Annahmeverzug des Auftraggebers geführt hat. Das Vorliegen eines konkreten Schadens ist dagegen nicht Anspruchsvoraussetzung. Soweit der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung darauf hinweist, dass es eine Rolle spielen kann, ob die sonstigen vorgebrachten Behinderungen zu Verzögerungen geführt haben, die es erforderlich machten, die Bauleitung und Projektleitung aufrecht zu erhalten, betrifft dies die nach § 642 Abs. 2 BGB zu bestimmende Höhe der Entschädigung. 2. Die Entscheidung des Landgerichts steht auch nicht in Widerspruch zur Entscheidung des Oberlandesgerichts München vom 20.11.2007 (Az.: 9 U 2741/07). In dieser Entscheidung weist der 9. Senat darauf hin, dass im Falle von Behinderungen beispielsweise dargelegt werden müsste, warum Arbeiter in dem konkreten Vorhaben auch nicht anderweitig eingesetzt werden konnten. Der Schluss der Berufung, ein Entschädigungsanspruch sei nicht gegeben bei einem möglichen Einsatz auf einer anderen Baustelle, kann hieraus gerade nicht gezogen werden. 3. Das Erstgericht stützt seine Entscheidung auf § 642 BGB und nicht auf § 304 BGB. Der Anspruch nach § 642 BGB geht dabei über den Anspruch nach […]
LG Kassel, Az.: 7 O 243/10, Urteil vom 30.09.2014 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Dachisolierung über beiden Penthousewohnungen in der „……“, im Aufteilungsplan W „……“ und W „……“ bezeichnet, entsprechend der Zusatzvereinbarung zu der notariellen Vereinbarung vor dem Notar „……“ vom 11. November 2008 in der Weise vorzunehmen, dass zunächst eine Lage Wärmedämmung zwischen den Balken aus Klemmfilz 0,35, d = 180 mm, eine zweite Lage der Wärmedämmung unterhalb der Balkenlage zwischen einer Konterlattung 60/40 mm aus mineralischer Dämmplatte 0,35, d = 50 mm und eine Dampfsperre aus PE – Folie ausgeführt wird. 2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. 3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 90 % und die Beklagte zu 10 %. 4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Klägerin macht gegen die Beklagte Ansprüche aus einem Bauträgervertrag geltend. Die Klägerin unterzeichnete gemeinsam mit ihrem Ehemann, „…“, am 11. November 2008 einen notariellen Bauträgervertrag über Wohneigentum mit der Beklagten (Urk. Nr. „…“ des Notars „…“ in „…“ ; im Folgenden kurz: Bauträgervertrag). Nach § 2 des Vertrages sind Vertragsgegenstand zwei Miteigentumsanteile von 156/1.000 eines von der Beklagten mit einem Mehrfamilienhaus zu bebauenden Grundstücks in der Gemarkung „…“ . Dabei handelt es sich jeweils um eine Wohnung im Penthousegeschoss in Haus 1 und 2 des Bauvorhabens, bezeichnet im Aufteilungsplan mit W „…“ und W „…“ In § 5 Ziff. 1. und 4. verpflichtet sich die Beklagte, das Vertragsobjekt nach der Baubeschreibung und den Bauplänen herzustellen, so wie sie sich aus der Urkunde „…“ des Notars „…“,„…“, ergeben und es bis zum 1. November 2009 vollständig fertigzustellen. § 5 Ziff. 2. bestimmt, dass die Beklagte sich verpflichtet zur Ausführung von Sonderwünschen entsprechend der Anlage I und II (Bl. 37 bis 39 und 40 d. A.) zu dem Vertrag. Wegen der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Kopie des Vertrages, Blatt 21 bis 40 der Akten. Zuvor hatte die Beklagte am 14. Oktober 2008 die Baubeschreibung Bauvorhaben Neubau von zwei Stadtvillen in „…“ beurkunden lassen (Urk. Nr. „…“ des Notars „…“ in „…“, im Folgenden kurz: Baubeschreibung). Wegen der Einzelheiten wird Bezug genommen auf die Kopie der notariellen Urkunde, Blatt 42 bis 51 der Akten. Die Beklagte ließ im Zuge der Errichtung des Bauvorhabens in die beiden Penthouse-Wohnungen sogenannte PSK-Türen einbauen, d. h. Parallel-Schieb-Kipp-Türen. Diese Türen lassen sich zum Öffnen nicht nur parallel verschieben, […]
OLG München, Az.: 27 U 3843/15 Bau, Beschluss vom 15.03.2016 I. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Augsburg vom 15.09.2015, Az.: 062 O 4958/14, wird einstimmig gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. II. Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. III. Das in Ziffer I. genannte Urteil des Landgerichts Augsburg und dieser Beschluss sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Die Klagepartei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. IV. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 800.000,– € festgesetzt. Gründe Hinsichtlich der Darstellung des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand im angefochtenen Urteil des Landgerichts Augsburg zunächst Bezug genommen. Nach Erteilung des Hinweises gemäß § 522 Abs. 2 S. 2 ZPO ist die Klägerin von der Klage auf Freistellung zur Zahlungsklage übergegangen, wobei sie meint, dass § 533 ZPO dem nicht entgegenstehe. Hintergrund ist, dass sich die Klägerin (Architekt) und der Bauherr im Januar 2016 darauf einigten, dass die Klägerin an den Bauherrn zur Abgeltung von dessen Gewährleistungsansprüchen wegen Mängeln des Glasdachs einen Betrag in Höhe von 800.000,– € zahlt. Die Klägerin bringt vor, dass im Februar 2016 ihre Versicherung an den Bauherrn 792.500,– € zahlte und die Klägerin als Selbstbeteiligung 7.500,– € an den Bauherrn zahlte. Die Klagepartei hatte zunächst mit der Berufungsbegründung beantragt, das erstinstanzliche Urteil aufzuheben und die Beklagte zu verurteilen, die Klägerin von der Inanspruchnahme durch die B. AG aus und im Zusammenhang mit den an der Glasdachkonstruktion des Bauvorhabens Forschungs- und Innovationszentrum (FIZ) BA7, Bauteil W01.50, Geb. 19.9 „Projekthaus in M.“ aufgetretenen Mängel und Schäden, die zu Wassereintritten in den Innenbereich geführt haben, freizustellen. Hilfsweise wurde die Zurückverweisung an das erstinstanzliche Gericht beantragt. Die Klägerin beantragt zuletzt: I. Das Endurteil des Landgerichts Augsburg vom 15.09.2015, Az.: 30 O 11128/14, wird aufgehoben. (Der Senat geht hinsichtlich des genannten Aktenzeichens von einem Schreibversehen aus, das zutreffende Aktenzeichen des erstinstanzlichen Urteils war im ursprünglichen Berufungsantrag enthalten). II. Die Beklagte wird verurteilt, an die A. Versicherung AG, … K. zur Schaden-Nr.: HS …263 € 792.500,– sowie an die Klägerin € 7.500,– nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung der Klage zu bezahlen. Die Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Augsburg vom 15.09.2015, Az.: 062 O 4958/14, ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung des Senats das […]
LG Berlin, Az.: 20 O 272/12, Urteil vom 07.03.2013 1. Die Beklagte wird verurteilt, die Vertragserfüllungsbürgschaft der … Versicherung AG (Deutschland), Bürgschaftsurkunde Nr. …, ausgestellt über 1.644.386,18 € an die Klägerin herauszugeben. 2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin Zinsen in Höhe von 0,8 % p. a. aus 1.397.728,20 € und in Höhe von 1,1 % p. a. aus 246.657,93 € seit dem 13. September 2011 bis zur Rückgabe der im Urteilstenor zu Ziffer 1. genannten Bürgschaftsurkunde zu zahlen. 3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. 4. Das Urteil ist zu Ziffer 1. gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.644.386,18 €, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10 % vorläufig vollstreckbar. Tatbestand Die Klägerin ist eine Arbeitsgemeinschaft, die sich für Durchführung von Bauarbeiten betreffend Rohbauarbeiten für den Neubau des Bundesnachrichtendienstes zusammengeschlossen hat. Wegen der Einzelheiten wird auf den Arbeitsgemeinschaftsvertrag in Auszügen in der Anlage K 17, Bl. 210 ff. d. A. Bezug genommen. Am 16.09.2008 bekam die Klägerin den Auftrag für die Rohbauarbeiten des Neubaus. Als Auftraggeber wurde in der Auftragserteilung das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, Referat VI A 5 bezeichnet. Weiter heißt es in der Auftragserteilung: „Aufgrund ihres o. g. Angebotes erhalten Sie hiermit den Auftrag zur Ausführung der oben bezeichneten Leistungen im Namen und für Rechnung Bundesamt für Immobilienaufgaben vertreten durch Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung.“ Unter Nr. 4 der besonderen Vertragsbedingungen findet sich eine Regelung über die Stellung von Sicherheiten. Wegen der Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarung wird auf die Anlage K 1, Bl. 11 ff. d. A. Bezug genommen. Die Klägerin brachte vertragsgemäß eine Bürgschaft der … Versicherung AG, in der als Auftraggeber bezeichnet war: „Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung, … 87, … Berlin.“ Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 3, Bl. 16 d. A. Bezug genommen. Am 25.05.2011 erfolgte die Abnahme, wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll in der Anlage K 4, Bl. 17 d. A. Bezug genommen. Am 30.06.2011 erstellte die Klägerin ihre Schlussrechnung über 38.471.724,16 €. Die Beklagte vertritt die Auffassung, dass die Klägerin bereits überzahlt sei. Sie klagt vor dem Landgericht Berlin zu dem Aktenzeichen 10 O 213/12 auf Rückzahlung einer vermeintlichen Überzahlung in Höhe von 2.050.364,08 €. Am 31.08.2011 forderte die Klägerin die Beklagte zur Herausgabe der Bürgschaftsurkunde auf, wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage K 11, Bl. 80 d. A. Bezug genommen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.03.2012 […]
LG Itzehoe, Az.: 11 S 129/15, Urteil vom 10.04.2018 In dem Rechtsstreit hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 02.02.2018 für Recht erkannt: Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Oldenburg/H. vom 23.11.2015 (Az. 16 C 2/15) abgeändert und wie folgt neu gefasst: Die Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, die in ihrer Wohnung befindliche Dunstabzugshaube in Verbindung mit der Küchenabluftleitung und dem Außenwanddurchlass zu benutzen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden gegeneinander aufgehoben. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Streitwert wird für beide Instanzen auf 2.500,00 Euro festgesetzt. Gründe: I. Der Kläger verlangt von der Beklagten den Rückbau einer durch das Mauerwerk des Gebäudes geführten Küchenabluftleitung sowie die Herstellung der Fassade entsprechend ihrem ursprünglichen Zustand, hilfsweise die Unterlassung einer Nutzung der Dunstabzugshaube in Verbindung mit der Abluftleitung. Es wird in vollem Umfang auf die tatsächlichen Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (vgl. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Zusammenfassend und ergänzend stellt die Kammer folgendes fest: Die Parteien sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft … in G.. Grundlage der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Teilungserklärung (TE) vom 28.11.2011 (Anlage K 1). § 7 Abs. 5 und 6 TE lauten: „Bauliche Veränderungen oder Erneuerungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können von der Eigentümerversammlung nur mit Zustimmung aller Eigentümer beschlossen werden. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG gilt entsprechend. Der nachträgliche Einbau von Geräten zur Einzelraum- bzw. Einzelwohnungslüftung mit allen notwendigen Komponenten nach Wahl ist gestattet, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Einholung der Zustimmung des Verwalters bzw. der Eigentümergemeinschaft ist nicht erforderlich. Die Baumaßnahme ist aber dem Verwalter mitzuteilen. Vom Eigentümer installierte Lüftungsanlagen gehören zum Sondereigentum.“ Am 19.11.2012 wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer und späteren Wohnungseigentümer T. und A. L. im Grundbuch von G. (Blatt …) eingetragen. Die Übergabe der Wohnung an die Eheleute L. erfolgte am 04.07.2013 (Anlage K 18). Die Beklagte erwarb ihre Wohnung auf der Grundlage eines notariellen Kaufvertrags vom 30.12.2011 direkt vom Bauträger. In diesem war geregelt, dass der Verkäufer eine Kernbohrung durch das Außenmauerwerk zwecks Einfügung eine Entlüftungsanlage für eine Küchendunstabzugshaube veranlassen wird. Am 02.09.2013 ließ der Bauträger im Auftrag der Beklagten eine solche Kernbohrung durchführen und eine entsprechende Entlüftungsanlage […]
Vor dem Hausbau steht das Baugenehmigungsverfahren. Wer ein Haus bauen will, braucht eine Baugenehmigung. Dabei wird der Bauherr mit zahlreichen Gesetzen, Verordnungen und Bauvorschriften konfrontiert. Es lässt sich kaum abschätzen, ob eine Genehmigung des geplanten Bauvorhabens erteilt wird oder nicht. Doch wenn beim Bauantrag einige grundlegenden Dinge beachtet werden, stehen die Chancen das Traumhaus zu bauen in der Regel recht gut. Baurecht ist Ländersache Vor jedem Hausbau beginnt ein sogenanntes Baugenehmigungsverfahren. Diesbezüglich gibt es zwar eine bundeseinheitliche Musterbauordnung (Baugesetzbuch), dennoch ist das Baurecht in Deutschland prinzipiell Länderangelegenheit. So haben alle Bundesländer ihre eigene Bauordnung. Auch die jeweiligen Behörden, die für die Baugenehmigung zuständig sind, unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Wer sich nicht sicher ist, sollte bei der jeweiligen Gemeinde nach der zuständigen Baugenehmigungsbehörde fragen. Generell sollte jeder der bauen will schon vor dem Bauantrag eine Bauvoranfrage stellen. So ist es möglich den Bebauungsplan einzusehen, über den jede Gemeinde in Deutschland verfügt. Hier kann festgestellt werden, ob das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Zudem gibt es hier Informationen darüber, welche Geschosshöhe das Gebäude haben darf und welche Dachform vorgeschrieben ist. Die meisten Gemeinden legen großen Wert darauf, dass sich das Haus in die natürliche Umgebung einfügt. Einreichung des Bauantrags Der Bauantrag muss von einer bauvorlageberechtigten Person wie zum Beispiel einem Architekten bei der Behörde eingereicht werden. Der Antrag kann, je nach Bundesland, von der Stadt- beziehungsweise Gemeindeverwaltung, dem Bezirksamt oder der Landeskreisverwaltung entgegengenommen werden. Dabei ist besonders wichtig, dass der Bauantrag alle Unterlagen enthält, die für eine Genehmigung des Bauvorhabens zwingend notwendig sind. Unterlagen für den Bauantrag: Katasteramtlicher Lageplan, ist beim Vermessungsamt erhältlich Bauzeichnungen Baubeschreibung (handelt es sich um ein Gewerbe muss auch eine Betriebsbeschreibung eingereicht werden.) Statistischer Erhebungsbogen Fachstellenbeteiligung (zum Beispiel Wasserwirtschaftsamt, Naturschutzbehörde, Straßenbauamt) Beginn des dreistufigen Baugenehmigungsverfahrens Ob die Unterlagen des Bauantrages vollständig sind wird vom Amt verhältnismäßig schnell überprüft. Das eigentliche Baugenehmigungsverfahren hingegen kann durchaus mehrere Monate in Anspruch nehmen. Das Genehmigungsverfahren ist in drei Prüfungsstufen unterteilt. Zunächst wird die planungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens festgestellt. Danach wird überprüft, ob ein Verstoß gegen geltendes Bauordnungsrecht vorliegt. Als letzte Stufe des Baugenehmigungsverfahrens wird die Genehmigung erteilt, sofern keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen. Eine Verweigerung der Baugenehmigung nach amtlichem Ermessen gibt es in Deutschland nicht. Sind alle Erfordernisse des Baugenehmigungsverfahrens erfüllt, sind die Behörden gesetzlich verpflichtet, die Baugenehmigung zu erteilen. Dabei muss die Genehmigung schriftlich erfolgen. Eine lediglich mündliche Zusage durch die Baubehörde ist rechtlich unwirksam. Wichtig: Die Nachbarn nicht vergessen […]
Das Baugrundrisiko ist eines der großen Probleme im Bereich des Bauwesens, welches mit der Beschaffenheit des Bodens zusammenhängt. Das Baugrundrisiko verwirklicht sich immer dann, wenn sich nach dem Kauf eines Grundstücks herausstellt, dass sich das erworbene Grundstück aufgrund seiner Beschaffenheit nicht oder nicht so wie gewünscht bebauen lässt. Die Definition des Baugrundrisikos Entsprechend bezeichnen die Fachleute das Baugrundrisiko als ein dem Bauwesen anhaftendes Risiko unvorhergesehener vom Baugrund ausgehender Wirkungen und Erschwernisse. So kurz diese Definition ausfällt, so weitreichend können sich die Folgen eines solchen in der Praxis verwirklichten Risikos auswirken. Das Stichwort lautet hier: Haftung. Das Baugrundrisiko und die Haftungsgefahren Grundsätzlich ist der Bauherr dafür verantwortlich, dass das Grundstück für die von ihm in Auftrag gegebenen Bauleistungen die ordnungsgemäße Beschaffenheit aufweist. Entsprechend der mittlerweile überholten Rechtsprechung hatte der Bauherr für Bauverzögerungen infolge der Beschaffenheit der Bodenverhältnisse und den damit verbundenen Mehrkosten aufzukommen. Insoweit entsprach es häufig der Praxis, dem Bauherrn im Vertrag das vorbezeichnete Baugrundrisiko einseitig aufzubürden. Dem hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 28.01.2016 unter dem Aktenzeichen ZR 60/14 einen Riegel vorgeschoben. Eine einseitige Aufbürdung des Baugrundrisikos, zum Beispiel über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach der Bauherr als Auftraggeber ohne Einschränkungen und ohne Festlegung von Mitwirkungspflichten seines Vertragspartners die alleinige Verantwortung für die Beschaffenheit der Bodenverhältnisse hat, ist nicht mehr möglich. Entsprechende Klauseln sind unwirksam. Von weiterer praktischer Bedeutung ist in dieser Entscheidung die Ausführung des Bundesgerichtshofs, dass die Frage der Haftung im Weiteren von der vertraglichen Konstellation abhängig sein soll. Vertragsauslegung und Haftung Die Haftung im Falle der Verwirklichung eines Baugrundrisikos hängt nun von verschiedenen Faktoren ab. Ein Faktor ist die eventuelle Kenntnis bestehender Probleme hinsichtlich der Bodenbeschaffenheiten. Ein derartige Risiken kennender bauausführender Betrieb wird somit von dem Bauherrn keine Mehrvergütung fordern können, wenn sich dieses Risiko verwirklicht. Dies gilt mittlerweile nach gefestigter Rechtsprechung auch für die Fälle, in denen ein Werkunternehmer trotz einer eindeutigen und unklaren Erkenntnissituation über die Beschaffenheiten des Baugrunds einen Einheitspreis für alle Bodenarten vereinbart. Dies liegt dann in der alleinigen Verantwortung des Werkunternehmers, vor allem dann, wenn sich eventuell zu verwirklichende Probleme aus einem bereits vorliegenden und dem Unternehmer bekannten Bodengrundgutachten ergeben. Das Haftungsrisiko kann auch bei dem planenden Architekten liegen. Dieser schuldet nämlich in seiner Entwurfsplanung regelmäßig eine Beurteilung der Eigenschaften des Baugrundes. Der Architekt sollte daher in Zweifelsfällen stets auf die Einholung eines Bodengrundgutachtens hinwirken. Enthält der Architektenvertrag zum Beispiel keine entsprechenden Regelungen, kann ein Architekt sogar auch dann mit Erfolg […]
Die Tücken des Denkmalschutzes Vor dem Hintergrund der seit Jahren anhaltenden Baukrise gewinnt das Bauen im Bestand immer mehr an Bedeutung. In Zeiten hochverdichtender Ballungsräumen mit geringen Flächenressourcen eröffnet der Ausbau und die Pflege des Bestandes vielfältige wirtschaftliche Chancen. Doch der Umgang mit denkmalgeschützten Gebäuden jeglichen Alters erfordert besondere Sorgfalt und spezielle planerische und bautechnische Kenntnisse. Zudem müssen die Planungs- und Kostenrisiken stets berücksichtigt werden. Jeder Architekt und für den Bau Verantwortliche sollte sich bestmöglich mit den jeweiligen Landesvorschriften des Denkmalschutzes und seinen Auswirkungen auskennen; ansonsten kann es schnell zu unerwarteten Problemen kommen. Allgemeines zum Denkmalschutz Eine allgemeingültige Definition für den Begriff des Denkmalschutzes gibt es nicht. Zusammenfassend kann man jedoch sagen, dass es sich dabei um all diejenigen Maßnahmen handelt, die der Sicherung des Denkmals dienen. Im Rahmen des Denkmalschutzes sollen die Denkmäler vor Beeinträchtigungen geschützt und deren Pflege und Erhalt gesichert werden. Vorrangiges Ziel des Denkmalschutzes ist es, Denkmäler der Öffentlichkeit im Rahmen des Zumutbaren zugänglich zu machen. Da es sich beim Denkmalschutzrecht im Großen und Ganzen um Ländersache handelt, werden die näheren Bestimmungen im Wesentlichen in den jeweiligen Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer geregelt. Dies bedeutet, dass sich die entsprechenden Vorschriften von Bundesland zu Bundesland stark unterscheiden können, was für das jeweilige Bauvorhaben unbedingt beachtet werden muss. Trotz dieser vor allem in den Verordnungen zur Durchführung der Gesetze teils großen Unterschiede sind sämtlichen Denkmalschutzgesetzen jedoch wichtige Prinzipien gemeinsam. Die Unterschutzstellung von Denkmälern Ob ein Denkmal unter Schutz gestellt ist oder nicht ergibt sich aus der sogenannten Denkmalliste. Während diese Liste in den meisten Bundesländern lediglich eine deklaratorische Wirkung hat, kann sie wie zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen auch konstitutiven Charakter besitzen. Da die konstitutive Eintragung in die Denkmalliste Voraussetzung für die Anwendung der Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes ist, kommt ihr gegenüber der deklaratorischen Liste erheblich mehr Bedeutung zu. Die Auswirkungen einer Eintragung in die Denkmalliste sind vielfältig und können sich in den jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetzen im Detail unterscheiden. Um einen besseren Überblick über die einzelnen Auswirkungen der Unterschutzstellung zu erlangen wird im weiteren Verlauf von den Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes NRW (DSchG) ausgegangen. Denkmalschutz – wichtig für Bauen im Bestand Eine der wichtigsten Auswirkungen ist in § 7 DSchG normiert. Hiernach sind die jeweiligen Eigentümer bzw. Nutzungsberechtigte dazu verpflichtet, ihre Denkmäler in Stand zu halten, in Stand zu setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdung zu schützen. Solch eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 7 DSchG fällt regelmäßig unter den Begriff einer Veränderung […]
Das Baurecht ist in Deutschland gleich mehrfach untergliedert. Zum einen wird zwischen dem privaten und öffentlichen Baurecht unterschieden. Während das private Baurecht sich vor allem mit vertraglichen Fragen und Gewährleistungsrechten befasst, geht es beim öffentlichen Baurecht primär um die Genehmigungsfähigkeit von Bauten. Hierbei wird wiederum getrennt zwischen dem Bauordnungsrecht und dem Bauplanungsrecht. Das Bauordnungsrecht umfasst hierbei alle Fragen, die die konkrete Bebauung von einzelnen Grundstücken betrefffen. Hierbei handelt es sich in Deutschland um Landesrecht. Grenzabstände, die Höhe von Befriedungen etc. können daher von Bundesland zu Bundesland differieren. Das Bauplanungsrecht hat demgegenüber das Große und Ganze im Blick. In ihm ist geregelt, auf welcher Grundlage Flächennutzungs- und Bebauungspläne erstellt werden können. Die Nutzbarkeit des Bodens festlegen In Deutschland kommt Bereich des Bauordnungsrechts entscheidende Bedeutung zu. Aufgrund der hohen Bevölkerungsdichte in weiten Teilen des Landes kommt es in entscheidender Weise darauf an, die richtigen gesetzlichen Rahmenbedingungen zu setzen, um sowohl dem Bedürfnis nach ausreichend Wohnraum und Gewerbefläche als auch umweltrechtlichen Aspekten und dem Erhalt der Kulturlandschaft in Deutschland gerecht zu werden. Geprägt ist das Bauplanungsrecht daher vor allem durch ein generelles Bauverbot im Außenbereich. In diesem sind Bauten nur dann zulässig, wenn sie aus bestimmten Gründen zwingend in den Außenbereich gehören. Hierzu zählen neben Gebäuden zur Aufrechterhaltung der Versorgung mit Energie und Wasser auch landwirtschaftliche Bauten und eine Reihe weiterer entsprechend privilegierter Bauvorhaben. Den Regelfall bildet im Rahmen des Bauplanungsrecht jedoch der geplante Innenbereich. Hier kommt es darauf an, dass allen Belangen Rechnung getragen wird. Dies betrifft im Rahmen der Raumordnung die generelle Aufteilung der zur Verfügung stehenden Flächen in Bau-, Landwirtschafts- und Forstbereiche. Innerhalb der konkreten Bebauungspläne kommt es dagegen vor allem darauf an, dem Gesamteindruck der Bebauung als Ensemble Rechnung zu tragen. Hier kann es beispielsweise zur Festlegung von bestimmten von den Bauherren einzuhaltenden Firsthöhen kommen. Abgrenzung des Bauplanungsrechts zum Bauordnungsrecht Wie das letzte Beispiel zeigt, sind die Grenzen zwischen Bauplanungs- und Bauordnungsrecht oft fließend. Grundsätzlich lässt sich aber sagen, dass es im Bauplanungsrecht generell darum geht, ob an bestimmten Orten überhaupt gebaut werden kann während sich das Bauordnungsrecht sich damit beschäftigt, welche Voraussetzungen die zu erstellenden Bauten zu erfüllen haben. Insofern kommt es immer wieder dazu, dass beide Rechtsgebiete ineinander greifen. Dies ist auch gut so, da auf diese Weise sicher gestellt ist, dass allen gesetzlichen Anforderungen im Hinblick auf die Bebauung genüge getan wird. Dabei sind sowohl der Flächennutzungsplan als auch der konkrete Bebauungsplan Ausdruck der gemeindlichen Planungshoheit. […]
Allgemeine Informationen zum öffentlichen Baurecht Anhand des öffentlichen Baurechts wird die bauliche Nutzung von Grund und Boden geregelt. Im Gegensatz zum privaten Baurecht bezieht es sich auf das Verhältnis zwischen dem einzelnen Bürger und dem Staat. Das öffentliche Baurecht ist somit ein Teilgebiet des besonderen Verwaltungsrechts, welches sich im Einzelnen mit den Regelungen über die Ordnung und Förderung der Bebauung von Grundstücken befasst. Das Rechtsgebiet lässt sich grob in zwei Teilbereiche gliedern. Während sich das Bauplanungsrecht mit der Planung der Bodennutzung beschäftigt geht es im Bauordnungsrecht um die Ausführung dieser Bodennutzung. Da es sich um ein Gebiet des besonderen Verwaltungsrecht handelt sind in einem Streitfall auch nicht die Zivil- sondern die Verwaltungsgerichte zuständig. Das Bauplanungsrecht Wie bereits erwähnt betrifft das Bauplanungsrecht die Bebaubarkeit von Grundstücken. Da es sich beim Bauplanungsrecht um Bundesrecht handelt, sind die rechtlichen Bestimmungen auch in Bundesgesetzen normiert. Die wichtigsten Gesetzestexte stellen hier das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) dar. Regelungsbereich des BauGB ist in erster Linie die städtebauliche Planung. Darüber hinaus finden sich ebenso Bestimmungen bezüglich der Teilung und Erschließung von Grundstücken, der Umweltverträglichkeit von Vorhaben oder auch der Enteignung und Entwicklungsmaßnahmen. In der BauNVO finden sich ergänzende Regelungen des BauGB. Hier werden beispielsweise Flächen in Wohn-, Industrie- oder Mischgebiete eingeteilt. Des Weiteren wird festgelegt, welche bauliche Nutzung im allgemeinen in diesem Gebiet zulässig ist. All diese gesetzlichen Vorgaben müssen die Gemeinden bei ihrer zweistufigen Bauleitplanung beachten. Zunächst muss hierbei ein Flächennutzungsplan aufgestellt werden, welcher das gesamte zu planende Gebiet umfasst. Im Anschluss wird idealerweise der verbindliche Bebauungsplan aus dem grobmaschigen Flächennutzungsplan entwickelt. Erst aus dem Bebauungsplan kann der einzelne Bürger einen möglichen Nutzungsanspruch herleiten. Das Bauordnungsrecht Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht handelt es sich beim Bauordnungsrecht um Länderrecht. Dies bedeutet, dass jedes Bundesland eine eigene Landesbauordnung verabschieden kann. Obwohl das Bauordnungsrecht aus diesem Grund nicht bundesweit einheitlich ist, beinhaltet es dennoch im wesentlichen die gleichen Grundsätze. Trotz der Bezeichnung Landesbauordnung handelt es sich hier nicht um nachrangige Rechtsvorschriften auf der Ebene von Verordnungen, sondern um Gesetze. Diese Gesetze der verschiedenen Landesbauordnungen beschäftigen sich zum größten Teil mit der Abwehr von Gefahren. Um der Gefahrenabwehr gerecht zu werden stellt der zuständige Gesetzgeber detaillierte Anforderungen an die Grundstücksbebauung. So legt die jeweilige Bauordnung zum Beispiel fest, welche Abstandsflächen einzuhalten sind, welche Bauprodukte zugelassen sind oder was bezüglich Brandschutz zu beachten ist. Geht von einer baulichen Anlage eine konkrete Gefahr für die öffentliche Sicherheit oder Ordnung aus, ist […]
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Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Baurecht. Von der Baugenehmigung über Leistungsverzögerungen bis hin zu Baumängel.
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