Abriss bleibt trotz alter Genehmigung: wirtschaftliche Verluste zählen nicht

Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts – 8. Kammer – vom 29. Juni 2023 geändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens. Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig.

Der Beschluss ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 850.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger wendet sich gegen eine Beseitigungsverfügung des Beklagten.

Er ist Eigentümer des Grundstücks … im Gemeindegebiet der Beigeladenen (Flurstück …, Flur … der Gemarkung Rantum), das mit einem Wohngebäude bebaut ist. Für das Grundstück existiert eine Baugenehmigung vom 7. Dezember 1978 (Bauscheinnummer …) für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung.

Mit Schreiben vom 16. Oktober 2019 kündigte die Beigeladene gegenüber dem Kläger eine Besichtigung des Gebäudes an, da sie konkrete Anhaltspunkte für diverse Abweichungen von der erteilten Baugenehmigung habe. Eine Ortsbesichtigung fand am 8. November 2019 statt. Die Beigeladene fertigte Lichtbilder und skizzierte in mehreren Lageplänen die tatsächliche Nutzung der jeweiligen Räume durch den Kläger. Der Beklagte erließ daraufhin zunächst unter dem 13. November 2019 eine Nutzungsuntersagung. Darin wird ausgeführt, dass das Gebäude mittlerweile in insgesamt sechs Einheiten (eine Wohnung und fünf Ferienwohnungen) aufgeteilt worden sei. Im Spitzboden sei eine Ferienwohnung vorhanden. Im Erd- und Dachgeschoss befänden sich je zwei Ferienwohnungen. Im nördlichen Teil des Kellergeschosses befinde sich ein weiterer Aufenthaltsraum (Wohn-/Schlafzimmer), der zu einer Ferienwohnung im Erdgeschoss gehöre. Im südlichen Teil des Kellergeschosses sei eine weitere Wohneinheit vorhanden, die durch den Eigentümer bzw. seine Frau zeitweilig genutzt werde. Am 11. März 2020 erfolgte ein weiterer Ortstermin, in dessen Folge der Beklagte mitteilte, die zwischenzeitlich seitens des Klägers durchgeführten Umbaumaßnahmen reichten nicht aus, um baurechtmäßige Zustände herzustellen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Tatbestand des Urteils Bezug genommen.

Mit Bescheid vom 15. Juni 2020 forderte der Beklagte den Kläger zur Beseitigung des Gebäudes innerhalb von sechs Monaten nach Unanfechtbarkeit der Verfügung auf. Zur Begründung heißt es im Wesentlichen, dass für den Umbau und die Nutzungsänderung des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung zu einem Gebäude mit fünf Ferienwohnungen und einer Wohnung (bzw. vier Einheiten nach dem angeblichen Rückbau) die erforderliche Baugenehmigung nicht vorliege. Auf den Bauschein könne sich der Kläger nicht berufen. Das Vorhaben sei auch nicht genehmigungsfähig. Es widerspreche dem Bebauungsplan Nr. 106 der Beigeladenen, beschlossen am 18. Juni 2015. Die Beseitigungsverfügung sei im Rahmen des Ermessens und unter Beachtung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt. Den hiergegen eingelegten Widerspruch des Klägers wies der Beklagte mit Widerspruchsbescheid vom 23. September 2020 zurück. Wegen der Inhalte wird auf den Verwaltungsvorgang Bezug genommen.

Das Verwaltungsgericht hat die Beseitigungsverfügung und den Widerspruchsbescheid auf die unter dem 20. Oktober 2020 erhobene Anfechtungsklage mit Urteil vom 29. Juni 2023 aufgehoben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die umfangreichen Umbauarbeiten ließen die Wirksamkeit der Baugenehmigung entfallen. Von einer Nutzungsänderung im bebauungsrechtlichen Sinne sei auszugehen, wenn die jeder Art von Nutzung eigene Variationsbreite verlassen werde und sich die Genehmigungsfrage neu stelle, weil bodenrechtliche Belange berührt würden. Dies sei der Fall. Die Genehmigungsfrage werde unter bodenrechtlichen Aspekten neu gestellt. Der Umbau des Hauses in fünf Ferienwohnungen führe zu einer völlig anderen Nutzung als der genehmigten. Das Vorhaben sei auch nicht genehmigungsfähig. Aufgrund des inzwischen in Kraft getretenen Bebauungsplans Nr. 106 komme eine Genehmigung nicht in Betracht. Die festgesetzte Grundfläche von 120 m2 werde überschritten; überbaut seien mehr als 150 m2. Zudem werde das Baufenster nach Osten um circa vier Meter überschritten. Der Bebauungsplan sei auch nicht unwirksam. Die Beseitigungsverfügung sei aber ermessensfehlerhaft. Es lägen Einzelfallumstände vor, die hier hätten ausnahmsweise berücksichtigt werden müssen, weil sie sich aufdrängten. In besonderen Fallgestaltungen seien die geltend gemachten privaten Belange in den Blick zu nehmen und in eine Abwägung einzustellen. Die Intensität des Eingriffs, nämlich die Beseitigung des gesamten Baukörpers und des Bauschutts, sei besonders groß. Es gehe nicht um eine untergeordnete bauliche Nebenanlage oder ein baufälliges Haus. Vielmehr handele es sich um einen großen intakten Baukörper aus den 70er Jahren. Die Vernichtung dieses Vermögenswerts sei besonders gewichtig. Demgegenüber seien die entgegenstehenden öffentlichen Belange gering. Es gehe nicht um ein Außenbereichsvorhaben. Grundsätzlich sei an dieser Stelle auch nach der Änderung des Bebauungsplans eine Bebauung möglich bzw. sogar erwünscht, allerdings nur mit einer Grundfläche von 120 m2. Die Beeinträchtigung öffentlicher Belange halte sich in Grenzen. Es würden auch keine nachbarschaftlichen Belange berührt. Die erforderlichen Abstände würden eingehalten. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Urteil Bezug genommen.

Auf den Antrag des Beklagten hat der Senat mit Beschluss vom 26. Mai 2025 wegen ernstlicher Zweifel an der Richtigkeit des Urteils die Berufung zugelassen. In dem Beschluss hat der Senat ausgeführt, dass sich das Urteil auch nicht deshalb als zutreffend erweise, weil nur ein Teilabriss verhältnismäßig sei. Dies sei zwar grundsätzlich denkbar, müsse vom Kläger aber konkret angeboten werden; dies sei auch im Berufungsverfahren noch möglich, etwa in Bezug auf den westlich an das Gebäude angrenzenden Anbau.

Der Beklagte, dem der Beschluss am 28. Mai 2025 zugestellt worden ist, hat die Berufung mit Schriftsatz vom 23. Juni 2025, am gleichen Tag beim Oberverwaltungsgericht eingegangen, begründet. Er verteidigt die angefochtenen Bescheide und vertieft sein bisheriges Vorbringen. Insbesondere sei es so, dass das Verwaltungsgericht als einziges Argument für den vorliegend angenommenen „Einzelfall“ die Tatsache anführe, dass es sich um ein Wohnhaus und keine Nebenanlage handele. Die Rechtsprechung differenziere jedoch nicht bzgl. der Fragestellung der Abwägung des „Für und Wider“ zwischen (wertvollen) Hauptanlagen und Nebenanlagen. Ein Teilabriss komme nicht in Betracht. Selbst wenn er vom Kläger angeboten werden sollte, sei dies keine Frage der Verhältnismäßigkeit, sondern erst im Vollstreckungsverfahren als Austauschmittel berücksichtigungsfähig. Anderenfalls habe er keine Handhabe zur Durchsetzung der reduzierten Planung, sondern könne nur darauf warten, dass der Kläger diese dann auch in die Tat umsetze. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Schriftsätze des Beklagten Bezug genommen.

Der Beklagte beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Urteils des Schleswig-Holsteinischen Verwaltungsgerichts vom 29. Juni 2023 (Az. 8 A 156/20) die Klage abzuweisen.

Der Kläger hat keinen Antrag gestellt. Im Berufungsverfahren hat er ausgeführt, er habe inzwischen die Möglichkeiten eines Teilrückbaus noch einmal geprüft und sei zu dem Ergebnis gelangt, dass ein solcher technisch ohne Weiteres möglich sei. Er verweise insoweit auf die angefertigte Skizze. Daraus sei ersichtlich, dass der Anbau, der das Baufenster überschreite, komplett zurückgebaut werde. In der Skizze sei dieser Teil rot markiert. Damit liege der gesamte Baukörper in dem Baufeld des aktuellen Bebauungsplans. Die zum Anbau hin offene Wand des Hauptgebäudes werde im Bereich des Abbruchs des Anbaus geschlossen. In der Skizze sei das weiß markiert. Der Eingang werde in der neu zu errichtenden Außenwand im Bereich der bereits vorhandenen Diele geschaffen. Im Erdgeschoss erfolge eine weitere Öffnung der Trennwand zwischen den beiden Räumlichkeiten „Schlafen“, um einen offenen Wohnbereich zu schaffen. Der jetzige Eingang mit Treppenhaus zum Obergeschoss und mit Zugang zum Erdgeschoss werde als Zugang zum Erdgeschoss geschlossen. Der Eingang werde nur noch als Eingang/Zugang zum Obergeschoss genutzt. In der Skizze sei die schließende Wand weiß markiert. Der Abstellraum im Obergeschoss werde entfernt (rot markiert). Es werde nur eine Wohnung im Obergeschoss verbleiben. Der Keller werde nur noch als Lagerraum/Abstellraum genutzt. Damit verblieben zwei Wohneinheiten. Das Bauvorhaben in der geänderten Planung erfülle somit alle Festsetzungen des aktuellen Bebauungsplans. Der vollständige Rückbau sei insoweit unverhältnismäßig.

Die Beigeladene hat sich im Verfahren nicht geäußert.

Der Berichterstatter hat am 16. Juli 2025 einen Ortstermin durchgeführt. Die Beteiligten haben im Rahmen dessen Vergleichsverhandlungen geführt, im Rahmen derer der Kläger zugestimmt hat, den Anbau an das Wohngebäude zurückzubauen und einen entsprechenden Bauantrag zu stellen; das vorliegende Verfahren wurde ruhend gestellt. Mit Schriftsatz vom 30. Juli 2025 hat der Beklagte mitgeteilt, dass ihm gegenüber der Prozessbevollmächtigte des Klägers erklärt habe, dass der Kläger das Grundstück verkaufen und auswandern werde. Der Maklerauftrag sei bereits vergeben. Der Beklagte hat die Fortsetzung des Verfahrens beantragt. Weiterer Vortrag ist seitens des Klägers – trotz wiederholter Aufforderung – danach nicht erfolgt. Die Beteiligten sind mit Verfügung vom 22. April 2026 zur beabsichtigten Entscheidung gemäß § 130a VwGO angehört worden; eine Äußerung ist nicht erfolgt.

Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten sowie des Sachverhalts im Übrigen wird auf den Inhalt der Gerichtsakten und der Verwaltungsvorgänge des Beklagten, die dem Senat vorgelegen haben, Bezug genommen.

II.

Die aufgrund der Zulassung durch den Senat gemäß § 124 Abs. 1 VwGO statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung ist begründet. Das Verwaltungsgericht hat die Beseitigungsverfügung des Beklagten vom 15. Juni 2020 und den Widerspruchsbescheid vom 23. September 2020 zu Unrecht aufgehoben. Die Beseitigungsverfügung und der Widerspruchsbescheid erweisen sich als rechtmäßig und verletzen den Kläger nicht in seinen Rechten, vgl. § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Die zutreffend herangezogene Rechtsgrundlage findet sich in § 59 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 LBO 2016 (heute § 80 LBO 2024). Danach haben die Bauaufsichtsbehörden die bei der Errichtung, Änderung, Nutzungsänderung und Beseitigung sowie bei der Nutzung und Instandhaltung von Anlagen nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Sie können insbesondere die teilweise oder vollständige Beseitigung von Anlagen anordnen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert werden, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können.

1. Diese Tatbestandsvoraussetzungen liegen vor. Maßgeblich ist nach der Rechtsprechung des Senats für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer baurechtlichen Beseitigungsanordnung der Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung. Die Behörde ist insoweit verpflichtet, die Beseitigungsanordnung „unter Kontrolle zu halten“ und sie bei einer Änderung der Sach- und Rechtslage zugunsten des Betroffenen gegebenenfalls aufzuheben (vgl. Urteil des Senats vom 26. Mai 2021 – 1 LB 11/17 –, juris Rn. 53 m. w. N.; so auch zum Niedersächsischen Landesrecht: Nds. OVG, Urteil vom 25. April 2018 – 1 LB 69/17 –, juris Rn. 17). Das klägerische Vorhaben erweist sich als formell und materiell illegal. Insoweit nimmt der Senat zunächst Bezug auf die diesbezüglich zutreffenden Ausführungen des Verwaltungsgerichts in seinem Urteil vom 29. Juni 2023, die im Folgenden ergänzt werden.

a) Das Bestandsgebäude ist formell illegal, weil es nicht mehr von der Variationsbreite der Baugenehmigung vom 7. Dezember 1978 (Bauscheinnummer …) für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung umfasst ist.

aa) In Schleswig-Holstein beurteilt sich die Frage, ob eine erteilte und auch ausgenutzte Baugenehmigung trotz zwischenzeitlicher Nutzungsaufgabe weiterhin wirksam ist, nach der allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Regelung in § 112 Abs. 2 LVwG (vgl. Urteil des Senats vom 6. Mai 2021 – 1 LB 12/15 –, juris Rn. 58; so auch zum Hessischen Landesrecht: Hess. VGH, Beschlüsse vom 12. April 2016 – 4 A 1438/15.Z –, juris Rn. 12 und vom 17. März 2025 – 5 B 161/25 –, juris Rn. 31; zum Sächsischen Landesrecht: Sächs. OVG, Beschluss vom 28. Oktober 2019 – 1 B 7/19 –, juris Rn. 31 f.; ebenfalls zur Anwendbarkeit von § 43 Abs. 2 VwVfG ggf. i. V. m. § 1 Abs. 1 VwVfG Bbg in Berlin und Brandenburg: OVG Berlin-Bbg., Urteil vom 8. November 2018 – OVG 2 B 4.17 –, juris Rn. 25). Denn die Frage, wie lange eine Baugenehmigung noch eine dem Betreffenden günstige Legalisierungswirkung entfaltet, richtet sich ausschließlich nach dem insoweit maßgeblichen Landesrecht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. März 2015 – 4 B 11.15 –, juris Rn. 11; Hess. VGH, Beschluss vom 12. April 2016 – 4 A 1438/15.Z –, juris Rn. 11; Nds. OVG, Beschluss vom 20. Juli 2009 – 1 LA 103/07 –, juris Rn. 14), da der Landesgesetzgeber durch sein Landesbauordnungsrecht darüber bestimmt, wie lange eine Baugenehmigung trotz Nutzungsunterbrechung noch gültig bleiben soll. Mit solchen Regelungen hat der Landesgesetzgeber als der durch Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nach der grundgesetzlichen Kompetenzordnung dazu Berufene das Grundeigentum inhaltlich ausgestaltet und dabei die Reichweite der aufgrund landesrechtlicher Regelungen zu erteilenden Baugenehmigung bestimmt (vgl. zum Hessischen Landesrecht: Hess. VGH, Beschluss vom 17. März 2025 – 5 B 161/25 –, juris Rn. 30).

(1) Nach der danach allein maßgeblichen Regelung in § 112 Abs. 2 LVwG bleibt die Baugenehmigung als Verwaltungsakt wirksam, solange und soweit sie nicht zurückgenommen, widerrufen, anderweitig aufgehoben oder durch Zeitablauf oder auf andere Weise erledigt ist. Eine spezielle Regelung in der Landesbauordnung gibt es nicht. Es handelt sich nicht im Sinne von § 75 LBO 2016 um den Fall, dass nach Erteilung der Baugenehmigung mit der Ausführung des Vorhabens nicht begonnen oder die Ausführung länger als ein Jahr unterbrochen worden ist. Auch eine analoge Anwendung des § 75 Abs. 1 LBO 2016 kommt mangels eines mit der Sonderregelung des § 75 Abs. 1 LBO 2016 vergleichbaren Sachverhalts und einer objektiven Regelungslücke nicht in Betracht. Hätte der Gesetzgeber auch das Stadium einer späteren Nutzungsunterbrechung oder -beendigung spezialgesetzlich in der Landesbauordnung erfassen wollen, hätte er dies zum Ausdruck gebracht (vgl. Urteil des Senats vom 6. Mai 2021 – 1 LB 12/15 –, juris Rn. 58 m. w. N.).

(2) Eine Erledigung auf andere Weise ist anzunehmen, wenn die Baugenehmigung ihre regelnde Wirkung verliert, vornehmlich, wenn ihr Regelungsobjekt entfällt. Insoweit ist in der Rechtsprechung des Senats geklärt, dass dies durch ausdrücklich erklärten, aber auch durch schlüssiges Verhalten betätigten Verzicht auf Ausübung der genehmigten bestimmungsgemäßen Nutzung geschehen kann, wobei im letzteren Fall ein entsprechender dauerhafter und endgültiger Verzichtswille unmissverständlich und unzweifelhaft zum Ausdruck kommen muss (vgl. Urteil des Senats vom 6. Mai 2021 – 1 LB 12/15 –, juris Rn. 59). Maßgeblich ist insoweit eine Gesamtbetrachtung aus der Sicht eines objektiven Dritten unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls (vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 25. März 2021 – 1 MN 20/21 –, juris Rn. 21; OVG Berlin-Bbg., Urteil vom 8. November 2018 – OVG 2 B 4.17 –, juris Rn. 33). An die besonderen Umstände sind hohe Anforderungen zu stellen, da andernfalls zu befürchten wäre, dass aus einem gegebenenfalls durch wirtschaftliche Zwänge bestimmten Verhalten des Grundstückseigentümers unzutreffende Rückschlüsse auf einen tatsächlich nicht gegebenen Verzichtswillen gezogen werden. Eine wirksame Baugenehmigung mit den sich daraus ergebenden zulässigen Nutzungsmöglichkeiten ist für ein bestehendes Gebäude ein den Wert nicht unerheblich mitbestimmender Faktor, an dessen Erhalt der Eigentümer regelmäßig ein hohes Interesse hat. Ein Verzicht darf hier dem Eigentümer nicht leichtfertig unterstellt werden (vgl. Hess. VGH, Beschluss vom 17. März 2025 – 5 B 161/25 –, juris Rn. 36 f.).

(3) Von einem dauerhaften Verzichtswillen kann beispielsweise ausgegangen werden, wenn die bisherige Nutzung mit der ihr eigenen Variationsbreite auf Dauer durch eine insbesondere funktional andere Nutzung ersetzt wird (vgl. Urteil des Senats vom 6. Mai 2021 – 1 LB 12/15 –, juris Rn. 59; Hess. VGH, Beschlüsse vom 17. März 2025 – 5 B 161/25 –, juris Rn. 38 und vom 12. April 2016 – 4 A 1438/15.Z –, juris Rn. 16; OVG NRW, Beschluss vom 13. Dezember 2016 – 7 B 1227/16 –, juris Rn. 2). Die bloße zeitliche Nichtweiterführung der genehmigten Nutzung – insbesondere bei fortbestehender Nutzungstauglichkeit der baulichen Anlagen – ohne zusätzliche Anhaltspunkte, lässt aber noch nicht auf einen dauerhaften Verzichtswillen schließen, zumal im Baurecht keine Rechtspflicht zur fortgesetzten Nutzung eines genehmigten Baubestands besteht (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 4. März 2009 – 3 S 1467/07 –, juris Rn. 34; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 8. Juli 2014 – 8 S 1071/13 –, juris Rn. 28). Das für die Frage materiellen Bestandsschutzes vom Bundesverwaltungsgericht (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Mai 1995 – 4 C 20.94 –, juris) entwickelte – und auf sehr kurze Zeiträume abstellende – „Zeitmodell“ für das Tatbestandsmerkmal der „alsbaldigen“ Neuerrichtung eines Gebäudes im Sinne von § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB findet keine Anwendung (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 4. März 2009 – 3 S 1467/07 –, juris Rn. 31, 34; Sächs. OVG, Beschluss vom 28. Oktober 2019 – 1 B 7/19 –, juris Rn. 39 ff., unter Hinweis auf spätere Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, BVerwG, Urteil vom 7. November 1997 – 4 C 7.97 –, juris; vgl. zu dieser Frage auch BVerwG, Beschluss vom 5. Mai 2015 – 4 BN 2.15 –, juris Rn. 18; BayVGH, Beschluss vom 26. Mai 2020 – 15 ZB 19.2231 –, juris Rn. 14; OVG NRW, Urteil vom 7. Mai 2019 – 2 A 2995/17 –, juris Rn. 126 ff.; zum Ganzen: Urteil des Senats vom 6. Mai 2021 – 1 LB 12/15 –, juris Rn. 59).

bb) Hiervon ausgehend liegt eine Erledigung „auf andere Weise“ vor. Das Bestandsgebäude ist nicht mehr von der Variationsbreite der Baugenehmigung vom 7. Dezember 1978 (Bauscheinnummer …) für die Errichtung eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung umfasst, seitdem der Kläger das Gebäude so umgebaut und umgenutzt hat, dass es in eine Wohnung und fünf Ferienwohnungen aufgeteilt worden ist.

Mit dem Bauschein … wurden im Kellergeschoss drei Abstellräume, ein Flur und ein Heizungsraum genehmigt. Im Erdgeschoss wurden vier Wohn- bzw. Schlafräume, eine Küche, eine Diele, ein Flur, ein Abstellraum und zwei Bäder, im Dachgeschoss nochmals drei Wohn- bzw. Schlafräume, eine Küche, zwei Bäder und ein Abstellraum genehmigt (vgl. Grundrisse, Lageplan, Bl. 32 BA B). Ferienwohnen wurde nicht genehmigt.

Nach den durch Fotos und Lagepläne dokumentierten Erkenntnissen der Beigeladenen aus dem Ortstermin am 8. November 2019 hatte der Kläger das Gebäude erheblich umgebaut und umgenutzt. So befanden sich im Spitzboden eine Ferienwohnung, zwei weitere Ferienwohnungen im Dachgeschoss und zwei weitere Ferienwohnungen im Erdgeschoss. Auch der Keller war umgenutzt worden. So befanden sich dort zu diesem Zeitpunkt anstelle von zwei der genehmigten Abstellräume Wohn- bzw. Schlafräume. Nach den – unbestrittenen – Feststellungen des Beklagten in seiner Nutzungsuntersagung vom 13. November 2019 erfolgte die Nutzung einer dieser Räume im Keller gemeinsam mit einer der beiden im Erdgeschoss befindlichen Ferienwohnungen. Der weitere Aufenthaltsraum im Keller wurde durch den Kläger selbst bzw. zeitweise durch seine Ehefrau genutzt. Im Ortstermin am 16. Juli 2025 waren auf dem Spitzboden und im Keller die Anschlüsse der inzwischen zurückgebauten Küchen noch sichtbar. Im Dachgeschoss befanden sich nach wie vor zwei vollständig eingerichtete Ferienwohnungen. Im Erdgeschoss befanden sich inzwischen zwei vollständig eingerichtete und genutzte Dauerwohnungen. Der Kläger hat die so festgestellten baulichen Änderungen und Nutzungsänderungen auch nicht substanziiert in Abrede gestellt.

Durch diese Umbau- und Umnutzungsarbeiten hat der Inhaber der ursprünglichen Baugenehmigung zum Ausdruck gebracht, dass er an der genehmigten Nutzung dauerhaft nicht mehr festhalten wollte. Eine Ferienwohnnutzung war zu keinem Zeitpunkt genehmigt. Zwar war von der ursprünglichen Baugenehmigung die Dauerwohnnutzung umfasst. Diese haben aber der Kläger und ihm vorausgegangen bereits die Voreigentümer nach den Erkenntnissen des Senats nicht aufrechterhalten. Allein die Nutzung eines Kellerraums zu „Dauerwohnzwecken“ wäre hierfür schon nicht ausreichend, denn weder bestand hierfür eine Baugenehmigung noch hätte über einen längeren Zeitraum ein Anspruch auf Erteilung einer solchen bestanden. Weitere Wohnnutzung im Zeitraum vor Erlass der Beseitigungsverfügung ist weder dargelegt noch für den Senat sonst ersichtlich. Auf die Aufklärungsverfügung vom 12. Januar 2026, darzulegen, wie sich die ursprünglich genehmigte Wohnnutzung seit Genehmigungserteilung entwickelt habe, in welchen Zeiträumen, auch gerade vor dem Hintergrund der abweichenden Adresse des Klägers, die Immobilie vom Kläger oder Dritten zu Dauerwohnzwecken genutzt worden sei, ob hierzu Dauermietverträge vorgelegt werden könnten und in welchem räumlichen Umfang die Immobilie zu Dauerwohnzwecken genutzt worden sei, hat der Kläger nicht reagiert, auch nicht auf die Erinnerung vom 23. Februar 2026. Der Senat hält es danach insgesamt für eine Schutzbehauptung, dass in dem Gebäude auch dauergewohnt worden sein soll. Substanzielle Anhaltspunkte dafür gibt es jedenfalls nicht. Der Senat geht davon aus, dass der Kläger durch die jahrelange gewerbliche Vermietung erhebliches Einkommen erzielt hat. Es gibt keine Anhaltspunkte für eine nur vorübergehende entsprechende Nutzung. Baulich und organisatorisch war alles auf eine dauerhafte Gewinnerzielung ausgerichtet. Vor diesem Hintergrund ist der Senat zu der Überzeugung gelangt, dass der Kläger auf Dauer keinen Gebrauch mehr von der ursprünglichen Baugenehmigung machen wollte.

Weitere Ermittlungsansätze bestehen insoweit nicht. Die Amtsermittlungspflicht findet ihre Grenze an den Mitwirkungspflichten der Beteiligten, die vor allem gehalten sind, die ihnen geläufigen Tatsachen, mit denen sie ihre Anträge begründen, selbst vorzutragen. Das Gericht ist nicht verpflichtet, in nicht durch entsprechendes Vorbringen oder andere konkrete Anhaltspunkte veranlasste Nachforschungen darüber einzutreten, ob vielleicht irgendein bisher nicht entdeckter Umstand auf die Rechtmäßigkeit des zu beurteilenden Verwaltungshandelns von Einfluss sein könnte (stRspr, vgl. nur BVerwG, Urteil vom 23. November 1982 – 9 C 74.81 – juris Rn. 8 m. w. N.; Beschlüsse vom 28. Juni 2018 – 2 B 57.17 –, juris Rn. 17 und vom 25. Januar 2018 – 6 B 36.17 –, juris Rn. 17).

Die vorgenommene Umnutzung führt zu städtebaulichen Konflikten, die aus dem räumlichen Nebeneinander von dauerndem Wohnen und dem Wohnen durch Erholungsuchende hervorgehen. Diese gehen über die Frage nach dem Störgrad und der Störanfälligkeit von Nutzungen im Hinblick auf Immissionen hinaus. So kann die Wohnruhe durch häufige Nutzerwechsel, Unterschiede im Tagesablauf oder vermehrte Nutzung von Außenwohnbereichen auch in den Abend- und Nachtstunden gestört werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 – 4 C 5.16 –, Rn. 33 m. w. N.). Hinzu kommt, dass sich die Gäste jeweils allenfalls wenige Wochen in diesen Räumlichkeiten aufhalten (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. Oktober 2017 a. a. O., juris Rn. 17), sodass häufiger An- und Abreiseverkehr und entsprechende Immissionen die Wohnruhe stören können. Die vorgenannten Nutzungskonflikte potenzieren sich bei einer Nutzung mit fünf Ferienwohnungen. Dasselbe gilt für den – auch ohne An- und Abreiseverkehr – erzeugten Parkplatzsuchverkehr.

b) Der materiellen Genehmigungsfähigkeit stehen in bauplanungsrechtlicher Hinsicht die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 106 der Beigeladenen entgegen. Für das klägerische Grundstück wird darin eine zulässige Grundfläche als Höchstmaß von 120 m2 festgesetzt. Zwischen den Beteiligten ist unstreitig, dass das klägerische Gebäude diese mit einer Grundfläche von 152 m2 um 32 m2 überschreitet. Auch werden die zeichnerisch festgesetzten Baugrenzen im Westen des Grundstücks durch den vorhandenen Baukörper um circa vier Meter überschritten. Ob der Kläger inzwischen mit seinem Gebäude die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 106 in Bezug auf die Art der baulichen Nutzung einhält, kann danach offen bleiben.

aa) Es ist nicht ersichtlich, dass der Bebauungsplan Nr. 106 der Beigeladenen unwirksam ist, insbesondere nicht, dass er unter durchgreifenden Fehlern im Abwägungsergebnis leidet. Da Bebauungspläne Inhalt und Schranken des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmen, muss der Satzungsgeber die schutzwürdigen Interessen der Grundstückseigentümer und die Belange des Gemeinwohls in einen gerechten Ausgleich und in ein ausgewogenes Verhältnis bringen. Er muss sich dabei im Einklang mit allen anderen Verfassungsnormen halten; insbesondere ist er an den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit und den Gleichheitsgrundsatz des Art. 3 Abs. 1 GG gebunden. Den Anforderungen des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes an bauplanerische Festsetzungen wird in aller Regel durch städtebauliche Gründe Rechnung getragen, die die Bauleitplanung rechtfertigen (vgl. Urteil des Senats vom 5. August 2021 – 1 KN 4/17 –, juris Rn. 72). So liegt es auch hier in Bezug auf die seitens des Klägers als „ungerecht“ empfundenen unterschiedlichen Festsetzungen von Grundflächen im Plangebiet. Hierfür gibt es städtebauliche Gründe, die die Beigeladene in ihrer Planbegründung ausführlich erläutert hat (vgl. S. 14 der Begründung des Bebauungsplans Nr. 106). So beschreibt sie – nachvollziehbar –, dass die Grundstücksgrößen im Plangebiet erheblich variierten, und zwar zwischen 550 m2 und 1.180 m2. Es wird ausdrücklich darauf abgestellt, dass aufgrund der geringen Grundstücksgrößen und der bisherigen durchschnittlichen Ausnutzung der Bestandsgebäude die Grundfläche der nördlichen Grundstücke auf 100 m2 begrenzt und bei den Eckgrundstücken mit einer im Verhältnis zum Plangebiet größeren Grundstücksgröße auf 140 m2 festgesetzt werde. Auf den vom … umschlossenen Grundstücken ergebe sich eine Grundfläche von 130 m2. Im restlichen Gebiet werde die Grundfläche auf 120 m2 festgesetzt. Mit den festgesetzten Grundflächen würden gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet, da sich durch die festgesetzten Grundflächen höchstens eine GRZ von 0,22 ergebe (ausführlich: S. 14 der Begründung des Bebauungsplans Nr. 106). Daraus folgt, dass die Beigeladene mit der vorliegenden Planung städtebauliche Ziele verfolgt und ein abgewogenes Planungskonzept zugrunde gelegt hat.

bb) Der Bebauungsplan sieht auch keine Ausnahmen von denjenigen Festsetzungen, die das Bestandsgebäude des Klägers nicht einhält, vor (vgl. § 31 Abs. 1 BauGB). Die vorgesehenen Ausnahmen betreffen nur bauliche Änderungen und Nutzungsänderungen an vor Rechtskraft des Bebauungsplans genehmigten baulichen Anlagen. Um eine solche handelt es sich bei derjenigen des Klägers gerade nicht.

cc) Auch ein Anspruch auf Erteilung einer Befreiung von den besagten Festsetzungen zur Grundfläche als Höchstmaß und den zeichnerisch festgesetzten Baugrenzen im Westen besteht nicht. Gemäß § 31 Abs. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und 1. Gründe des Wohls der Allgemeinheit, einschließlich der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, des Bedarfs zur Unterbringung von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden, des Bedarfs an Anlagen für soziale Zwecke und des Bedarfs an einem zügigen Ausbau der erneuerbaren Energien, die Befreiung erfordern oder 2. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist oder 3. die Durchführung des Bebauungsplans zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen würde und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese Tatbestandsvoraussetzungen liegen nicht vor, denn es werden die Grundzüge der Planung berührt.

(1) Ob eine Befreiung die Grundzüge der Planung berührt oder von minderem Gewicht ist, beurteilt sich nach den konkreten Umständen des Einzelfalls, nämlich dem im Bebauungsplan zum Ausdruck gebrachten planerischen Wollen. Bezogen auf dieses Wollen darf der Befreiung vom Planinhalt keine derartige Bedeutung zukommen, dass die angestrebte und im Plan zum Ausdruck gebrachte städtebauliche Ordnung in beachtlicher Weise beeinträchtigt wird. Die Befreiung muss – soll sie mit den Grundzügen der Planung vereinbar sein – durch das planerische Wollen gedeckt sein; es muss mit anderen Worten angenommen werden können, die Befreiung liege noch im Bereich dessen, was der Planer gewollt hat oder gewollt hätte, wenn er die weitere Entwicklung einschließlich des Grundes für die Befreiung gekannt hätte (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Januar 2009 – 4 C 16.07 –, juris Rn. 23 zu § 13 Abs. 1 BauGB). Die Befreiung kann nicht als Vehikel dafür herhalten, die von der Gemeinde getroffene planerische Regelung beiseite zu schieben. Sie darf – jedenfalls von Festsetzungen, die für die Planung tragend sind – nicht aus Gründen erteilt werden, die sich in einer Vielzahl gleichgelagerter Fälle oder gar für alle von einer bestimmten Festsetzung betroffenen Grundstücke anführen ließen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 5. März 1999 – 4 B 5.99 –, juris Rn. 6; zum Ganzen: Urteil des Senats vom 26. Mai 2021 – 1 LB 9/17 –, juris Rn. 51).

(2) Die Befreiung liegt nicht mehr im Bereich dessen, was der Plangeber gewollt hat. Der Beigeladenen war die Reduzierung der Grundflächen ein zentrales planerisches Anliegen. Insoweit kann auf die obigen Ausführungen Bezug genommen werden. Die Beigeladene hat zur Begründung weiterhin angegeben, sie habe eine Grundfläche festgesetzt, die sich bei gleicher Ausnutzung bei einem Gebäude mit Vollgeschoss plus Dachgeschoss ohne Flachdachanbau ergeben würde. Dabei sei berücksichtigt worden, dass in Zukunft auch die Spitzböden als Aufenthaltsräume genutzt werden dürften, was bisher nicht genehmigt gewesen sei. Dadurch würden eine geringere Fläche versiegelt und bessere Versickerungsmöglichkeiten und ein höherer Grünflächenanteil geschaffen. Zudem fördere diese Planung eine energieeffizientere und Ressourcen schonendere Bebauung (S. 14 der Begründung des Bebauungsplans Nr. 106). Daraus wird deutlich, dass es sich bei der Reduzierung der Grundfläche und deren spezifischer Ausgestaltung um ein zentrales Planungsziel der Beigeladenen handelt. Dieses würde durch eine Befreiung berührt. Hinzu kommt, dass eine solche Befreiung dann für eine Vielzahl von Grundstücken erteilt werden müsste, denn die Beigeladene führt an anderer Stelle in der Begründung aus, dass die ineffiziente Ausnutzung der Grundstücksfläche durch Flachdachanbauten negativ auffalle und dass „zumeist“ ein Flachdachanbau vorhanden sei (S. 13 der Begründung des Bebauungsplans Nr. 106). Aus dem Bebauungsplan ergibt sich insoweit, dass acht der insgesamt 21 Bestandswohngebäude im Plangebiet über einen solchen Flachdachanbau, wie das Gebäude des Klägers, im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses verfügten, die sich nicht mehr (vollständig) innerhalb des jeweiligen Baufensters befinden.

dd) Auch die Voraussetzungen von § 31 Abs. 3 BauGB liegen nicht vor. Danach kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Die Befreiung nach Satz 1 ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat. Gemäß § 36a Abs. 1 BauGB sind Vorhaben nach § 31 Abs. 3 BauGB nur mit Zustimmung der Gemeinde zulässig, auch wenn – was hier ohnehin nicht der Fall ist – die Gemeinde selbst die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist. Die Gemeinde erteilt die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird; § 36 Abs. 2 Satz 2 zweiter Halbsatz BauGB gilt entsprechend. Es liegt jedenfalls keine Zustimmung der Beigeladenen vor. Da eine solche bislang nicht einmal beantragt worden ist, besteht auch kein Raum für einen Eintritt der Fiktionswirkung.

Gleiches gilt für § 246e Abs. 1 Satz 1 BauGB, in Bezug auf den gemäß Absatz 2 dieser Vorschrift für die – insoweit ebenfalls erforderliche – Zustimmung der Gemeinde nach Absatz 1 Satz 1 die Regelung in § 36a BauGB entsprechend gilt.

2. Anders als das Verwaltungsgericht erachtet der Senat die Beseitigungsverfügung indes nicht als ermessensfehlerhaft. Das Verwaltungsgericht hat dies entscheidungserheblich damit begründet, dass Einzelfallumstände vorlägen, die ausnahmsweise hätten berücksichtigt werden müssen. Es handele sich um einen großen intakten Baukörper aus den 70er Jahren; die Vernichtung dieses Vermögenswertes sei besonders gewichtig. Das führt nicht zu Ermessensfehlern.

a) Soweit die Verwaltungsbehörde ermächtigt ist, nach ihrem Ermessen zu handeln, prüft das Gericht auch, ob der Verwaltungsakt oder die Ablehnung oder Unterlassung des Verwaltungsakts rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht ist, § 114 Satz 1 VwGO. Bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen – wie hier – hat die Bauaufsichtsbehörde über das Ergehen einer Beseitigungsanordnung nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden. Es entspricht dabei regelmäßig ordnungsgemäßer Ermessensbetätigung, unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung und zur Vermeidung von Präzedenzfällen die Beseitigung eines formell und materiell illegalen Bauvorhabens anzuordnen (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. April 2002 – 4 C 4.01 –, juris Rn. 25). Bei einer Beseitigungsverfügung genügt es regelmäßig, dass die Behörde zum Ausdruck bringt, der beanstandete Zustand müsse wegen seiner Rechtswidrigkeit beseitigt werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 18. April 1996 – 4 C 22.94 –, juris Rn. 19). Die Duldung eines rechtswidrigen Zustands kann nur veranlasst sein, wenn ganz konkrete Anhaltspunkte dafür sprechen, ihn ausnahmsweise in Kauf zu nehmen (vgl. BVerwG, Urteil vom 11. April 2002 – 4 C 4.01 –, juris Rn. 25; ausführlich: BVerwG, Beschluss vom 28. August 1980 – 4 B 67.80 –, juris Rn. 6; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 12. Juli 2024 – 3 S 555/22 – juris Rn. 66; BayVGH, Beschluss vom 17. August 2022 – 15 ZB 22.1402 –, juris Rn. 13; vgl. Nds. OVG, Beschluss vom 6. März 2006 – 9 LA 365/03 –, juris Rn. 6; OVG Berlin-Bbg., Beschluss vom 27. November 2001 – 2 N 27.01 –, juris Rn. 9 f.; Thür. OVG, Beschluss vom 27. Juni 1996 – 1 EO 425/95 –, juris Rn. 46; OVG Sachs.-Anh., Beschluss vom 26. Mai 2009 – 2 L 164/08 –, juris Rn. 4).

b) Die tragende Annahme des Verwaltungsgerichts, die Vernichtung dieses großen Vermögenswerts stelle einen im vorbezeichneten Sinne konkreten Anhaltspunkt dar, trifft nicht zu, denn die Regelungswirkungen des öffentlichen Baurechts wirken grundstücksbezogen. Konkrete Anhaltspunkte, die ausnahmsweise eine weitergehende Abwägung des „Für und Wider“ der Beseitigungsverfügung zugunsten einer vorübergehenden oder dauerhaften Duldung gebieten würden, folgen daher nicht aus finanziellen Einbußen des Klägers (vgl. ebenso: OVG NRW, Urteil vom 26. Juli 2024 – 10 A 2101/22 –, juris Rn. 96). Persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse eines Betroffenen führen nämlich grundsätzlich nicht zur Ermessensfehlerhaftigkeit oder Unverhältnismäßigkeit einer Beseitigungsverfügung (vgl. OVG Rh.-Pf., Urteile vom 11. Oktober 2007 – 1 A 10555/07 –, juris Rn. 21 und vom 26. Juni 2024– 8 A 10427/23.OVG –, juris Rn. 48). Atypische bodenrechtliche Gesichtspunkte ergeben sich vorliegend gerade nicht; solche macht der Kläger im Berufungsverfahren auch nicht geltend. Der alleinige Umstand, dass es sich vorliegend um potenziellen Wohnraum handelt – tatsächlich genutzt wurde er als solcher in der Vergangenheit ganz überwiegend nicht – stellt keine solche bodenrechtliche Atypik dar. Dies ergibt sich bereits daraus, dass die Frage der Art der baulichen Nutzung bereits auf Tatbestandsebene der Beseitigungsverfügung im Rahmen der materiellen Genehmigungsfähigkeit zu prüfen ist. Insoweit sorgen vorliegend der Bebauungsplan mit seinen Ausnahme- und Befreiungsmöglichkeiten für eine verhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums. Für eine – daneben vorzunehmende – Berücksichtigung auf Rechtsfolgenseite, die ggf. zu Wertungswidersprüchen führen würde, gibt es keinen Raum.

3. Das Urteil erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als im Ergebnis richtig. Zwar ist nicht auszuschließen, dass vorliegend ein Teilabriss möglich und die Beseitigungsverfügung aus diesem Grund dann unverhältnismäßig wäre. Eine solche Möglichkeit eines Teilabrisses wäre auch im Rahmen der Verhältnismäßigkeit zu berücksichtigen (dazu: a)). Der Kläger hat eine solche aber nicht ausreichend konkret angeboten (dazu: b)).

a) Entgegen der Auffassung des Beklagten wäre eine solche Möglichkeit eines Teilabrisses zwar bereits auf Ebene der Beseitigungsverfügung und nicht erst auf Ebene deren Vollzugs zu prüfen. Die Frage, ob eine Anlage ganz oder nur teilweise beseitigt werden soll, ist eine solche der Erforderlichkeit und der Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne und daher im Rahmen der (Ermessens-) Entscheidung über die Beseitigung zu berücksichtigen (vgl. Lehmann/Reußow, Stand: Januar 2026, LBO § 80 Ziffer 2.1, S.4; zum Bayerischen Landesrecht: Busse/Kraus/Decker, Stand: Februar 2026, BayBO Art. 76 Rn. 248, beck-online; BeckOK BauordnungsR Bayern/Manssen, Stand: Februar 2026, BayBO Art. 76 Rn. 44, beck-online; vgl. auch Hamb. OVG, Urteil vom 6. April 1995 – Bf II 29/93 –, juris Rn. 43). Ob nur die teilweise oder die vollständige Beseitigung verlangt werden kann, richtet sich in erster Linie nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit (vgl. zum Bayerischen Landesrecht: Dittenheber, in: Bayerische Bauordnung. Kommentar mit einer Sammlung baurechtlicher Vorschriften, Stand: März 2026, Art. 76 BauO BY, Rn. 78, juris).

Gegen die Auffassung des Beklagten in der Berufungsbegründung spricht der Wortlaut der Ermächtigungsgrundlage in § 59 Abs. 2 Nr. 3 LBO 2016, wonach die t e i l w e i s e oder vollständige Beseitigung von Anlagen angeordnet werden kann. Dem Beklagten ist mithin auch insoweit Ermessen eingeräumt, das fehlerfrei auszuüben ist (vgl. § 114 Satz 1 VwGO). Der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit ist als Ermessensschranke dabei als verfassungsrechtlich determinierter Grundsatz (Art. 20 Abs. 3 GG) stets zu berücksichtigen. Für die vertretene Auffassung, diese Frage sei erst auf Vollzugsebene zu berücksichtigen, gibt es keine Anhaltspunkte. Entgegen den weiteren Ausführungen des Beklagten ist nicht ausreichend für den Erlass einer Beseitigungsverfügung, dass die Anlage formell illegal ist. Maßgeblich ist, ob sie darüber hinaus nicht genehmigungsfähig ist. Es liegt also in der Natur einer Beseitigungsverfügung, dass sie nicht geeignet ist, eine formell illegale aber materiell genehmigungsfähige Anlage zu beseitigen. Hierfür ist die Nutzungsuntersagung vom Landesgesetzgeber vorgesehen. Mit der Teilbeseitigung eines danach im Übrigen materiell genehmigungsfähigen Gebäudes wird daher nichts rechtlich Unmögliches verlangt.

b) Gleichwohl folgt daraus vorliegend nicht die Unverhältnismäßigkeit der Beseitigungsverfügung. Ein Teilabriss kommt nämlich nur dann in Betracht, wenn es nach der Struktur der baulichen Anlage möglich ist, durch Wegnahme von Bauteilen einen genehmigungsfähigen Zustand zu erreichen (vgl. Hamb. OVG, Urteil vom 6. April 1995 – Bf II 29/93 –, juris Rn. 43). Es liegt in der Verantwortung des Klägers, dies darzulegen. Verlangt die Behörde die Beseitigung eines ungesetzlichen Bauwerks, so liegt es nämlich in der Regel nicht im Rahmen der Erforschungspflicht des Gerichts, die Möglichkeiten einer Abänderung des Bauwerks zur Behebung eines etwaigen Übermaßes der Forderung von Amts wegen zu prüfen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 8. Februar 1994 – 4 B 21.94 –, juris Rn. 5). Der Kläger hat zwar im Verwaltungsverfahren geltend gemacht, es würde ein Teilrückbau ausreichen. Wie der Restbaukörper aussehen soll, hat er aber nicht dargelegt, obwohl es Sache des Bauherrn ist, den Rückbau auf ein rechtlich zulässiges und deshalb genehmigungsfähiges Maß konkret anzubieten (vgl. OVG Berlin-Bbg., Urteil vom 25. Februar 2015 – OVG 10 B 6.10 –, juris Rn. 70). Der Kläger hat auch im Berufungsverfahren keine konkreten Bauzeichnungen vorgelegt. Die von ihm erstellte Skizze greift zwar den Vorschlag des Berichterstatters auf, stellt aber keine ausreichende Grundlage für die Prüfung durch die Bauaufsicht des Beklagten dar. Insoweit ist es bei Absichtserklärungen geblieben. Die begonnenen Vergleichsverhandlungen hat der Kläger abgebrochen, weil sich ein Umbau des Gebäudes für ihn wirtschaftlich offenbar nicht lohnt.

4. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Kosten der Beigeladenen sind nicht erstattungsfähig, weil sie keinen Antrag gestellt und sich am Berufungsverfahren nicht beteiligt hat (vgl. § 162 Abs. 3, § 154 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wegen der Kosten folgt aus § 167 VwGO i. V. m. § 709 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 52 Abs. 1 GKG. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der Gründe des § 132 Abs. 2 VwGO gegeben ist.

---