Zum vorliegenden Urteilstext springen: 7 A 855/25
Das Wichtigste im Überblick
Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-… entschied am 24.08.2026 (7 A 855/25): Der Grundstückseigentümer konnte die Löschung einer Zuwegungsbaulast nicht durchsetzen, weil seine Argumente keine erheblichen Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts weckten. Das gilt nur, solange die genehmigte Nutzung diese Zufahrt weiterhin braucht.
- Klare Angaben: Lageplan und Erklärung zeigten Fläche und Zweck der Zufahrt eindeutig.
- Genehmigte Nutzung zählt: Das Gericht stützte sich auf die Baugenehmigung, nicht auf ein angeblich ungenehmigtes Gebäude.
- Spätere Änderung reicht nicht: Die neue Gestaltung musste die Zufahrt wesentlich erschweren.
- Frühere Zustimmung reicht: Der damalige Eigentümer unterschrieb vor dem Eigentümerwechsel.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-…
- Datum: 24.08.2026
- Aktenzeichen: 7 A 855/25
- Verfahren: Verfahren zur Zulassung der Berufung
- Rechtsbereiche: Baurecht, Verwaltungsrecht
- Streitwert: 5.000 Euro
- Relevant für: Grundstückseigentümer, Bauherren und Bauaufsichtsbehörden
Zulassung der Berufung bei Löschung der Baulast
Die Zulassung der Berufung gegen ein verwaltungsgerichtliches Urteil setzt unter anderem ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung nach § 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO voraus. Daneben können besondere Schwierigkeiten der Rechtssache nach § 124 Abs. 2 Nr. 2 VwGO oder eine grundsätzliche Bedeutung nach § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO die Zulassung tragen. Für jeden dieser Gründe muss derjenige, der die Berufung anstrebt, darlegen, weshalb er im konkreten Fall erfüllt sein soll.
Wenn Ihre Klage abgewiesen wurde, müssen Sie die Zulassung der Berufung innerhalb eines Monats nach Zustellung des vollständigen Urteils beantragen. Die Gründe müssen Sie innerhalb von zwei Monaten konkret darlegen. Benennen Sie dazu einzelne Fehler des Urteils und belegen Sie diese mit den vorhandenen Unterlagen. Vor dem Oberverwaltungsgericht brauchen Sie regelmäßig anwaltliche Vertretung. Versäumen Sie eine Frist, wird das Urteil rechtskräftig.
Mit genau diesen Voraussetzungen befasste sich das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen in seinem Beschluss vom 24. August 2026 (Az. 7 A 855/25) – und lehnte den Antrag eines Grundstückseigentümers ab, der die Löschung einer Baulast durchsetzen wollte. Damit bleibt die Abweisung seiner Klage durch das Verwaltungsgericht rechtskräftig. Das Zulassungsvorbringen des Mannes weckte nach Ansicht des Senats keine ernstlichen Zweifel an der Richtigkeit des angegriffenen Urteils. Auch die geltend gemachten besonderen Schwierigkeiten der Rechtssache und die behauptete grundsätzliche Bedeutung ließen sich nicht mit den erforderlichen Darlegungen belegen.
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Pflicht auf Ihrem Grundstück, eingetragen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. Sie kann Sie etwa verpflichten, eine Zufahrt oder Stellplatzflächen freizuhalten, und gilt auch für jeden späteren Eigentümer. Ohne Löschung oder behördlichen Verzicht bleibt diese Last für Sie verbindlich.
Der Antrag auf Zulassung der Berufung scheiterte in allen Punkten. Die Kosten des Zulassungsverfahrens trägt der unterlegene Eigentümer; der am Verfahren beigeladene frühere Eigentümer des betroffenen Grundstücks trägt seine außergerichtlichen Kosten selbst, weil er keinen eigenen Sachantrag gestellt hatte. Beigeladen heißt: Er wurde am Verfahren beteiligt, weil dessen Ausgang ihn betreffen kann, ohne selbst Kläger oder Behörde zu sein. Den Streitwert setzte das Gericht auch für das Zulassungsverfahren auf 5.000 Euro fest. An diesem Wert bemessen sich die Gerichtskosten, die auf Sie zukommen können. Der Beschluss ist unanfechtbar.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO und § 162 Abs. 3 VwGO; es entspricht der Billigkeit, dass die außergerichtlichen Kosten des Beigeladenen von diesem selbst getragen werden, denn er hat im Zulassungsverfahren keinen Sachantrag gestellt und sich mithin selbst keinem prozessualen Kostenrisiko ausgesetzt (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). – so das OVG NRW
Redaktionelle Leitsätze
- Ein Anspruch auf Löschung einer durch Verwaltungsakt eingetragenen Baulast wegen Unrichtigkeit des Baulastenverzeichnisses besteht nur, wenn die Eintragung nach § 44 VwVfG NRW von Anfang an nichtig war oder nachträglich nichtig geworden ist; bloße Bezeichnung als Gesamtbaulast ohne ausdrückliche Trennung von Flächen- und Zufahrtsbaulast begründet für sich keine Nichtigkeit, wenn Umfang und Zweck aus Baulastenblatt, Lageplan und Verpflichtungserklärung hinreichend erkennbar sind.
- Für die wirksame Begründung einer Baulast ist die Zustimmung des im Zeitpunkt der Verpflichtungserklärung verfügungsberechtigten Eigentümers maßgeblich; ein späterer Eigentumswechsel lässt die zuvor wirksam begründete Baulast unberührt.
- Ein Verzicht der Bauaufsichtsbehörde auf eine Baulast nach § 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW setzt voraus, dass deren Voraussetzungen entfallen sind; pauschale Behauptungen geänderter Erschließungserfordernisse oder nur denkbare Alternativlösungen genügen nicht, solange die Baulast weiterhin einer bestandskräftig genehmigten Nutzung dient und keine anderweitige Stellplatz- oder Zufahrtslösung behördlich genehmigt ist.
Wann ist eine Baulast wegen Nichtigkeit löschbar?
Ein Löschungsanspruch wegen Unrichtigkeit des Baulastenverzeichnisses kommt bei einer durch Verwaltungsakt erfolgten Eintragung nur in Betracht, wenn diese gemessen an § 44 VwVfG NRW von Anfang an nichtig war oder nachträglich nichtig geworden ist. Ein Verwaltungsakt ist hier die förmliche behördliche Eintragungsentscheidung. Nichtigkeit bedeutet konkret: Die Eintragung war so schwer fehlerhaft, dass sie von Anfang an keine Wirkung entfaltet hat. Nur unter dieser hohen Schwelle können Sie eine Löschung wegen Unrichtigkeit des Verzeichnisses verlangen. Das Oberverwaltungsgericht verwies dazu auf seine eigene frühere Entscheidung vom 19. Juli 2017 (Az. 7 A 1835/14, veröffentlicht in BauR 2018, 74).
Im Streit um die Baulast Nr. 1388 zu Nr. 3 auf dem Grundstück Q.-straße 5 in H. kam es auf genau diese Nichtigkeitsgrenze an. Eingetragen worden war sie am 16. Januar 2017 durch Verwaltungsakt, auf Grundlage einer Verpflichtungserklärung, die der damalige Eigentümer – im Verfahren als Beigeladener beteiligt – drei Tage zuvor unterschrieben hatte. Mit der Verpflichtungserklärung übernimmt der damalige Eigentümer die baurechtliche Pflicht, die anschließend als Baulast eingetragen wird. Das Verwaltungsgericht hatte einen Löschungsanspruch wegen Unrichtigkeit verneint und festgestellt, die Baulast sei wirksam begründet worden und genüge den formellen Anforderungen des § 83 Abs. 2 BauO NRW a. F. Das Oberverwaltungsgericht bestätigte diese Linie. Nach Baulastenblatt, Lageplan und Verpflichtungserklärung sichert die betroffene Fläche die öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einem Nachbargrundstück, außerdem die Zufahrt von Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen sowie zu acht Stellplätzen auf dem begünstigten Grundstück.
Verstoß gegen das Klarheitsgebot bei der Baulast?
Eine Baulasteintragung kann nach § 44 VwVfG NRW nichtig sein, wenn sie den betroffenen Umfang und Zweck nicht hinreichend erkennen lässt. Die bloße Bezeichnung als Gesamtbaulast ohne ausdrückliche Unterscheidung von Flächen- und Zufahrtsbaulast begründet für sich genommen aber noch keine Nichtigkeit, wenn Akten, Baulastenblatt, Lageplan und Verpflichtungserklärung den Inhalt erkennen lassen. Eine Flächenbaulast sichert eine Fläche für baurechtliche Zwecke; eine Zufahrtsbaulast sichert den Weg dorthin. Fehlt die Klarheit in allen Unterlagen zusammen, greift Ihr Nichtigkeitsangriff; reicht die Gesamtschau aus, scheitert er.
Warum das Gericht keinen Klarheitsverstoß sah
Der klagende Grundstückseigentümer stützte seine Nichtigkeitsthese gerade auf einen solchen Klarheitsverstoß: Die Behörde habe eine Gesamtbaulast eingetragen, ohne zwischen Flächen- und Zufahrtsbaulast zu trennen. Der Senat verwarf dieses Argument. Aus den Akten, dem Baulastenblatt Nr. 1388, dem Lageplan und der Verpflichtungserklärung sei ohne Weiteres ersichtlich, in welchem Umfang das Grundstück betroffen sei und welchem Zweck die Baulast diene. Die Voraussetzungen einer Nichtigkeit nach § 44 VwVfG NRW seien damit nicht dargelegt.
Fehlte die Zustimmung des Eigentümers zur Baulast?
Für die wirksame Begründung einer Baulast bedarf es der Zustimmung des im maßgeblichen Zeitpunkt verfügungsberechtigten Eigentümers. Maßgeblich ist dabei der Zeitpunkt der Verpflichtungserklärung beziehungsweise der Eintragung – nicht ein späterer Eigentumswechsel.
Ob diese Zustimmung am 16. Januar 2017 tatsächlich fehlte, war ein weiterer Angriffspunkt des klagenden Eigentümers. Er bestritt, dass die erforderliche Zustimmung vorgelegen habe. Das Gericht verwarf diesen Einwand: Im Zeitpunkt der Verpflichtungserklärung vom 13. Januar 2017 war der Beigeladene noch Eigentümer des Grundstücks. Der heutige Eigentümer wurde erst aufgrund einer Auflassung vom 7. Juli 2017 am 19. Oktober 2017 als Eigentümer eingetragen – also mehrere Monate nach der Verpflichtungserklärung und der Eintragung der Baulast. Die Auflassung ist die notarielle Einigung über den Eigentumsübergang; Eigentum entsteht erst mit der Eintragung im Grundbuch. Ihre spätere Eigentümerstellung ändert deshalb nichts an der zuvor wirksam begründeten Baulast.
Haben Sie das Grundstück erst nach Eintragung der Baulast erworben, reicht Ihre fehlende eigene Zustimmung für eine Löschung nicht aus. Prüfen Sie vor einem Erwerb das Baulastenverzeichnis und die zugehörigen Unterlagen. Nach dem Erwerb brauchen Sie für eine Löschung oder einen Verzicht einen anderen tragfähigen Grund.
Löschung der Baulast wegen eines Schwarzbaus?
Maßgeblich für die Wirksamkeit einer Baulast sind die auf dem Grundstück vorhandene bauliche Nutzung gemäß bestandskräftiger Baugenehmigung und die daraus folgenden Erschließungserfordernisse nach § 4 Abs. 1 BauO NRW beziehungsweise der Vorgängerfassung dieser Vorschrift. Bestandskräftig bedeutet: Die Baugenehmigung kann nicht mehr angefochten werden und bleibt verbindlich. Erschließungserfordernisse sind die öffentlich geforderten Zugänge, etwa für Feuerwehr, Rettung und Stellplätze. Eine behauptete Schwarzbau-Qualität oder ein behauptetes Erlöschen der Genehmigung führt ohne hinreichend substantiierte Darlegung – also ohne konkrete Tatsachen und Belege – nicht zur Nichtigkeit der Baulasteintragung. Fehlen greifbare Nachweise, bleibt die Baulast für Sie bestehen.
Der Vorwurf des ungenehmigten Baus
Der klagende Eigentümer wollte die Baulast mit dem Vorwurf zu Fall bringen, sie sichere gar keine genehmigte Nutzung, sondern nur einen Schwarzbau. Das Bestandsgebäude, dessen Stellplatzbedarf durch die Baulast abgesichert werden solle, sei illegal errichtet. Das Gericht stellte dem die Baugenehmigung vom 10. Februar 2011 und die daraus folgenden Erschließungserfordernisse entgegen – eine Nichtigkeit der Baulasteintragung sei nicht erkennbar.
Das Erlöschen der Baugenehmigung als Alternativargument
Ergänzend machte der Eigentümer geltend, die Baugenehmigung könne inzwischen erloschen sein, weil zwei vorgesehene Stellplätze für Menschen mit Behinderungen zunächst nicht wie genehmigt errichtet und eine Zuwegung zurückgebaut worden seien. Das Gericht hielt diesen Vortrag für nicht hinreichend substantiiert dargelegt. Ein Erlöschen der Baugenehmigung war damit nicht belegt.
Überdimensionierung der Baulastfläche als Löschungsgrund?
Selbst wenn eine Baulastfläche nach Auffassung des Betroffenen für die Zufahrt von Feuerwehr, Rettungsdienst und Stellplätzen nicht in der eingetragenen Breite erforderlich ist, sind damit die Voraussetzungen einer Nichtigkeit der Baulast noch nicht aufgezeigt. Sichert die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen für eine bestandskräftig genehmigte Nutzung, besteht das öffentliche Interesse an ihr fort, solange keine anderweitige Stellplatzanordnung und keine eigene unmittelbare Zufahrt genehmigt sind. Bloße Zweifel an der Größe oder eine nur denkbare Alternativlösung reichen für Ihre Löschungsforderung deshalb nicht aus.
An Erforderlichkeit, Breite und einer möglichen Alternativzufahrt setzte der klagende Eigentümer für seine Löschungsforderung an. Er behauptete, Baulastfläche und Breite seien für die Zufahrt von Feuerwehr- und Rettungsfahrzeugen sowie zu den Stellplätzen nicht erforderlich. Darin sah das Gericht keine dargelegten Nichtigkeitsvoraussetzungen. Weiter machte der Mann geltend, die Fläche sei überdimensioniert – die Stellplätze könnten anders angeordnet werden, und für das Nachbargrundstück könne eine eigene unmittelbare Zufahrt zur Q.-straße geschaffen werden. Das Gericht verwies auf die durch die Baugenehmigung vom 10. Februar 2011 genehmigte Nutzung und deren Bestandsschutz: Solange keine anderweitige Anordnung der Stellplätze und keine eigene unmittelbare Zufahrt tatsächlich genehmigt seien, bestehe das öffentliche Interesse an der Baulast fort.
Entscheidend war nicht, ob eine andere Zufahrt oder Stellplatzlösung denkbar wäre. Sie liegen nur ähnlich, wenn diese Alternative bereits behördlich genehmigt ist und die Baulast dadurch tatsächlich entbehrlich wird.
Warum scheiterte der Baulastverzicht trotz Änderungen vor Ort?
Nach § 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW kann die Bauaufsichtsbehörde auf eine Baulast verzichten, wenn deren Voraussetzungen entfallen sind. Maßgeblich bleibt dabei, ob die Baulast weiterhin öffentlich-rechtlichen Erschließungserfordernissen im Zusammenhang mit der genehmigten Nutzung dient. Pauschale Behauptungen zu geändertem Stellplatzbedarf oder einer entfallenen Feuerwehrzufahrt genügen dafür nicht – erforderlich sind konkrete Anhaltspunkte und die Darlegung einer wesentlichen Erschwerung oder Entbehrlichkeit. Erst mit solchen Nachweisen können Sie einen Verzicht der Behörde realistisch anstreben.
Der Senat prüfte einen möglichen Verzichtsanspruch anhand der vom klagenden Eigentümer benannten Veränderungen vor Ort. Dieser hatte sich auf eine zwischenzeitliche Änderung der baulichen Gestaltung der benachbarten Eckparzelle durch die Gemeinde H. berufen und behauptet, dadurch hätten sich die rechtlichen Voraussetzungen geändert; die Nutzung der Zuwegung sei entfallen oder wesentlich erschwert. Das Gericht verwarf diesen Einwand: Weder war ausreichend dargelegt noch aus den zu den Akten gelangten Fotos der Örtlichkeit ersichtlich, dass die Änderung die Nutzung der Zuwegung in wesentlicher Hinsicht erschwere.
Soweit er sich auf eine zwischenzeitliche Änderung der baulichen Gestaltung der Eckparzelle 1579 durch die Gemeinde H. beruft, ist weder hinreichend aufgezeigt noch – etwa aus den zu den Akten gelangten Fotos der Örtlichkeit – sonst ersichtlich, dass dadurch die Nutzung der Zuwegung zum Grundstück des Beigeladenen in wesentlicher Hinsicht erschwert würde. – so das OVG NRW
Zusätzlich forderte der Eigentümer eine Klärung des aktuell erforderlichen Stellplatzbedarfs und behauptete pauschal, eine Zuwegung für Feuerwehr und Rettungsdienst werde nicht mehr benötigt. Nach Auffassung des Gerichts fehlten dafür konkrete Anhaltspunkte – unabhängig von den Festlegungen der bestandskräftigen Baugenehmigung aus dem Jahr 2011. Auch die pauschale Behauptung zur Feuerwehr- und Rettungszufahrt reichte nicht aus. Die Voraussetzungen für einen Verzicht nach § 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW lagen deshalb nicht vor: Die Baulast diente nach Einschätzung des Senats weiterhin den Erschließungserfordernissen der genehmigten Nutzung des Nachbargrundstücks.
Was müssen Eigentümer nach dem OVG-Beschluss prüfen?
Der unanfechtbare Beschluss des Oberverwaltungsgerichts für das Land Nordrhein-Westfalen bindet die Beteiligten dieses Verfahrens. Für andere Grundstücke schafft er keine gesetzliche Bindung, zeigt aber die Linie des Gerichts in Nordrhein-Westfalen. Übertragbar ist er vor allem bei eingetragener Baulast, bestandskräftiger Baugenehmigung und fehlender genehmigter Alternative. Prüfen Sie deshalb, ob diese Unterlagen und Umstände auch bei Ihnen vorliegen.
Möchten Sie eine Baulast beseitigen, reichen bloße Zweifel an Breite, Stellplätzen oder Zufahrt nicht. Lassen Sie eine Ersatzlösung zunächst behördlich genehmigen und belegen Sie anschließend konkret, warum die bestehende Baulast nicht mehr benötigt wird. Beantragen Sie dann bei der Bauaufsicht den Verzicht; ohne diese Nachweise bleibt die Baulast voraussichtlich bestehen.
Unsere Einschätzung
Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen trennt bei der Löschung von Baulasten strikt zwischen der Wirksamkeit der Eintragung und dem späteren Wegfall ihres Zwecks. Für ähnliche Grundstücksfälle entscheidet sich der Streit daran, ob die Tatsachen zur richtigen Zeitachse passen: Eintragungsfehler verlangen andere Belege als spätere Nutzungsänderungen. Wer beides vermischt, kann am entscheidenden rechtlichen Maßstab vorbeigehen.
Ob eine genehmigte Ersatzerschließung mit geänderter Stellplatzlösung den Verzicht der Bauaufsicht tragen würde, musste das Gericht nicht entscheiden. Bei einer bloß veränderten Lage vor Ort bleibt die Entscheidung übertragbar, sofern deren Auswirkung auf die Nutzung nicht konkret nachweisbar ist. Wir halten diese Trennung für konsequent; Betroffene können ihre Unterlagen danach ordnen, was bei Eintragung galt und was sich später verbindlich geändert hat.
Baulast loswerden: Ihre rechtlichen Chancen prüfen
Eine bestehende Baulast zu löschen oder einen Verzicht der Behörde zu erreichen, verlangt präzise Argumente und den Nachweis, dass die Voraussetzungen entfallen sind. Unsere Rechtsanwälte für Baurecht prüfen Ihr Baulastenverzeichnis, die Baugenehmigungen und die tatsächliche Situation vor Ort. Wir zeigen Ihnen, welche Nachweise die Bauaufsicht überzeugen können und ob ein Antrag auf Löschung oder Verzicht Aussicht auf Erfolg hat.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Welche konkreten Fehler machen die Eintragung einer Baulast nach § 44 VwVfG NRW unwirksam?
Eine Baulast ist nach § 44 VwVfG NRW nur bei einem besonders schweren Fehler nichtig und deshalb wegen Unrichtigkeit löschbar. Eine ungenaue Bezeichnung genügt nicht, wenn Umfang und Zweck aus den maßgeblichen Unterlagen bestimmbar bleiben.
Ein solcher Mangel kann vorliegen, wenn die Eintragung von Anfang an oder nachträglich unverständlich und rechtlich nicht eindeutig bestimmbar ist. Entscheidend ist eine Gesamtschau aus Baulastenblatt, Lageplan, Verpflichtungserklärung und den dazugehörigen Akten. Daraus müssen insbesondere betroffene Fläche, Verlauf, gesicherte Nutzung und Zweck der Baulast erkennbar sein. Widersprechen sich die Unterlagen so erheblich, dass weder die belastete Fläche noch die gesicherte Zufahrt zuverlässig festgestellt werden kann, kann die Nichtigkeit in Betracht kommen. Prüfen Sie deshalb sämtliche Unterlagen gemeinsam und benennen Sie jede konkrete Unstimmigkeit.
Die fehlende ausdrückliche Trennung zwischen Flächen- und Zufahrtsbaulast oder die Bezeichnung als „Gesamtbaulast“ reicht dagegen nicht aus, wenn Zufahrt, Feuerwehr- und Rettungszufahrt sowie Stellplätze aus den Unterlagen hervorgehen. Auch eine vermutete Überbreite begründet für sich keinen Nichtigkeitsgrund. Für einen Löschungsantrag müssen Sie daher konkret darlegen, welche Angaben widersprüchlich oder nicht bestimmbar sind, statt nur die Bezeichnung der Baulast anzugreifen.
Kann ich die Baulast trotz späterem Eigentumserwerb löschen lassen, wenn ich nie zugestimmt habe?
NEIN. Ihre fehlende eigene Zustimmung reicht für die Löschung der Baulast nicht aus. Hat der frühere verfügungsberechtigte Eigentümer wirksam zugestimmt, bleibt die Baulast auch für Sie verbindlich.
Maßgeblich ist, ob der Eigentümer bei der Verpflichtungserklärung und Eintragung verfügungsberechtigt war. Ein späterer Eigentumswechsel beseitigt die zuvor wirksam begründete öffentlich-rechtliche Verpflichtung nicht. Die Baulast wirkt grundstücksbezogen und bindet deshalb auch den später eingetragenen Eigentümer. Eine Löschung oder ein Verzicht kommt nur aus einem anderen tragfähigen Grund in Betracht, etwa wegen nachgewiesener Nichtigkeit oder weil die Baulast nachträglich entbehrlich geworden ist. Vergleichen Sie daher die Eigentumsumschreibung mit dem Datum der Verpflichtungserklärung und prüfen Sie, wer damals unterschrieben hat.
Reicht eine nicht mehr benötigte Zufahrt für die Löschung, wenn keine Ersatzlösung genehmigt ist?
NEIN, Eine nur behauptete oder technisch denkbare Ersatz-Zufahrt reicht für die Löschung oder einen Verzicht auf die Baulast grundsätzlich nicht aus. Erforderlich ist regelmäßig eine behördlich genehmigte und rechtlich gleichwertige Zufahrt oder Stellplatzlösung, durch die der Sicherungszweck tatsächlich entfällt.
Die Baulast sichert weiterhin die Erschließung einer bestandskräftig genehmigten Nutzung, also den rechtlich verbindlichen Zugang zu Grundstück und Stellplätzen. Solange diese Genehmigung fortbesteht und keine gleichwertige Alternative zugelassen wurde, bleibt das öffentliche Interesse an der Baulast bestehen. Eigene Messungen, Fotos oder eine theoretische Zufahrt für Feuerwehrfahrzeuge belegen weder die Gleichwertigkeit noch die rechtliche Entbehrlichkeit. Nach § 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW kommt ein behördlicher Verzicht in Betracht, wenn die Voraussetzungen der Baulast tatsächlich entfallen sind. Lassen Sie eine geplante Ersatz-Zufahrt oder Stellplatzanordnung deshalb zunächst von der Bauaufsicht genehmigen und bewahren Sie den Bescheid als Nachweis auf.
Welche konkreten Nachweise brauche ich für einen Verzicht der Bauaufsicht auf die Baulast?
Für einen Verzicht nach § 85 Abs. 3 Satz 2 BauO NRW brauchen Sie konkrete Nachweise, dass die Baulast nicht mehr erforderlich ist. Besonders wichtig sind eine behördlich genehmigte Ersatzlösung, aktuelle Pläne und belegte Tatsachen zum Wegfall der bisherigen Erschließungsfunktion.
Stellen Sie zunächst die ursprüngliche Baugenehmigung, das Baulastenblatt, den Lageplan und die Verpflichtungserklärung aus der Bauakte zusammen. Daraus muss hervorgehen, welche Nutzung die Baulast absichert und ob sie Zufahrt, Rettungsweg oder Stellplätze betrifft. Eine bestandskräftige Genehmigung ist eine nicht mehr anfechtbare Entscheidung und bleibt für die Beurteilung grundsätzlich maßgeblich. Belegen Sie die aktuelle Situation durch einen Genehmigungsbescheid, genehmigte Bauzeichnungen oder eine andere amtliche Entscheidung zur Ersatz-Zufahrt oder Stellplatzlösung. Ergänzen Sie nachvollziehbare Lagepläne, dokumentierte bauliche Änderungen und gegebenenfalls technische Stellungnahmen zur tatsächlichen Nutzbarkeit oder wesentlichen Erschwerung der bisherigen Fläche.
Fotos allein oder pauschale Hinweise auf einen geringeren Stellplatzbedarf und eine angeblich entfallene Feuerwehrzufahrt genügen regelmäßig nicht. Beantragen Sie daher zunächst die Genehmigung der Ersatzlösung und legen Sie deren Auswirkungen anschließend vollständig mit dem Verzichtsantrag vor.
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Das vorliegende Urteil
Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-… – Az.: 7 A 855/25 – Beschluss vom 24.08.2026
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