Zum vorliegenden Urteilstext springen: 7 B 645/26
Das Wichtigste im Überblick
Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen entschied am 16.09.2026 (7 B 645/26): Eine Gebäudeeigentümerin durfte eine Dachgeschosswohnung vorerst nicht an andere vermieten, weil sie weder eine Genehmigung noch einen zweiten sicheren Ausgang im Brandfall belegte. Das Gericht prüfte nur vorläufig; im Hauptverfahren kann die Rechtmäßigkeit der Wohnnutzung weiter geklärt werden.
- Befristete Genehmigung: Die alte Erlaubnis gestattete selbstständiges Wohnen im Dachgeschoss nur für begrenzte Zeit.
- Stadtlage genügt nicht: Ein Haus im Stadtzentrum beweist nicht, dass die Dachgeschosswohnung genehmigt ist.
- Sofortiges Handeln begründet: Die Behörde erklärte konkret, warum sie das Vermieten sofort stoppen musste.
- Keine milderen Auflagen: Die Eigentümerin zeigte nicht, dass Auflagen die Gefahren sofort beseitigt hätten.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen
- Datum: 16.09.2026
- Aktenzeichen: 7 B 645/26
- Verfahren: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Verwaltungsrecht, Baurecht, Brandschutz
- Streitwert: 2.500,00 Euro
- Wichtig für: Gebäudeeigentümer, Vermieter von Dachgeschosswohnungen
OVG NRW bestätigt Vermietungsverbot für Dachgeschosswohnung ohne Rettungsweg
Das Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen hat am 16. September 2026 (Az. 7 B 645/26) die Beschwerde einer Hauseigentümerin zurückgewiesen. Sie hatte sich im Eilverfahren dagegen gewehrt, ihre Dachgeschosswohnung nicht mehr vermieten zu dürfen. Die Eigentümerin unterlag: Nach Auffassung des Gerichts zeigte ihr Vorbringen weder, dass die Wohnnutzung durch eine Baugenehmigung gedeckt war, noch dass die Wohnung über einen sicheren zweiten Rettungsweg verfügte.
Die zuständige Behörde hatte am 2. Februar 2026 eine Ordnungsverfügung erlassen. Nach der Auslegung des Gerichts untersagte Ziffer 1 der Eigentümerin, die Wohnung an Dritte zu vermieten. Ziffer 2 enthielt eine Zwangsgeldandrohung. Die Verfügung betraf die Räume im rechten Bereich des Dachgeschosses des Gebäudes C.-straße 0. Auch gegen die Mieter war eine Nutzungsuntersagung ausgesprochen worden. Sie sind inzwischen ausgezogen.
Die Eigentümerin erhob die Klage 4 K 940/26. Im Eilverfahren wollte sie erreichen, dass die aufschiebende Wirkung der Klage gegen Ziffer 1 wiederhergestellt und hinsichtlich der Zwangsgeldandrohung angeordnet wird. Das Verwaltungsgericht lehnte das ab, woraufhin sie Beschwerde einlegte.
Das Oberverwaltungsgericht prüfte im Rahmen des § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO, ob die Beschwerdebegründung Gründe aufzeigte, die eine Änderung der Entscheidung rechtfertigten. Im Mittelpunkt standen die sofortige Vollziehung, die Wirksamkeit der Verfügung sowie die baurechtliche Zulässigkeit und Sicherheit der Wohnnutzung, insbesondere wegen des zweiten Rettungswegs.
Redaktionelle Leitsätze
- Der bauordnungsrechtliche Bestandsschutz setzt eine wirksame und fortbestehende Baugenehmigung voraus; weder eine innerstädtische Zentrumslage noch ein Eigentümerwechsel begründen die Vermutung einer genehmigten Wohnnutzung.
- Fehlt einer Wohnung ein bauordnungsrechtlich erforderlicher zweiter Rettungsweg, rechtfertigt der Schutz von Leben und Gesundheit im Brandfall regelmäßig eine sofortige Nutzungs- und Vermietungsuntersagung, sofern Auflagen die bestehende Gefahr nicht gleichermaßen umgehend beheben können.
Warum die Ordnungsverfügung weder nichtig noch formell fehlerhaft war
Nach Auffassung des Gerichts litt die Verfügung an keinem durchgreifenden formellen Mangel. Die Behörde hatte den Sofortvollzug ausreichend begründet, die Regelung war als Vermietungsverbot auszulegen, und eine unterbliebene Anhörung kann im Hauptsacheverfahren nachgeholt werden.
Die Anordnung der sofortigen Vollziehung war hinreichend einzelfallbezogen begründet
Die Eigentümerin hielt dem Verwaltungsgericht vor, es habe verkannt, dass die Behörde den Sofortvollzug nicht den Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO entsprechend begründet habe. Das Oberverwaltungsgericht folgte dem nicht. In der Verfügung vom 2. Februar 2026 habe sich die Behörde hinreichend auf den Einzelfall bezogen.
Die Untersagung der Vermietung ist keine nichtige Duldungsverfügung
Die Eigentümerin argumentierte, die Behörde habe keine Nutzungsuntersagung, sondern eine Duldungsverfügung erlassen. Diese sei nach § 44 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 4 VwVfG NRW nichtig. Die Regelung lasse eine Eigennutzung oder unentgeltliche Überlassung an Dritte weiterhin zu. Außerdem könne sie eine gegen die Mieter gerichtete Nutzungsuntersagung rechtlich nicht dulden.
Das Gericht sah nicht hinreichend dargelegt, dass die Verfügung aus Sicht eines objektiven Empfängers ausschließlich zur Duldung der Mieter-Untersagung verpflichtete. Dagegen spreche, dass Ziffer 1 des Bescheidtenors der Eigentümerin ausdrücklich aufgebe, die Vermietung an Dritte zu unterlassen. Dass eine Eigennutzung oder unentgeltliche Überlassung danach möglich bleibe, begründe keinen relevanten rechtlichen Mangel. Die Behörde musste solche Nutzungen bei realitätsnaher Betrachtung nicht in Rechnung stellen.
Auch der Einwand, sie könne eine gegen die Mieter gerichtete Untersagung nicht dulden, griff nicht durch. Nach dem Auszug der Mieter hat sich diese Verpflichtung erledigt.
Eine unterbliebene Anhörung lässt sich im Hauptsacheverfahren nachholen
Die Eigentümerin trug vor, die fehlende Anhörung vor Erlass der Verfügung könne nicht geheilt werden. Das Verwaltungsgericht hatte dagegen erwogen, dass eine unterbliebene Anhörung jedenfalls im Verlauf des gerichtlichen Hauptsacheverfahrens noch nachgeholt werden kann. Mit dieser tragenden Erwägung setzte sich die Beschwerde nach Ansicht des Oberverwaltungsgerichts nicht hinreichend auseinander.
Warum sich die Eigentümerin nicht auf eine historische Baugenehmigung berufen konnte
Die Eigentümerin konnte kein fortbestehendes Baurecht für die Dachgeschosswohnung geltend machen. Die historischen Entscheidungen waren bestandskräftig befristet, und der Verweis auf die innerstädtische Lage ersetzt den Nachweis einer Baugenehmigung nicht.
Die befristete Genehmigung und Befreiung von 1949 waren bestandskräftig
Die Eigentümerin hielt die ursprüngliche Befristung der Baugenehmigung für unzulässig. Sie verwies darauf, dass § 36 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG NRW damals noch nicht existiert habe. Die Regelung nach Anm. 1 zu § 5 BauO Ruhrkohlenbezirk sei rechtswidrig, und ein Widerruf des Dispensbeschlusses sei nicht erfolgt.
Diese Einwände verhalfen der Beschwerde nicht zum Erfolg. Die Baugenehmigung und die Befreiung vom 19. August 1949 hatten eine selbstständige Wohnnutzung im Dachgeschoss nur befristet zugelassen. Sie waren jedenfalls bestandskräftig.
Innerstädtische Lage und Eigentümerwechsel ersetzen keine Baugenehmigung
Die Eigentümerin meinte außerdem, wegen der innerstädtischen Lage des Gebäudes sei die Vorlage einer Baugenehmigung entbehrlich. Sie verwies auf den Beschluss des Oberverwaltungsgerichts vom 9. Februar 2022 (2 B 1964/21) und darauf, dass der Eigentumswechsel erst wenige Jahre zurückliege.
Das Gericht sah nicht aufgezeigt, dass die Umnutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken einen Ausnahmefall im Sinne dieser Rechtsprechung darstellt. Die Lage im Stadtzentrum rechtfertige für sich genommen nicht die Annahme, dass eine Baugenehmigung existiert. Auch der Zeitpunkt des Eigentumswechsels ändere daran nichts. Die Eigentümerin hätte sich beim Erwerb informieren müssen, ob die Wohnnutzung bauordnungsrechtlich zulässig war.
Weshalb der fehlende zweite Rettungsweg die sofortige Nutzungsuntersagung trug
Das Vermietungsverbot diente dem Schutz von Leben und Gesundheit. Die Eigentümerin konnte nicht entkräften, dass die Wohnung keinen sicheren zweiten Rettungsweg hat. Bestandsschutz griff mangels Baugenehmigung nicht, und mildere Mittel waren nicht als ausreichend dargelegt.
Das Oberverwaltungsgericht verwies auf seine Rechtsprechung (Beschluss vom 20. August 2024 – 7 B 486/24 –, juris, Rn. 11 f.). Danach ist eine auf Gefahrenbeseitigung gerichtete Ordnungsverfügung grundsätzlich auch bei einem durch eine gültige Baugenehmigung gedeckten Gebäude möglich. Das gilt insbesondere, wenn sie wie im Brandschutz dem Schutz von Leben und Gesundheit dient. Diesen Maßstab legte das Gericht an die Sicherheitsmängel der Dachgeschosswohnung an.
Mängel beim Brandschutz wiegen schwerer als formaler Bestandsschutz
Die Eigentümerin wandte sich gegen die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Wohnung habe materiell baurechtswidrig keinen sicheren zweiten Rettungsweg im Sinne der §§ 33 Abs. 2 Satz 2 und 37 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW. Sie berief sich auf Bestandsschutz. Das Oberverwaltungsgericht sah nicht dargelegt, dass die Annahme des Verwaltungsgerichts unzutreffend war.
Der Bestandsschutzeinwand scheiterte bereits daran, dass keine Baugenehmigung für die Wohnnutzung vorlag. Nach der zitierten Rechtsprechung stünde Bestandsschutz einem Eingriff zur Brandgefahrenabwehr ohnehin nicht zwingend entgegen.
Eine Stellungnahme der Feuerwehr war im Eilverfahren entbehrlich
Für die Beurteilung des fehlenden zweiten Rettungswegs hielt die Eigentümerin eine fachliche Stellungnahme der Feuerwehr für erforderlich. Die Beschwerdebegründung legte aber nicht hinreichend dar, warum das angesichts des einfach gelagerten Sachverhalts nötig gewesen wäre. Im Eilverfahren prüft das Gericht nur vorläufig, ob die Klage Erfolg haben könnte.
Auflagen waren kein erkennbar geeignetes milderes Mittel
Schließlich hielt die Eigentümerin die Nutzungsuntersagung für unverhältnismäßig und Auflagen für das mildere Mittel. Das Gericht hielt dem entgegen, dass weder dargelegt noch ersichtlich sei, dass Auflagen die bestehenden Gefahren umgehend hätten beseitigen können. Die Verhältnismäßigkeitsrüge blieb damit ohne Erfolg.
Eilantrag bleibt erfolglos, die Eigentümerin trägt die Kosten
Mit der Zurückweisung der Beschwerde bleibt es bei der ablehnenden Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens trägt die Eigentümerin nach § 154 Abs. 2 VwGO. Den Streitwert setzte das Oberverwaltungsgericht auch für das Beschwerdeverfahren auf 2.500,00 Euro fest, gestützt auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG in Verbindung mit § 52 Abs. 1 GKG. Der Beschluss ist unanfechtbar.
Entschieden wurde im Eilverfahren auf Grundlage einer summarischen Prüfung. Die Klage 4 K 940/26 ist die Hauptsache. Für ähnlich gelagerte Fälle kann der Beschluss als Orientierung dienen, etwa bei der Frage, wie weit ein Bestandsschutz-Einwand ohne nachgewiesene Baugenehmigung reicht. Er kann auch zeigen, welche Anforderungen an die Darlegung in einer Beschwerdebegründung gestellt werden.
Unsere Einschätzung
Für vermietete Dachgeschosswohnungen mit unklarem Baustatus setzt diese Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Nordrhein-Westfalen den Maßstab beim zweiten Rettungsweg, also dem Fluchtweg neben der Treppe. Entscheidend wird in vergleichbaren Fällen sein, ob eine wirksame Genehmigung für genau diese Wohnnutzung vorgelegt werden kann. Ohne diesen Nachweis hilft der Einwand nicht, die Nutzung habe schon immer bestanden.
Aus unserer Sicht ist die Argumentation konsequent, auch wenn sie für Käufer älterer Häuser hart ausfällt. Ob eine unentgeltliche Überlassung oder ein nachgerüsteter zweiter Rettungsweg die Nutzung retten könnte, musste das Gericht im vorläufigen Eilverfahren nicht entscheiden. Betroffene sollten daher in den Bauunterlagen beim Bauamt prüfen, was für ihr Dachgeschoss genehmigt ist, bevor sie weiter vermieten.
Vermietungsverbot ohne Baugenehmigung und sicheren Rettungsweg
Die Befreiung von 1949 ließ die Wohnnutzung im Dachgeschoss ausdrücklich nur befristet zu, und genau diese Befristung war längst bestandskräftig, als sich die Eigentümerin Jahrzehnte später auf Bestandsschutz berief. Hätte sie eine fortbestehende, nicht nur zeitlich begrenzte Genehmigung für diese Wohnnutzung vorlegen können, wäre der Bestandsschutz-Einwand nicht schon an diesem ersten Schritt gescheitert – und die Frage des Rettungswegs hätte in einem anderen rechtlichen Rahmen geprüft werden müssen.
Bei ähnlich gelagerten Fällen kann es darauf ankommen, ob überhaupt eine eigene, unbefristete Baugenehmigung für die konkrete Wohnnutzung existiert oder ob nur eine alte, befristete Regelung herangezogen wird. Ebenso kann es eine Rolle spielen, ob der zweite Rettungsweg baulich tatsächlich fehlt oder ob er sich nachrüsten lässt, und ob die Behörde die sofortige Vollziehung nachvollziehbar auf den Einzelfall bezogen begründet hat. Je nachdem, wie diese Punkte im eigenen Bescheid liegen, kann eine Nutzungsuntersagung rechtlich anders zu bewerten sein als in diesem Fall.
In den eigenen Unterlagen kann sichtbar sein:
- Datum und genauer Wortlaut der Ordnungsverfügung
- Hinweis auf eine Anhörung vor Erlass des Bescheids
- Verweis auf eine bestehende oder befristete Baugenehmigung im Text
- Begründung der sofortigen Vollziehung im Bescheid selbst
Ob eine Nutzungsuntersagung hält, hängt selten an einem einzelnen Punkt, sondern am Zusammenspiel aus Genehmigungslage, Begründung des Sofortvollzugs und der tatsächlichen Sicherheitslage vor Ort – hier reichte schon das Fehlen einer gültigen Genehmigung, um den Bestandsschutz-Einwand zu entkräften. Wie diese Punkte im eigenen Bescheid zusammenwirken, lässt sich ohne Blick in die konkreten Unterlagen nicht einschätzen.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann die Behörde eine Nutzungsuntersagung auch bei gültiger Baugenehmigung wegen Brandgefahr erlassen?
Eine Behörde kann grundsätzlich auch bei gültiger Baugenehmigung eine Nutzungsuntersagung erlassen, wenn sie damit eine konkrete Brandgefahr zum Schutz von Leben und Gesundheit abwehrt. Das folgt aus der vom Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen herangezogenen Rechtsprechung zu Gefahrenabwehrverfügungen im Brandschutz.
Eine Baugenehmigung schützt deshalb nicht zwingend vor einem Eingriff, wenn die Nutzung eine Gefahr für Menschen verursacht. Im entschiedenen Fall fehlte der Dachgeschosswohnung ein sicherer zweiter Rettungsweg nach den §§ 33 Abs. 2 Satz 2 und 37 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW. Das Gericht hielt die sofortige Nutzungsuntersagung zum Schutz von Leben und Gesundheit für gerechtfertigt. Es sah auch keine erkennbar geeigneten Auflagen, die die Gefahr ebenso umgehend hätten beseitigen können.
Allerdings war die Wohnnutzung im entschiedenen Fall nicht durch eine fortbestehende Baugenehmigung gedeckt. Das Oberverwaltungsgericht musste daher nicht entscheiden, welche konkrete Maßnahme bei einem genehmigten Bestand mit fehlendem Rettungsweg angemessen wäre.
Darf die Vermietung untersagt werden, obwohl Eigennutzung oder unentgeltliche Überlassung möglich bleibt?
Die Vermietung an Dritte darf untersagt werden, auch wenn Eigennutzung oder unentgeltliche Überlassung nach dem Bescheid möglich bleiben. Das OVG NRW sah darin im entschiedenen Eilverfahren keinen Grund, die Verfügung als nichtige Duldungsverfügung einzuordnen.
Maßgeblich war, wie ein objektiver Empfänger den Verfügungstenor verstehen musste; Ziffer 1 gab der Eigentümerin ausdrücklich auf, die Vermietung an Dritte zu unterlassen. Deshalb war nicht hinreichend dargelegt, dass die Verfügung lediglich verlangte, die gegen die Mieter gerichtete Nutzungsuntersagung zu dulden. Den Nichtigkeitseinwand nach § 44 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 4 VwVfG NRW hielt das Gericht daher nicht für überzeugend. Die zusätzlich möglichen Nutzungsformen begründeten nach der Entscheidung keinen rechtlich erheblichen Mangel, weil die Behörde sie bei realistischer Betrachtung nicht berücksichtigen musste.
Nicht entschieden hat das Gericht, ob eine tatsächlich aufgenommene Eigennutzung gesondert untersagt werden könnte. Der Beschluss betrifft die Auslegung des konkreten Vermietungsverbots, nicht jede denkbare Nutzung.
Reichen Auflagen als milderes Mittel, wenn sie den Brandschutz nicht sofort verbessern?
Auflagen reichen als milderes Mittel nicht aus, wenn sie die Gefahr durch den fehlenden sicheren zweiten Rettungsweg nicht umgehend beseitigen können. Im entschiedenen Eilverfahren bestätigte das OVG NRW deshalb die sofortige Vermietungsuntersagung für die betroffene Dachgeschosswohnung.
Bei einer Gefahr für Leben und Gesundheit ist ein milderes Mittel nur geeignet, wenn es die Gefahr ebenso wirksam und rechtzeitig beseitigt. Die Eigentümerin legte jedoch nicht dar, welche konkrete Auflage den fehlenden sicheren zweiten Rettungsweg sofort gewährleisten könnte. Auch das Gericht sah keine solche Möglichkeit, weshalb der bloße Hinweis auf Auflagen die Verhältnismäßigkeitsrüge nicht trug. Entscheidend war die sofortige Schutzwirkung, nicht allein der geringere Eingriff in die Nutzung.
Welche konkrete bauliche Nachrüstung künftig genügen könnte, ließ das Gericht offen; entschieden wurde nur, dass keine umgehend wirksame Auflage dargelegt oder erkennbar war.
Kann eine fehlende Anhörung noch im laufenden Hauptsacheverfahren nachgeholt werden?
Ob eine fehlende Anhörung im laufenden Hauptsacheverfahren wirksam nachgeholt werden kann, hat das OVG im Eilverfahren offengelassen. Das Verwaltungsgericht war davon ausgegangen, dass eine Nachholung jedenfalls im Hauptsacheverfahren möglich sei.
Das OVG entschied nicht abschließend über die Heilung des Anhörungsmangels. Nach § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO prüfte es, ob die Beschwerdebegründung Gründe für eine Änderung der Entscheidung darlegte. Die Beschwerde setzte sich nach Auffassung des Gerichts nicht ausreichend mit der Erwägung des Verwaltungsgerichts zur möglichen Nachholung auseinander. Deshalb blieb diese Erwägung im Eilverfahren maßgeblich.
Der Beschluss legt somit nicht fest, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Form eine spätere Anhörung den Fehler wirksam heilt. Er zeigt lediglich, dass der Einwand im Eilverfahren nicht durchgriff, weil die Beschwerde die Begründung des Verwaltungsgerichts nicht hinreichend angriff.
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Das vorliegende Urteil
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Die Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragstellerin.
Der Streitwert wird auch für das Beschwerdeverfah-ren auf 2.500,00 Euro festgesetzt.
Gründe
Die zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg. Gründe für eine Änderung der angefochtenen Entscheidung, mit der es das Verwaltungsgericht abgelehnt hat, die aufschiebende Wirkung der Klage 4 K 940/26 gegen die Ziffer 1 der Ordnungsverfügung der Antragsgegnerin vom 2.2.2026 wiederherzustellen bzw. hinsichtlich der in Ziffer 2 der Ordnungsverfügung enthaltenen Zwangsgeldandrohung anzuordnen, zeigt das Beschwerdevorbringen nicht auf (vgl. § 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO).
Dies gilt zunächst für das Vorbringen der Antragstellerin, das Verwaltungsgericht habe verkannt, dass die Antragsgegnerin die Anordnung der sofortigen Vollziehung nicht den Anforderungen des § 80 Abs. 3 Satz 1 VwGO entsprechend begründet habe. Die Antragsgegnerin hat sich insoweit in der Verfügung vom 2.2.2026 hinreichend auf den Einzelfall bezogen.
Ohne Erfolg beruft die Antragstellerin sich weiter darauf, anders als vom Verwaltungsgericht angenommen habe die Antragsgegnerin fälschlicherweise eine Duldungsverfügung und keine Nutzungsuntersagung ausgesprochen, der Bescheid sei daher gemäß § 44 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4 VwVfG NRW nichtig. Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, entgegen der missverständlichen Bezeichnung in der Bescheidüberschrift bzw. im Bescheidtenor begründe der Bescheid nicht primär eine Duldungspflicht, sondern untersage der Antragstellerin die (zukünftige) Vermietung der Wohnung an Dritte. Demgegenüber zeigt die Antragstellerin nicht hinreichend auf, dass die Verfügung vom 2.2.2026 aus der Sicht eines objektiven Empfängers nur zur Duldung der gegen die Mieter ausgesprochenen Nutzungsuntersagung verpflichtete. Dagegen spricht schon, dass der Bescheidtenor zu Ziffer 1 der Antragstellerin ausdrücklich aufgibt, die Vermietung an Dritte zu unterlassen. Der Einwand, dass nach dieser Regelung eine Eigennutzung oder unentgeltliche Zurverfügungstellung an Dritte möglich bleibt, führt schon deshalb nicht zu einem relevanten rechtlichen Mangel der Verfügung, weil die Antragsgegnerin solche Nutzungen bei realitätsnaher Betrachtung nicht in Rechnung stellen musste. Soweit die Antragstellerin schließlich darauf verweist, im Rechtssinne nicht in der Lage zu sein, eine gegen die Mieter gerichtete Nutzungsuntersagung zu dulden, führt dies ebenfalls nicht zum Erfolg der Beschwerde, weil das Verwaltungsgericht davon ausgegangen ist, dass sich diese Verpflichtung nach dem Auszug der Mieter erledigt habe.
Die Beschwerdebegründung zeigt weiter nicht auf, dass das Verwaltungsgericht zu Unrecht davon ausgegangen wäre, die vor dem Erlass der Verfügung vom 2.2.2026 unterbliebene Anhörung führe nicht zum Erfolg des Eilantrags. Soweit die Antragstellerin vorträgt, die fehlende Anhörung habe nicht geheilt werden können, setzt sie sich nicht hinreichend mit der tragenden Erwägung des Verwaltungsgerichts auseinander, eine unterbliebene Anhörung könne jedenfalls im Verlaufe des gerichtlichen (Hauptsache)Verfahrens noch nachgeholt werden.
Ferner ergibt sich aus dem Beschwerdevorbringen nicht, dass die Nutzungsuntersagung vom 2.2.2026 materiell rechtswidrig wäre.
Die Antragstellerin zeigt zunächst nicht auf, dass die Nutzung der Räumlichkeiten im rechten Bereich des Dachgeschosses des Gebäudes C.-straße 0 zu Wohnzwecken von einer Baugenehmigung gedeckt wäre.
Soweit sie sich darauf beruft, die ursprüngliche Befristung der Baugenehmigung sei unzulässig gewesen, § 36 Abs. 2 Nr. 1 VwVfG NRW habe noch nicht existiert, die Regelung nach Anm. 1 zu § 5 BauO Ruhrkohlenbezirk sei rechtswidrig, ein Widerruf des Dispensbeschlusses sei nicht erfolgt, bleibt dies schon deshalb ohne Erfolg, weil die Baugenehmigung und die die selbstständige Wohnnutzung im Dachgeschoss befristet zulassende Befreiung vom 19.8.1949 jedenfalls bestandskräftig sind.
Ebenso wenig ist die Vorlage einer Baugenehmigung aufgrund der Lage des Gebäudes im innerstädtischen Bereich entbehrlich. Die Antragstellerin zeigt nicht auf, dass die Umnutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken sich als Ausnahmefall im Sinne der von ihr angeführten Rechtsprechung
– OVG NRW, Beschluss vom 9.2.2022 – 2 B 1964/21 –
darstellte. Allein die Lage des Gebäudes im Stadtzentrum führt nicht dazu, dass von der Existenz einer Baugenehmigung auszugehen wäre. Nichts anderes ergibt sich aus dem von der Antragstellerin angeführten Zeitpunkt des Eigentumswechsels vor wenigen Jahren. Vielmehr hätte es ihr oblegen, sich im Zuge des Erwerbs über die bauordnungsrechtliche Situation zu informieren.
Die Antragstellerin legt auch nicht dar, dass die Annahme des Verwaltungsgerichts, die Wohnung im Dachgeschoss rechts verfüge in materiell baurechtswidriger Weise nicht über einen sicheren zweiten Rettungsweg im Sinne von §§ 33 Abs. 2 Satz 2, 37 Abs. 5 Satz 1 BauO NRW, nicht zuträfe.
Soweit sie sich darauf beruft, einer Nutzungsuntersagung wegen eines fehlenden zweiten Rettungswegs stehe schon der Bestandsschutz entgegen, greift dies mangels Vorliegens einer Baugenehmigung nicht durch; im Übrigen ist darauf hinzuweisen, dass nach der Rechtsprechung des OVG NRW eine auf Gefahrenbeseitigung gerichtete Ordnungsverfügung auch bei einem durch eine gültige Baugenehmigung gedeckten Gebäude grundsätzlich möglich ist, und zwar insbesondere dann, wenn sie – wie beim Brandschutz – dem Schutz von Leben und Gesundheit dient.
Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 20.8.2024 – 7 B 486/24 -, juris, Rn. 11 f., m. w. N.
Dass es der von der Antragstellerin weiter für erforderlich gehaltenen fachlichen Stellungnahme der Feuerwehr bedurft hätte, legt die Beschwerdebegründung mit Blick auf den einfach gelagerten Sachverhalt und den im Eilverfahren anzulegenden Maßstab einer summarischen Prüfung der Erfolgsaussichten der Hauptsache nicht hinreichend dar.
Schließlich zeigt die Antragstellerin auch nicht auf, dass die Nutzungsuntersagung unverhältnismäßig gewesen wäre. Soweit sie auf Auflagen als milderes Mittel Bezug nimmt, ist weder dargelegt noch ersichtlich, dass sie geeignet gewesen wären, die bestehenden Gefahren umgehend zu beheben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 2 VwGO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 53 Abs. 2 Nr. 2 GKG i. V. m. § 52 Abs. 1 GKG.
Dieser Beschluss ist unanfechtbar.
